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農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)，房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，下面帶來農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)相關(guān)文章，歡迎閱讀。
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)【1】
一、 什么時候需要辦理宅基地證變更?
根據(jù)我國《房屋登記辦辦法》的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：
(一)房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的;
(二)房屋坐落變更的;
(三)房屋面積增加或者減少的;
(四)同一所有權(quán)人分割、合并房屋的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
總之也就是一句話，有變化的，就需要根據(jù)實(shí)際情況申請宅基地證變更，以便符合實(shí)際情況，避免不必要的麻煩。
二、 農(nóng)村宅基地證如何變更，需要提交什么材料?
房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (一)登記申請書; (二)申請人的身份證明; (三)房屋所有權(quán)證書; (四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明; (五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料; (六)其他必要材料。
申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
三、 農(nóng)村宅基地證變更的手續(xù)
(一) 申請人提交上述材料提出申請：
(二) 受理;
(三) 公告;
(四) 審核;
(五) 收費(fèi);
(六) 記載于登記簿;
(七) 發(fā)證。
以上即是農(nóng)村宅基地證變更的簡單流程，具體如何辦理在不同的地區(qū)還是有些許差別的，因此，辦理之前建議您先咨詢一下房屋管理部門的工作人員。
宅基地轉(zhuǎn)讓條件有哪些【2】
一、農(nóng)村宅基地可以有條件的轉(zhuǎn)讓
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的住宅應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓。
受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，并依照本辦法的規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù)。
可見，我國法律雖然原則上規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，但是考慮到繼承等原因造成的宅基地?fù)碛辛坎痪獾默F(xiàn)狀，還是有條件的認(rèn)可宅基地的轉(zhuǎn)讓的。
二、宅基地轉(zhuǎn)讓的條件
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;
(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
(5)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。
三、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的除外條件
1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須和住房一起轉(zhuǎn)讓。
2、下列轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定無效：
(1)城鎮(zhèn)居民購買;
(2)法人或其他組織購買;
(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);
(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
四、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛
辦案實(shí)踐中，宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛主要包括：轉(zhuǎn)讓人或受讓人不符合宅基地轉(zhuǎn)讓的條件而導(dǎo)致合同無效;轉(zhuǎn)讓而未經(jīng)村委會批準(zhǔn)而無效;被轉(zhuǎn)讓宅基地涉及拆遷等補(bǔ)償問題而引發(fā)的糾紛;城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房等。
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓涉及的問題比較復(fù)雜，在進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓的時候一定要慎重，避免因不了解相關(guān)政策而遭受不必要的損失。
根據(jù)上文的介紹，我們可以知道在農(nóng)村居民將自家的宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時候，需要滿足的條件很多，同時也有一些限制性的條件，比如城鎮(zhèn)居民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能購買等等。
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓政策【3】
(一)宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件
1、履行相關(guān)審批手續(xù)
《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。
實(shí)踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當(dāng)事人在進(jìn)行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，沒有進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。
還有的當(dāng)事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，既沒有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。
嚴(yán)格地說，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移
2、受讓人主體資格應(yīng)受限制
宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。
因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應(yīng)當(dāng)有所限制。
即宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。
因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時，還應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。
當(dāng)取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。
以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過部分歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。
實(shí)踐中還有對超標(biāo)部分由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)淖龇ā?/p>
(二)上述條件不應(yīng)影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關(guān)于此類合同在訂立前后應(yīng)當(dāng)辦理申請、審查、批準(zhǔn)和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應(yīng)當(dāng)指出，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。
根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”
首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認(rèn)定合同須依法登記后生效的依據(jù)。
其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，其不應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán);再次，《土地管理法實(shí)施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規(guī)定的是土地使用權(quán)自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買賣合同。
最后，從登記設(shè)立的目的考察，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同本身。
從登記的性質(zhì)而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內(nèi)容之一，如果認(rèn)為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件。
進(jìn)行過戶登記是生效房屋買賣合同當(dāng)事人的義務(wù)之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)。
可能導(dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。
雖然《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”并未禁止農(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”其立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。
故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)，買賣合同仍應(yīng)認(rèn)定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門批準(zhǔn)并辦理了過戶登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行;經(jīng)過有關(guān)組織或部門批準(zhǔn)但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責(zé)令補(bǔ)辦;未經(jīng)批準(zhǔn)而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，判決返還房屋。
由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農(nóng)村房屋、宅基地行為的效力認(rèn)定
農(nóng)民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的房屋出租的，如其宅基地使用權(quán)與建設(shè)報批時的手續(xù)齊全，可認(rèn)定合同有效。
農(nóng)村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權(quán)主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
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