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農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，下面帶來(lái)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎相關(guān)文章，歡迎閱讀。
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎【1】
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎：農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓是合法的
農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎【2】
一、宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件
1、履行相關(guān)審批手續(xù)
《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。
實(shí)踐中有些地區(qū)的房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對(duì)房、地管理脫節(jié)，有些 當(dāng)事人在進(jìn)行變更登記時(shí)，只到房屋管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，沒(méi)有進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門(mén)的工作陷入被動(dòng)。
還有的當(dāng)事人在買(mǎi) 賣(mài)時(shí)未經(jīng)任何部門(mén)批準(zhǔn)，既沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒(méi)有完成宅基地的變更登記。
嚴(yán)格地說(shuō)，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2、受讓人主體資格應(yīng)受限制
宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等 身份或其他規(guī)定的身份。
因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對(duì)于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應(yīng)當(dāng)有所限制。
即宅基地使 用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時(shí)，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。
因此農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)，還應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。
當(dāng)取得宅基地超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。
以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過(guò)部分歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。
實(shí)踐中還有對(duì)超標(biāo)部分由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并對(duì)收回宅基地上的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)淖龇ā?/p>
二、上述條件不應(yīng)影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
1、是否辦理過(guò)戶登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力。
有觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地、房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律關(guān)于此類合同在訂立前后應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應(yīng)當(dāng)指出，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過(guò)戶登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理過(guò)戶登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件，合同即為有效。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”
首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認(rèn)定合同須依法登記后生效的依 據(jù)。
其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，其不應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán);再次，《土地管理法實(shí) 施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規(guī)定的是土地使用權(quán)自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同。
最后，從登記設(shè)立的目的考 察，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，就宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)行為而言，登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身。
從登記的性質(zhì)而 言，登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行內(nèi)容之一，如果認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同自登記之日起生效，則混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件。
進(jìn)行過(guò)戶登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài) 合同當(dāng)事人的義務(wù)之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力
合 同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)。
可能導(dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此外即使合同的訂立 違背了其他部門(mén)頒布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。
雖然《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅 基地的，不予批準(zhǔn)。”并未禁止農(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
” 其立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。
故農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài) 合同并不存在法定的無(wú)效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)合同仍應(yīng)認(rèn)定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門(mén)批準(zhǔn)并辦理了過(guò)戶 登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行;經(jīng)過(guò)有關(guān)組織或部門(mén)批準(zhǔn)但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，可責(zé)令補(bǔ)辦;未經(jīng)批準(zhǔn)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，屬于合同無(wú)法履行，如出賣(mài)方要 求解除合同返還房屋的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，判決返還房屋。
由此造成買(mǎi)受方損失的，買(mǎi)受方可要求出賣(mài)方賠償損失。
三、出租農(nóng)村房屋、宅基地行為的效力認(rèn)定
農(nóng)民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的房屋出租的，如其宅基地使用權(quán)與建設(shè)報(bào)批時(shí)的手續(xù)齊全，可認(rèn)定合同有效。
農(nóng)村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權(quán)主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么【3】
轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件：
依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。
需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。
強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。
轉(zhuǎn)讓宅基地的立法背景：
由于涉及全國(guó)9億農(nóng)民“安身立命”及攸關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，國(guó)家政策和立法一直從嚴(yán)控制宅基地轉(zhuǎn)讓。
《物權(quán)法》中有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見(jiàn)于《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律中。
應(yīng)注意，《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)的概念：
宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。
特點(diǎn)有：(一)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織。
(二)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。
使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地。
(三)宅基地使用權(quán)具有有限性。
即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣(mài)。
(四)宅基地使用權(quán)具有福利性。
即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)�，或只交納了極少的費(fèi)用。
城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)宅基地的立法依據(jù)：
我國(guó)人多地少，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定這一大局，我國(guó)立法禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地。
國(guó)務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”《土地管理法》中有關(guān)“農(nóng)村村民出 賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。
綜上，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口的居民。
宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)【4】
一、 具體解析：
關(guān)于你所說(shuō)的宅基地問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。
一般來(lái)說(shuō)，宅基地是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓主要是房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候房屋和宅基地一起轉(zhuǎn)讓，而且要求要轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是法律允許的，但是該法規(guī)定了，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
另外，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。
其實(shí)，你如果符合申請(qǐng)宅基地條件的話，是可以直接申請(qǐng)的，以河北省的規(guī)定為例，根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：
(一) 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的; (二) 外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的; (三) 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
二、 法條依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
《物權(quán)法》
第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。
《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》
第七條 農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：
(一) 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
(二) 外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的;
(三) 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
第八條 農(nóng)村村民需要使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，由村民委員會(huì)公布并提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論。
經(jīng)討論同意并公布后，逐級(jí)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理機(jī)構(gòu)、縣(市)土地行政主管部門(mén)審核和縣(市)人民政府審批。
縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布批準(zhǔn)使用的宅基地。
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