保障房空置原因
一、保障房空置并非個(gè)例，而是全國(guó)普遍現(xiàn)象
1、“房等人”，保障房空置尷尬早就存在
此次審計(jì)署點(diǎn)名的5個(gè)地區(qū)包括江西省南昌市、河南省新鄉(xiāng)市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽(yáng)市。
其中，情況最為嚴(yán)重的是貴陽(yáng)市，該市不僅空置的套數(shù)高達(dá)30855套，占了所有被通報(bào)省份中的一多半，而且這些保障房全都沒(méi)有分配。
實(shí)際上，保障性住房大量空置并非是今年才有，從此前全國(guó)一些省份的審計(jì)結(jié)果來(lái)看，“有房無(wú)人”的保障房閑置問(wèn)題早已非常普遍，以2013年的數(shù)據(jù)為例，海南9個(gè)市縣9077套保障性住房處于閑置狀態(tài);在云南，有2.3萬(wàn)套保障房被閑置;山東的9個(gè)市、40個(gè)縣的1.29萬(wàn)套保障性住房處于閑置狀態(tài)……
大量的保障房閑置，甚至讓一些住建部官員有了保障性住房“供過(guò)于求”的感慨，一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，過(guò)高的空置率意味著大量保障房無(wú)法發(fā)揮作用，造成資金、土地等資源的浪費(fèi)。
今年8月13日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合山東省發(fā)改委等單位專(zhuān)門(mén)發(fā)文表示，原則上政府不再直接投資集中建設(shè)公租房。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，河南省雖未明確發(fā)布文件稱(chēng)政府不再投資建設(shè)保障性住房，但據(jù)河南業(yè)內(nèi)人士透露，自去年起河南并未再新建公租房。
二、為何保障房大量空置?一些保障房人們不需要，一些人們住不上
按照 “十二五”規(guī)劃，我國(guó)預(yù)計(jì)新建3600萬(wàn)套保障房，即使全部完成，全國(guó)保障性住房覆蓋率預(yù)計(jì)才達(dá)到20%，明顯低于國(guó)際上25%-40%甚至更高的保障房覆蓋率，為什么現(xiàn)在甚至更早，我國(guó)就出現(xiàn)了保障房大量空置的現(xiàn)象呢?
1、基礎(chǔ)設(shè)施不足、位置偏僻是保障房大量空置的表因
說(shuō)到保障性住房大量空置，不少媒體都會(huì)提到保障性住房位置偏僻、基礎(chǔ)設(shè)施不足，沒(méi)有人愿意去，這確實(shí)是很多地區(qū)保障房空置的原因。
如此次貴陽(yáng)市之所以無(wú)法將保障性住房分配，正是由于“供電、排污、市政道路等配套建設(shè)滯后”，無(wú)法達(dá)到入住要求，導(dǎo)致保障房大量空置。
這樣的情況在全國(guó)并非個(gè)案，據(jù)《濟(jì)南時(shí)報(bào)》18日?qǐng)?bào)道，濟(jì)南最大公租房小區(qū)文賢居，2011年開(kāi)工，2013年部分樓棟陸續(xù)竣工，2014年開(kāi)始搖號(hào)，但至今仍不能入住。
原因和貴陽(yáng)市的情況非常類(lèi)似，“片區(qū)紅線外擬建道路、熱源廠場(chǎng)地拆遷問(wèn)題，供水、供熱市政配套管線無(wú)法鋪設(shè)到位，小區(qū)不滿足交付使用條件”。
濟(jì)南最大的公租房小區(qū)文賢居濟(jì)南最大的公租房小區(qū)文賢居
暫時(shí)無(wú)法滿足交付條件，申請(qǐng)保障房的人可以等，而位置偏僻則讓很多低收入者根本不能選擇保障房。
有媒體報(bào)道，不少滿足申請(qǐng)保障房的低收入者是在市中心打零工維持生計(jì)，由于保障房位置偏僻，缺乏配套設(shè)施，交通、就業(yè)、生活成本大幅升高，導(dǎo)致他們“寧要市區(qū)一張床,不要郊區(qū)一間房”。
天則經(jīng)濟(jì)研究所的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，在保障房建設(shè)中，只有少數(shù)城市對(duì)保障房的實(shí)際需求作了較為詳細(xì)的摸底調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)保障房的實(shí)際需求與預(yù)估有較大出入。
例如，某城市的摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正的低收入人群由于小孩上學(xué)、照顧父母等原因，對(duì)實(shí)物配租住房的需求并不大，如果可以選擇，他們更希望能獲得貨幣化的補(bǔ)貼。
2、 深層原因是政績(jī)考核使得保障房建設(shè)脫離現(xiàn)實(shí)
保障房并不一定要在“基礎(chǔ)設(shè)施不足、位置偏僻”的地方進(jìn)行建設(shè)。
按照相關(guān)政策規(guī)定，保障房的籌措方式包括新建、改建、收購(gòu)、配建等。
與在偏僻地區(qū)新建保障房相比，在基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方收購(gòu)住房將其轉(zhuǎn)化為保障房，或是在商品房中配建保障房，無(wú)疑更能滿足低收入者的需求。
但為什么地方政府還是選擇在位置偏遠(yuǎn)的地方集中建設(shè)保障性住房呢?
這是因?yàn)樵诒Ｕ辖ㄔO(shè)中，中央對(duì)于地方保障房的開(kāi)工率和竣工率有嚴(yán)格的考核，這就要求地方政府保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也要完成保障房建設(shè)任務(wù)。
以配建方式建保障房不可能完成這個(gè)任務(wù)，以上海為例，《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房配建暫行意見(jiàn)》(2010)實(shí)施后的兩年左右，上海配建保障房27萬(wàn)平方米，僅占2011年保障房建設(shè)總量的1.6%;從地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，收購(gòu)房屋也要消耗大量的資金，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也弱于新建房屋。
因此，各地政府都選擇在位置偏僻的地區(qū)建設(shè)保障房也就順理成章了。
此外，在現(xiàn)行的財(cái)政體制下，賣(mài)地是地方政府收入的主要來(lái)源，基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)土地資源價(jià)值更高，從財(cái)政收益最大化的角度考慮，地方政府也不會(huì)把保障房安排在這些地區(qū)，而在建設(shè)用地愈發(fā)緊張的情況下，留給保障性住房的用地也只能是最差的建筑用地。
賣(mài)地過(guò)去一直是地方政府最大的財(cái)政來(lái)源
3、 一些地方政府制定的高門(mén)檻也加劇了保障房空置
在審計(jì)署的通報(bào)中，江西省南昌市和吉林省吉林市沒(méi)有完成分配則是因?yàn)椋薅ㄉ陥?bào)對(duì)象范圍過(guò)窄，如吉林市”僅為最低生活保障家庭，未按規(guī)定將新就業(yè)無(wú)房職工等人員納入范圍，造成已竣工住房因準(zhǔn)入條件申請(qǐng)戶數(shù)不足而未分配”。
限定范圍過(guò)窄在全國(guó)也是普遍存在的現(xiàn)象，2013年，廣東東莞的雅園新村規(guī)劃了4000多套保障房，雖然對(duì)收入的限制多次放寬，但最后申請(qǐng)選房的只有幾百戶。
當(dāng)時(shí)有人據(jù)此認(rèn)為，東莞的保障房已經(jīng)“供過(guò)于求”，但南都民調(diào)數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室和大粵網(wǎng)進(jìn)行的民調(diào)發(fā)現(xiàn)，超過(guò)7成的受訪者愿意通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房和承租公租房來(lái)改善居住環(huán)境，大部分人是由于門(mén)檻過(guò)高或不了解相關(guān)政策而放棄了申請(qǐng)，超六成受訪者認(rèn)為戶籍門(mén)檻不合理。
而當(dāng)時(shí)雅園新村之所以申請(qǐng)者寥寥，正是因?yàn)槠淙晕捶砰_(kāi)戶籍限制。
在上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮看來(lái)，地方政府在分配上的保守也是一種理性選擇的結(jié)果。
因?yàn)榉峙浔Ｕ戏坎粌H不能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出直接貢獻(xiàn)，反而容易因準(zhǔn)入審核過(guò)程中存在的問(wèn)題而受到負(fù)面評(píng)價(jià)。
在這種局面下，保障房開(kāi)工建設(shè)的突飛猛進(jìn)和供應(yīng)分配的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢就會(huì)形成鮮明對(duì)比，也就必然造成保障房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度。
三、如何更好地保障低收入者居住權(quán)?
1、保障房應(yīng)厘清性質(zhì)，并設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)
我國(guó)的保障房性質(zhì)復(fù)雜，包括廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)商品房等，不僅保障低收入者住房，還附帶吸引人才、拉動(dòng)投資等功能，因此常常成為地方政府招商引資的砝碼。
審計(jì)署通報(bào)的湖北省赤壁市的保障房空置即是因?yàn)楸Ｕ戏勘臼菫檎猩桃Y的企業(yè)配建，結(jié)果企業(yè)沒(méi)去;河南省新鄉(xiāng)市則是因?yàn)槎ㄏ蚴褂霉夥康钠髽I(yè)倒閉。
實(shí)際上，現(xiàn)代政府都應(yīng)當(dāng)是有限政府，其能提供的社會(huì)保障也是有限的，過(guò)度保障會(huì)扭曲市場(chǎng)，自身也難以為繼，一些地方已開(kāi)始減緩保障性住房既是。
此外，國(guó)內(nèi)除了重慶和北京成立了由政府主管的公租房運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)外，其他大多數(shù)城市都沒(méi)有建立類(lèi)似的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。
有學(xué)者指出，公租房的分配管理工作分散在發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、住房委員會(huì)等多個(gè)部門(mén)。
這種多部門(mén)共同參與的模式導(dǎo)致職責(zé)范圍劃分不清、決策運(yùn)行效率低下等問(wèn)題，不利于公租房的統(tǒng)籌管理。
縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，都設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房運(yùn)營(yíng)管理，高效廉潔。
以新加坡的建屋發(fā)展局為例，他們采用的分配方式是先申請(qǐng)先服務(wù)的分配方式，在這種方式中，每個(gè)人只有一個(gè)申請(qǐng)序號(hào)系列，出售和出租房屋各有一個(gè)排隊(duì)系列，低收入者可廉價(jià)租房，中等收入者可廉價(jià)購(gòu)房。
分配的優(yōu)先僅由申請(qǐng)時(shí)間的次序來(lái)決定。
僅此一點(diǎn)，就要值得很多地方的公租房租賃部門(mén)學(xué)習(xí)。
2、增加現(xiàn)金補(bǔ)貼力度，讓低收入者有更多的選擇
住建部專(zhuān)家顧云昌曾表示，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于保障房建設(shè)要“以人為本”，而不是“以房為本”。
“以人為本”，意味著并不能單純的以開(kāi)工量、完工量來(lái)考核政府的保障房建設(shè)，而應(yīng)當(dāng)以解決了多少戶困難家庭的實(shí)際住房問(wèn)題作標(biāo)準(zhǔn)。
但在大量保障房已經(jīng)建在偏僻地區(qū)的事實(shí)面前，要想讓困難家庭從市內(nèi)搬過(guò)去住，除了改善基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件外，似乎也沒(méi)有什么更好的辦法。
對(duì)于想獲得就近安置的困難家庭來(lái)說(shuō)，增加租賃補(bǔ)貼發(fā)放數(shù)量，提高發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的方式，讓他們?cè)谑袌?chǎng)上就近租賃住房，用“貨幣化”方式保障低收入者的住房權(quán)，無(wú)疑是個(gè)更好的辦法。
事實(shí)上，給低收入者住房現(xiàn)金補(bǔ)貼在很多國(guó)家都很盛行。
以美國(guó)為例，美國(guó)保障房就是從最初的集中興建公共住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)租金補(bǔ)貼，讓低收入者有房可住。
這種方式則可以最大限度利用現(xiàn)有住宅，防止出現(xiàn)大規(guī)模的住房廢棄，浪費(fèi)社會(huì)資源。
結(jié)語(yǔ)：保障低收入者的居住權(quán)，不一定要在偏僻的郊區(qū)建造更多的住房，給予他們現(xiàn)金補(bǔ)貼，讓他們又有力在想租住的地方居住，不僅是在盤(pán)活市場(chǎng)，更是在更好地尊重低收入者的居住權(quán)。
轉(zhuǎn)載自騰訊評(píng)論《今日話題》欄目”
保障房“空置”的原因
當(dāng)前的保障房沒(méi)有也不可能供過(guò)于求，是由于制度、政策和技術(shù)等層面的一些原因，使得保障性住房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度，使得保障需求沒(méi)有得到充分釋放。
嚴(yán)榮
在住房保障工作真正提上議事日程尚不過(guò)三五年時(shí)間之際，國(guó)內(nèi)不少城市的保障房建設(shè)和供應(yīng)出現(xiàn)了一種始料未及的現(xiàn)象：“房等人”。
按照慣常的理解，在住房成為“問(wèn)題”已有些時(shí)日的當(dāng)下，保障性住房應(yīng)會(huì)面臨競(jìng)相申請(qǐng)、一房難求的局面。
可現(xiàn)實(shí)卻有悖于慣常的理解，所呈現(xiàn)的情況是，保障房“叫好不叫座”，本應(yīng)是保障對(duì)象輪候保障房，卻變成了保障房輪候保障對(duì)象。
保障房的空置造成了幾方面后果：保障對(duì)象的住房困難狀況不能及時(shí)改善;稀缺的保障房資源處于閑置狀態(tài);參與保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)要承受很大的資金壓力;不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
面對(duì)這種現(xiàn)象，人們不禁要問(wèn)：難道保障房已供過(guò)于求了嗎?這是不可能的。
且不說(shuō)相比大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家25%～40%甚至更高的住房保障覆蓋率，我們的住房保障才開(kāi)始起步。
就是從滿足群眾的基本居住需求出發(fā)，我們也不難看到，在不少城市和工業(yè)企業(yè)的住宅區(qū)，還有不少工業(yè)化初期建成的簡(jiǎn)易住宅，其中許多是危房，缺乏供水、衛(wèi)生等生活設(shè)施。
而且在國(guó)內(nèi)不少大城市，近年來(lái)新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來(lái)務(wù)工人員的住房條件也很差，又出現(xiàn)了新的住房困難群體。
盡管近幾年來(lái)通過(guò)舊城改造，通過(guò)經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房和公租房等保障性住房建設(shè)，解決了一大批低收入家庭的住房困難問(wèn)題，但住房困難家庭數(shù)量仍然比較大。
既然保障房沒(méi)有供過(guò)于求，那么造成現(xiàn)在保障房空置的原因何在?應(yīng)該至少有制度、政策和技術(shù)三個(gè)層面的原因。
第一，對(duì)地方政府而言，現(xiàn)有的宏觀制度框架對(duì)保障房的建設(shè)激勵(lì)較多，而對(duì)分配供應(yīng)缺乏激勵(lì)。
根據(jù)一些媒體的報(bào)道，國(guó)內(nèi)不少一二線城市都不同程度地存在保障房“叫好不叫座”的情況。
對(duì)于普遍出現(xiàn)的問(wèn)題，可以從制度層面探求一些原因。
由于保障房的建設(shè)和配套都能直接拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因而地方政府對(duì)保障房開(kāi)工和建設(shè)的積極性都很高。
尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)因嚴(yán)厲的調(diào)控政策而陷入相對(duì)低迷之時(shí)，為彌補(bǔ)市場(chǎng)化商品住房開(kāi)工量減少而對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，地方政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)的意愿更加強(qiáng)烈。
相比建設(shè)，保障性住房的分配供應(yīng)，不僅不能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出直接貢獻(xiàn)，反而容易因準(zhǔn)入審核過(guò)程中存在的問(wèn)題而受到負(fù)面評(píng)價(jià)。
為此，有的地方政府寧愿讓保障房暫時(shí)空置，也不希望因不符合條件的家庭得到保障房而備受輿論批評(píng)。
在這種局面下，保障房開(kāi)工建設(shè)的突飛猛進(jìn)和供應(yīng)分配的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢就會(huì)形成鮮明對(duì)比，也就必然造成保障房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度。
第二，現(xiàn)行的住房保障政策使供應(yīng)與需求不相匹配，從而遏制了保障需求的釋放。
普通商品住房是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)使供應(yīng)與需求相匹配，而保障性住房的供應(yīng)與配售基本上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，主要依賴行政手段進(jìn)行。
在缺乏相對(duì)完整的住房狀況數(shù)據(jù)的條件下，行政配置缺乏有效的機(jī)制和手段使住房需求與供應(yīng)相匹配。
具體而言，保障需求主要包括“誰(shuí)需要”、“需要什么”、“能力如何”等問(wèn)題。
首先，對(duì)于保障對(duì)象的認(rèn)知，我們現(xiàn)在只有一個(gè)不太精準(zhǔn)的框架，缺乏完整的圖景。
其次，對(duì)于保障對(duì)象的具體需求，目前尚缺乏有效的顯示機(jī)制。
比如說(shuō)，對(duì)于一戶居住在中心城區(qū)的住房困難家庭，他們的偏好本來(lái)是位于城東區(qū)的兩房一廳，但由于搖號(hào)排序較靠后，只能選購(gòu)位于城西區(qū)的兩房?jī)蓮d。
盡管房型增大了，但考慮到各種因素，這戶家庭選擇放棄。
在這個(gè)例子中，對(duì)住房保障的需求是真實(shí)存在的，但卻由于供應(yīng)不能與之匹配，且難以校正，需求于是被遏制。
這種事例并非個(gè)案。
再次，對(duì)于保障對(duì)象的真實(shí)支付能力，也缺乏健全的評(píng)估機(jī)制。
有不少家庭經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、搖號(hào)、選房等環(huán)節(jié)，最終卻選擇放棄，因?yàn)樗麄內(nèi)狈ο鄳?yīng)的支付能力，也沒(méi)能獲得銀行貸款。
所以，在政策層面，要力爭(zhēng)全面掌握保障對(duì)象的信息，使行政配置資源的特性發(fā)揮出來(lái)，減少供應(yīng)與需求不相匹配的程度。
第三，在具體操作層面，也有一些原因在抑制著保障需求的釋放。
首先，住房保障機(jī)構(gòu)隊(duì)伍存在工作力量薄弱、專(zhuān)業(yè)人員少、能力不夠強(qiáng)等問(wèn)題。
尤其在基層，大多數(shù)人員都是兼職做與住房保障相關(guān)的工作。
因而，即便住房保障需求充分釋放，現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)隊(duì)伍也會(huì)成為一個(gè)瓶頸。
其次，保障房社區(qū)配套不夠完善，使得一部分保障對(duì)象做出了放棄選擇。
由于住房不僅僅是為了居住，還是一種生活，因而社區(qū)環(huán)境是重要的參考因素。
作為保障性住房重要載體的大型居住社區(qū)，目前仍處于培育期，許多配套設(shè)施還不夠完善，這也在一定程度上抑制了保障對(duì)象的選擇意愿。
再次，保障房租售價(jià)格不斷走高，使其與市場(chǎng)化商品住房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。
考慮到申請(qǐng)保障性住房的漫長(zhǎng)過(guò)程，社區(qū)環(huán)境配套不夠完善，如果保障房的價(jià)格又沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。
總體而言，住房保障體系尚在不斷完善的進(jìn)程之中，既要正視問(wèn)題，更要細(xì)致探究問(wèn)題產(chǎn)生的原因，從而找到解決問(wèn)題的突破口。
當(dāng)前的保障房沒(méi)有也不可能供過(guò)于求，是由于制度、政策和技術(shù)等層面的一些原因，使得保障性住房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度，使得保障需求沒(méi)有得到充分釋放。
著眼于住有所居的目標(biāo)，我們的住房保障工作還任重道遠(yuǎn)。