北京樓市新政突襲 部分市民賣了舊房買不成新房
9月30日，北京住建委發(fā)布了新一輪調(diào)控政策，從土地、金融和銷售價(jià)格三個(gè)方面針對北京房地產(chǎn)市場的管控進(jìn)行了升級。
而突如其來的政策讓購房人措手不及、開發(fā)商亂了陣腳，對于未來市場的走勢已然成為關(guān)注焦點(diǎn)。
買還是不買?成了問題
如果不是9月底“新政”突襲，購房人李先生也許會(huì)有一個(gè)更加愉悅的小長假。
“國慶假期前最后一天，還是下班時(shí)間出臺(tái)新政，讓多少購房人措手不及，先不說投資客，真正需要買房自住的人怎么辦?”在接到記者電話時(shí)，剛剛度假回國的李先生情緒仍然很激動(dòng)，律師出身的他想不明白的是:“這樣類似政策規(guī)定的文件為什么連一個(gè)聽證會(huì)都不舉行，連緩沖期都沒有?”
出于對改善居住環(huán)境的需要，新政出臺(tái)之前，李先生已經(jīng)將自己原本住的房子賣掉，并打算購入位于豐臺(tái)區(qū)一套總價(jià)約2400萬元的大戶型，并已預(yù)付了200萬元定金，銀行貸款手續(xù)也進(jìn)入辦理流程，但9月30日晚間，北京住建委公布了新一輪的調(diào)控政策，讓李先生的購房手續(xù)戛然而止。
“現(xiàn)在二手房過戶手續(xù)時(shí)間特長，我之前的房子雖然簽完了合同，但過戶手續(xù)辦完要到12月份，導(dǎo)致我現(xiàn)在如果想以首套房資格購買只能離婚，但政策出得這么突然，連離婚都來不及。”李先生無奈地表示:“如果新房子買不了，舊房子又賣了，我將來住哪?”此時(shí)，擺在李先生面前的是兩難的選擇。
根據(jù)北京新政規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
這意味著，無論能否以首套房資格購買新房，和李先生的購房預(yù)期相比，已經(jīng)形成巨大的首付壓力。
李先生告訴記者，新政出臺(tái)后，開發(fā)商已經(jīng)和他聯(lián)系過，并表示要“談一談”，“不管怎么談也沒辦法改變首付要提高數(shù)百萬的事實(shí)，無非就是放寬交錢的時(shí)間。”
李先生說，自己也曾考慮過就此租房，然后把錢用來買寫字樓，但市場上也沒有找到合適的項(xiàng)目。
不可抗的政策因素不僅影響了李先生這一類高端置業(yè)人群，對于普通購房人而言，面對突然要提高的首付也捉襟見肘。
“從放假到現(xiàn)在，我一直在借錢。”
孔凌(化名)告訴記者，歷經(jīng)千挑萬選，在今年4月30日，他選好了位于通州于家務(wù)的某住宅項(xiàng)目中一套143平方米，價(jià)值近300萬的房子。
通過各種找關(guān)系，在當(dāng)時(shí)繳納了5萬元的認(rèn)購金，并在售樓處購買了3萬的電商折扣，隨后便被項(xiàng)目告知要“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”(通過辦理一系列手續(xù)，將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售)，需要至少半年才能繼續(xù)銷售，孔凌只能一邊耐心等待，一邊隔一段時(shí)間電話咨詢售樓處進(jìn)展。
9月30號(hào)政策出來的第一時(shí)間，他就聯(lián)系項(xiàng)目銷售咨詢自己的房子是否將會(huì)受到影響，經(jīng)過反復(fù)確認(rèn)，孔凌得到的回復(fù)為“多準(zhǔn)備點(diǎn)錢交首付”。
他表示，自己購買的房屋總面積146平方米，但因?yàn)槠渲杏匈?zèng)送面積，最終究竟是按35%還是40%交首付，現(xiàn)在還說不好。
“但不管怎樣，首付或許一下要提高30萬，壓力很大。”據(jù)孔凌介紹，項(xiàng)目的銷售承諾可以幫忙申請銀行的信用貸，利率要高于貸款利率。
“但是只要能買到房子，利息高就高點(diǎn)吧。”孔凌嘆著氣說。
成交量下降，棄購時(shí)有發(fā)生
突發(fā)的新政對于北京純商住宅成交量已經(jīng)有了“立竿見影”的效果。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數(shù)減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。
“目前的確存在因?yàn)樾抡绊懚q豫、甚至棄購的客戶，其實(shí)市場上在售的每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有這種情況。
但因?yàn)楣⿷?yīng)量就這么多，一些之前想買沒有排到號(hào)的購房人也因?yàn)榍懊鏃壻彽目蛻簦辛诉M(jìn)場的機(jī)會(huì)。”某房企負(fù)責(zé)人針對新政以來，旗下項(xiàng)目的實(shí)際表現(xiàn)，這樣告訴記者。
在采訪中，北京市場上多位高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都表示，目前項(xiàng)目銷售情況仍然正常，并沒有出現(xiàn)明顯的起伏。
其中一位高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示:“目前北京市場在售的絕大多數(shù)高端項(xiàng)目單套價(jià)格都已突破千萬元，針對的都是高端或者高端改善型客群，這部分人大多對于產(chǎn)品的認(rèn)知要高于對價(jià)格的敏感，所以首付三成還是七成，都不會(huì)改變他們的決定。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪調(diào)控目標(biāo)瞄準(zhǔn)的仍然是投資投機(jī)性需求，對于真正自住的購房人而言，可能會(huì)增加一定首付成本，但對于自住需求的初衷并不會(huì)改變。
新房價(jià)格或?qū)⑵椒�(wěn)
在多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應(yīng)聲而降，而需求的減少也將此輪房價(jià)過快上漲趨勢終結(jié)，這已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
在第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤看來，北京樓市在過去三個(gè)季度內(nèi)表現(xiàn)出較快的上漲勢頭，同時(shí)因?yàn)楸本┑氖锥际痉蹲饔�，出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在四季度，整體市場的房價(jià)上漲速度會(huì)放緩。
他進(jìn)一步表示:“政策對需求的抑制是非常明顯的，但政策也提到要加大土地供應(yīng)，特別是住宅用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年房價(jià)繼續(xù)保持快速增長的動(dòng)力不足，銷售量也可能下降。對開發(fā)商多少會(huì)產(chǎn)生一些影響。另外，房企采取價(jià)格優(yōu)惠促進(jìn)銷售也有可能。”
但一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示:“目前市場上大部分項(xiàng)目的年度銷售業(yè)績都已經(jīng)完成了，即使有影響也是影響到明年。總體來看，價(jià)格波動(dòng)不會(huì)很大，到四季度最多是想漲價(jià)的不讓漲了，但肯定不會(huì)打折、降價(jià)。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，現(xiàn)在市場環(huán)境和過去不一樣了， 過去新房市場潛在供應(yīng)規(guī)模很大，但現(xiàn)在開發(fā)商本身就沒有太多存貨可以推向市場，更不存在去庫存，所以不可能因?yàn)槎讨芷诘恼{(diào)控就著急出貨。
郭毅進(jìn)一步表示，現(xiàn)在北京市場幾乎被大開發(fā)商壟斷，無論是資金調(diào)配的能力和對于價(jià)格預(yù)期的判斷都已經(jīng)不能和過去相提并論了。