社科院報告：35城住房普遍估值過高 深圳最突出
昨日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院編寫的《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》發(fā)布。
報告通過建立中國住房市場風(fēng)險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險。
深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州成為住房估值風(fēng)險最高的10個城市。
部分城市住房估值偏離幅度、部分城市新房成交均價變化情況
報告提到，熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂觀。
前9月商品房銷量同比增27.14%
報告從房價收入指數(shù)比、房價租金指數(shù)比、住房使用成本等幾個維度衡量了35個大中城市住房的估值情況。
分析稱，估值過高的住房市場有較大概率出現(xiàn)房價增速下滑或房價下跌，其估值指標(biāo)可能長期向著均值恢復(fù)。
報告指出，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-9月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。
報告認(rèn)為，本輪樓市運行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。
熱點城市房價上漲過速過猛，部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛，總量上庫存連續(xù)減少，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。
但空間錯配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。
明年樓市總體平穩(wěn)回落
報告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。
空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。
在具體指標(biāo)上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化;房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨;銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印?/p>
看點1
本輪樓市風(fēng)險仍然可控
報告稱，當(dāng)前住房市場風(fēng)險整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。
本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期。
當(dāng)年的統(tǒng)計顯示，2009年10月份北京商品住宅的成交均價達到15891元/平方米，比9月份環(huán)比上漲了1514元/平方米，漲幅達10.5%;與2008年同期同比上漲了3563元/平方米，漲幅達28.9%。
而且在房價快速上漲的同時，當(dāng)年仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求，許多樓盤開盤即售罄，甚至出現(xiàn)托門子、找關(guān)系還買不到房的現(xiàn)象。
報告主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，全國樓市總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險控制線。
盡管必須高度關(guān)注房貸存量年均31%的超高增長，但中國的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍。
如果考慮到中國收入差距，投資和投機中多是高凈值人群，這個風(fēng)險應(yīng)該更低一些。
另外，本輪過熱是局部不是全局性的。
主要集中在一、二線城市和大都市周邊區(qū)域三、四線城市。
看點2
應(yīng)引導(dǎo)樓市“軟著陸”
報告指出，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境及未來走勢，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)：總體上引導(dǎo)市場實現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實現(xiàn)“軟著陸”，促進三、四線及以下城市繼續(xù)去庫存。
除了完善后續(xù)補調(diào)準(zhǔn)備，報告還提到，要完善“分城施策”、“協(xié)同作戰(zhàn)”。
因為在房價合理增長條件下，一、二線城市樓市對三、四線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，能帶動三、四線及以下城市去庫存。
但在過快增長狀態(tài)下，兩者存在零和關(guān)系，一、二線城市價格高漲將導(dǎo)致三、四線需求向一、二線轉(zhuǎn)移，從而增加其城市的空置和庫存。
中國社會科學(xué)院金融所國際經(jīng)濟與金融研究室副主任蔡真認(rèn)為，防風(fēng)險并非“保房價”，防風(fēng)險情況下，對房市要做的是使波動的水變成平靜的水，導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟，金融支持供給性結(jié)構(gòu)性改革，讓它找到新興行業(yè)有回報的地方，才能改回來。
他建議，采取資本項目管制，讓房產(chǎn)資金導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟。
看點3
政府激勵制度有待健全
報告稱，地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。
在“9-30新政”之前，熱點城市地方政府基本采取消極調(diào)控的方式。
例如，部分熱點城市并不存在去庫存問題，卻通過饑渴性土地供給方式，導(dǎo)致土地供應(yīng)相對不足，制造土地供應(yīng)緊張局面，引發(fā)民眾恐慌，并趁機出讓土地，獲得大量土地出讓金。
倪鵬飛分析，去年12月份中央經(jīng)濟工作會議提出，樓市調(diào)控是分層次施策，一二線城市還是以抑制投資投機為重點，去庫存還是三四線城市，但一些一二線城市沒有庫存，采取去庫存政策;三四線城市有庫存，但為了經(jīng)濟增長，增加投資，賣地增加財政收入，去庫存的基礎(chǔ)上又加庫存。
因此，導(dǎo)致價格的暴漲和市場的恐慌。
報告認(rèn)為，目前整體來看炒房激勵機制并沒有變，政府激勵制度有待健全，土地政策不太給力，金融清償對違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域清償還沒有展開，限購政策作用有限，并且有副作用。
因此，總體判斷，樓市調(diào)控短期效果比較明顯，但長期效果還有待于觀察，屬于謹(jǐn)慎樂觀。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受媒體采訪時也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。
比如說一二線加大土地供應(yīng)程度，通過土地價格的下調(diào)，來調(diào)整一二線房地產(chǎn)的上漲速度。