新政后北京二手房：房源增多客源降近四成

　　熱點城市密集調(diào)控至今已過三周，市場變化正在更加清晰起來。

　　雖然市場環(huán)境各不相同，調(diào)控強度也有差別，但整體而言，無論是熱點城市中的一二手房成交，還是具體到此前受外溢影響受到較大程度歡迎的商住類市場，都開始逐步轉(zhuǎn)向理性。在核心經(jīng)濟圈周邊受外溢影響的二三線城市，也開始從更加具體的層面對樓市進行降溫，比如拿地環(huán)節(jié)。

　　在此環(huán)境下，房企也都在考慮新的出路探索。不過無論是對已經(jīng)躋身一線的房企，還是對正走在擴張路上的房企而言，這都需要足夠的成本付出作為代價。

　　導讀

　　當市場升溫、房價上漲時，購房者往往出于追漲心態(tài)而大量入市，業(yè)主卻表現(xiàn)出惜售情緒，等待房價進一步上漲。反之，當調(diào)控降臨后，購房者易陷入觀望，期待政策對房價實施打壓，業(yè)主則得出“階段性高點”的判斷，從而選擇出手。

　　出臺樓市調(diào)控新政后，北京房產(chǎn)經(jīng)紀人的工作量驟然減輕了許多。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者近日走訪多家中介門店發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀人普遍反映，國慶長假后，北京二手房市場的客戶量出現(xiàn)明顯減少，并直接導致成交量出現(xiàn)下滑。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近一周(10月10日-10月16日)，北京二手房網(wǎng)簽量較國慶節(jié)前下滑40%。

　　但與此同時，新政后，北京二手房市場的房源量卻明顯增加，表明業(yè)主判斷已到市場高點，且不再惜售。

　　分析認為，新政將使市場的恐慌情緒得以緩解，在此前成交量連續(xù)沖高后，預計未來北京二手房交易將繼續(xù)下滑，房價漲勢也將得到遏制。

　　客源明顯減少

　　“最近看房的客戶明顯減少了，成交頻率也低了一些。”10月20日，鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)定福莊門店的業(yè)務員小胡向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，國慶長假之后，該區(qū)域的二手房交易相比節(jié)前出現(xiàn)明顯降溫，具體表現(xiàn)為：業(yè)務員帶看量減少，成交量下滑，成交周期拉長。

　　造成這種變化的原因，在于節(jié)前的一紙新政。9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，將購買首套普通住房的最低首付款比例提高至35%，非普通住房提高至40%;二套房的最低首付比例分別為50%和70%，二套房的認定標準改為“認房不認貸”。

　　政策發(fā)布后，由于國慶假期的到來，樓市成交出現(xiàn)明顯降溫。但長假之后，交易數(shù)據(jù)并未恢復到新政前的狀態(tài)。

　　偉業(yè)我愛我家(博客,微博 )統(tǒng)計顯示，今年第42周(10月10日-10月16日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量為5623套，與長假之前的第40周(9月26日-10月2日)相比，下降了40%。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，10月以來網(wǎng)簽的客戶，大部分都在新政出臺前就已經(jīng)簽署了購房合同。新政影響下，部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。

　　但他認為，由于政策力度較大，未來將進入一個調(diào)整窗口期。從客源的大量減少不難看出，市場交易量的下滑恐不可避免。

　　據(jù)統(tǒng)計，10月上半月，偉業(yè)我愛我家新增買賣客戶量環(huán)比上月下降了36.6%。這表明客戶購房意愿降低，市場需求正在減少，交易熱度正在下降。

　　但房源量卻開始增多。10月上半月，我愛我家門店新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長了10%。說明之前業(yè)主惜售的現(xiàn)象有所減弱，不少業(yè)主希望能夠趕緊將房屋出售。

　　這一現(xiàn)象頗能反映供不應求狀態(tài)下的市場心態(tài)。胡景暉表示，當市場升溫、房價上漲時，購房者往往出于追漲心態(tài)而大量入市，業(yè)主卻表現(xiàn)出惜售情緒，等待房價進一步上漲。反之，當調(diào)控降臨后，購房者易陷入觀望，期待政策對房價實施打壓，業(yè)主則得出“階段性高點”的判斷，從而選擇出手。

　　走出恐慌情緒

　　在這之前，北京二手房市場的供應缺口頗大。小胡向記者表示，在北京朝陽區(qū)定福莊區(qū)域，今年以來的房源/客源比例一直維持在1:3至1:5之間，在市場較為火熱的3、4月份，以及新政出臺前的9月，客戶“搶房”現(xiàn)象屢見不鮮。

　　而在西城區(qū)的新街口區(qū)域，經(jīng)紀人反映，由于學區(qū)較好，上半年部分學區(qū)房源的房客比在1:10的水平。到9月份，學區(qū)房有所降溫，但市場仍然處于嚴重供不應求狀態(tài)，且房源極少。

　　與新房不同，二手房的供應具有一定彈性，通常視業(yè)主的判斷而發(fā)生變化。按照上文分析，由于北京樓市整體供應不足，當市場升溫時，二手房供應往往較為低迷，但市場需求旺盛。

　　今年北京樓市經(jīng)歷了兩撥上漲行情，分別在3、4月和9月，二手房的走勢也較為一致。3月北京二手房成交量達到32009套的高點，但隨后一路下行，6月降至12674套的低點。7月以來，二手房成交升溫，到9月再度突破3萬套，達到30516套。

　　主流觀點認為，9月市場交易升溫，一方面是傳統(tǒng)的“金九”因素所帶動;另一方面，調(diào)控政策出臺的預期強烈，購房者出現(xiàn)恐慌性入市。

　　體現(xiàn)到市場的微觀層面，今年9月，通過我愛我家達成的二手住宅交易中，每位客戶的平均看房次數(shù)為2.79次，自7月以來連續(xù)回落，且回落幅度加大。每套房源的平均看房次數(shù)為8.76次，同樣較8月大幅下降。這說明9月的交易節(jié)奏明顯加快，客戶的購房決策周期縮短。

　　但10月以來的情況表明，“客戶已走出‘930新政’之前的恐慌購買狀態(tài)”。上述機構(gòu)表示，由于新政將對市場實施全面影響，二手房市場將可能出現(xiàn)大幅降溫。

　　胡景暉還表示，當前北京二手房中，六七成的購房家庭都是改善型的換房需求，兩三個家庭，甚至更多家庭串在一起的連環(huán)交易不在少數(shù)。因此，違約情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，但交易會更加慎重，交易周期會有所延長。

　　與此同時，二手房價格漲幅也將會受到一定遏制。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年8月，北京二手住宅價格同比上漲34.8%，新建商品住宅價格的漲幅則為25.8%。機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當前北京二手住宅均價在4.5萬元/平方米，明顯高于新房。