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如何提高物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理水平
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摘 要 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理水平的相對滯后，不僅制約了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和長遠(yuǎn)發(fā)展，而且在一定程度上使得企業(yè)競爭力薄弱。
對此，本文針對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點、存在問題進(jìn)行分析與總結(jié)，并就提高物業(yè)管理工作財務(wù)管理水平的有效對策提出一些自己的看法。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理企業(yè) 財務(wù)管理 特點 策略
近年來，隨著我國物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，市場環(huán)境的不斷完善，物業(yè)管理企業(yè)迎來了最好的發(fā)展時機(jī)，但是，由于競爭環(huán)境的不斷惡化和企業(yè)利潤空間的不斷萎縮，物業(yè)管理公司將面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在這樣的形勢下，物業(yè)管理公司需要進(jìn)一步提高物流管理水平，加強(qiáng)經(jīng)營成本的控制與管理。
但是，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理，具有很多區(qū)別于其他行業(yè)的特點，物業(yè)管理費的收繳和管理費用的開支問題成為了物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)控制應(yīng)該面對的最主要問題。
在堅持既要對企業(yè)負(fù)責(zé)，又要堅持對客戶負(fù)責(zé)原則的基礎(chǔ)上，努力提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，顯得尤為重要。
一、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點
由于物業(yè)管理企業(yè)提供的產(chǎn)品、服務(wù)具有全天候、多方位、多層次等特點，生產(chǎn)與消費基本都是同時開始、同時結(jié)束的，加上物流管理基本屬于勞動密集型和管理密集型的行業(yè)，財務(wù)管理作為物業(yè)管理公司經(jīng)營服務(wù)中的重要組成部分，具有以下特點：
(一)涉及面廣
與普通的個體服務(wù)和社會公共服務(wù)不同，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶有個體服務(wù)和社會公共服務(wù)的共同特征，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動需要擁有一定的資金為基礎(chǔ)，例如人員工資、房屋及公共設(shè)施的維修費用等成本支出，物業(yè)服務(wù)費等現(xiàn)金流入也是非常廣泛的，各個部門的運營同樣需要一定的流動資金，因此物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作的涉及面是非常廣泛的，在資金的合理分配與使用等環(huán)節(jié)需要企業(yè)經(jīng)營者給予足夠重視。
(二)財務(wù)監(jiān)督更加全面
由于物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)監(jiān)督的主體不僅僅是企業(yè)自身，更主要的還是來自于物業(yè)的業(yè)主以及政府部門，因此對物業(yè)管理企業(yè)的各項收費、資金運作過程的監(jiān)督要更加全面，對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理工作也就提出了更高的要求。
(三)核算對象比較簡單
由于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，基本上不會涉及到銷售活動和生產(chǎn)活動，經(jīng)營的對象主要是維修管理和維護(hù)服務(wù)等內(nèi)容，因此資金運動的形式和運動的過程也就相對簡單，這在一定程度上決定了物業(yè)管理公司的核算對象也就相對簡單。
(四)財務(wù)信息需要滿足業(yè)主的特殊需求
物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息除了要滿足企業(yè)管理者的基本需求外，還需要滿足業(yè)主的各種需求，因為業(yè)主往往會比較關(guān)心物業(yè)管理收費的經(jīng)濟(jì)效益和資金使用狀況，這就需要財務(wù)管理者在提供財務(wù)信息時，要充分考慮到業(yè)主的特殊需求。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理中存在的主要問題
(一)理財觀念相對落后，對成本控制不夠重視
長期以來，我國的物業(yè)管理走的都是“誰開發(fā)，誰管理”的傳統(tǒng)路線，缺乏科學(xué)的市場定位和現(xiàn)代化的管理觀念，在經(jīng)營謀略上更是很少涉及，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和范圍也相對較小，隨著物業(yè)管理需求的不斷增長，雖然我國的物業(yè)管理開始逐步走上了規(guī)�；I(yè)化、市場化的軌道，但是由于受到傳統(tǒng)物業(yè)管理觀念的影響，很多物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理部門的理財觀念還是比較落后，對財務(wù)管理工作不夠重視，不具備應(yīng)有的成本控制觀念，很難實現(xiàn)人、財、物、信息等資源的優(yōu)化配置，甚至存在各種形式的資金浪費行為，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有待提高
目前，很多物業(yè)公司為了節(jié)約人力資源成本上的開支，在財務(wù)管理人員的招募方面的投入明顯不足，有的會計人員還沒有拿到職業(yè)資格證書，甚至存在一人身兼數(shù)職的現(xiàn)象，嚴(yán)重違背了“不相容職務(wù)相分離”的原則。
此外，由于物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理具有自身的特殊性和要求，對財務(wù)人員的專業(yè)能力、行業(yè)知識和職業(yè)道德水平的要求相對嚴(yán)格，這就需要企業(yè)對財務(wù)管理人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)，而這恰恰也是很多物業(yè)管理企業(yè)所不具備的。
(三)內(nèi)部財務(wù)控制薄弱
由于有的物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算相對簡單，因此并沒有制定與之相對應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)控制制度，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的會計基礎(chǔ)工作比較薄弱，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這就在很大程度上削弱了企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制能力，降低了企業(yè)會計信息的質(zhì)量。
(四)資金管理不夠規(guī)范
籌資能力差、運用資金不足是目前物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理中面對的主要難題，雖然這與企業(yè)的資金來源渠道有很大的關(guān)系，加上物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本相對較少，資本實力有限，獲取銀行貸款的可能性相對較小，這更在一定程度上凸顯了物業(yè)管理公司加強(qiáng)資金管理的重要性。
但是，我國的很多物業(yè)管理企業(yè)在資金使用和審批等環(huán)節(jié)的管理相對混亂，缺乏規(guī)范性的有效約束，嚴(yán)重影響了資金的利用效率和使用效益。
三、提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的有效措施
(一)建立完善的財務(wù)管理制度
針對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特征以及在財務(wù)管理過程中存在的各種問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實際需求和國家統(tǒng)一規(guī)定，制定完善的財務(wù)管理制度《財務(wù)管理辦法》。
同時，還要不斷細(xì)化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《小區(qū)車場管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等;對公司內(nèi)部的各種財務(wù)管理活動進(jìn)行有效的規(guī)范和約束，這樣才能確保企業(yè)財務(wù)管理工作的科學(xué)、合理與規(guī)范，為企業(yè)財務(wù)管理工作的更好開展提供更加完整的參考依據(jù)。
(二)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制
為了有效控制財務(wù)管理中存在的各種風(fēng)險，提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制和防范能力，物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好預(yù)算和分析工作，尤其是在事前控制和事后控制等相對薄弱的環(huán)節(jié)，一定要建立全面的預(yù)算管理制度，對企業(yè)內(nèi)部的各項資金活動進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理。
(三)加強(qiáng)財務(wù)核算管理
由于很多并沒有建立統(tǒng)一、規(guī)范的財務(wù)核算制度，導(dǎo)致在很多財務(wù)核算環(huán)節(jié)都顯得比較隨意，這不僅影響了財務(wù)報表的制作水平，對財務(wù)信息的實用性也是非常不利的，所以物業(yè)管理企業(yè)在加強(qiáng)財務(wù)核算管理過程中，應(yīng)先完善自身的財務(wù)核算制度，然后結(jié)合自身的會計處理現(xiàn)狀，配置專門人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，明確工作人員的職責(zé)和權(quán)利。
(四)提高物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)
隨著物業(yè)管理公司在行業(yè)內(nèi)部競爭環(huán)境的不斷加劇，對企業(yè)財務(wù)管理工作水平與質(zhì)量要求的越來越高，人才已經(jīng)成為決定物業(yè)公司財務(wù)工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。
財務(wù)管理不僅僅是公司財務(wù)部門和財務(wù)工作人員的事情，與物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的各個部門及其人員都息息相關(guān)，因此物業(yè)公司需要通過多種措施，想方設(shè)法提高公司員工的綜合素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)員工參與財務(wù)管理工作的積極性和主動性。
此外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定有針對性的教育和培訓(xùn)計劃，提高會計人員的專業(yè)能力和職業(yè)道德素質(zhì)，及時更新工作人員的知識結(jié)構(gòu)，為物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理工作提供更多的人才保障。
四、結(jié)語
物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理水平，不僅關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還在很大程度上決定了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
因此，隨著我國物業(yè)管理市場的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理公司必須積極面對自身在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的各種問題，采取有針對性的財務(wù)管理措施，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)，完善企業(yè)財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部控制，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、可持續(xù)發(fā)展。
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