1個(gè)人二手房交易將繳增值稅取代營業(yè)稅

　　13日，國家稅務(wù)總局局長王軍在大會堂部長通道被媒體問道，“如何確保營改增5月1日如期落地?”王軍回答，營改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　不少市民會對二手房交易中繳納增值稅產(chǎn)生疑惑，“不是剛剛過2年免征營業(yè)稅嗎?”對此，鏈家地產(chǎn)濟(jì)南分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，去庫存已經(jīng)列為今年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，“估計(jì)2年免征營業(yè)稅的政策會持續(xù)，只不過可能由免征營業(yè)稅變?yōu)槊庹髟鲋刀�，但還要看未來的具體規(guī)定。”

　　“營改增的本意是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)稅負(fù)，避免重復(fù)征稅，總體來看是好事。關(guān)于自然人繳納增值稅征管，還要看具體的稅率如何，以及如何計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。”該負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　搜房網(wǎng)房天下二手房電商集團(tuán)濟(jì)南分公司大區(qū)總監(jiān)張洪慶說，“營改增本身是幫助企業(yè)減稅，新房、房企也會減少稅負(fù)，房價(jià)可能不會過高，這樣其實(shí)也利于房企去庫存。”

　　二手房交易“營改增” 我們要繳多少稅?

　　繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)，稅負(fù)更合理

　　二手房交易營業(yè)稅改增值稅征收后，作為普通市民，買賣房產(chǎn)要交的稅是多了還是少了?13日，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、山東省財(cái)稅金融法學(xué)研究會副會長潘明星教授就此事接受記者采訪時(shí)表示，營改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負(fù)的增減情況也不一樣。但整體來看，營改增會使稅收更合理，稅負(fù)更優(yōu)化。

　　“將營業(yè)稅改為增值稅征收對稅負(fù)的具體影響還要等具體制度出來才可以探討，估計(jì)相關(guān)文件很快將會出臺。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者，目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅，具體規(guī)定為：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%;個(gè)人將購買2年以 上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而增值稅稅率方面，目前國內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類情況：

　　首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。出售價(jià)100萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，即5萬元。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是100萬 元，但最初買入價(jià)是50萬元，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后需要繳納5.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價(jià)格為120萬元，按照營業(yè)稅需繳納 6.72萬元;增值稅就需繳納7.7萬元。

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋。對普宅住宅而言，售價(jià)100萬元計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。

　　記者了解到，有關(guān)二手房營改增，業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計(jì)稅辦法征收，比如說，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿兩年 的住宅，需要繳納增值稅3萬元。需要指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅， 因此契稅、個(gè)稅等照常征收。

　　“營業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價(jià)為基數(shù)，而增值稅是以賣出價(jià)和買入價(jià)的差額做基數(shù)，因此雖然稅率看上去上升，但是基數(shù)變小，稅負(fù)整體不會上升。”潘明星說。

　　按照王軍的說法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　增值稅咋收�。�

　　基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率;提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率;提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

　　算筆賬：二手房營改增我們會多繳稅嗎?

　　一套普通住宅(140㎡以下)，市場價(jià)100萬

　　情況1：購買2年內(nèi)

　　現(xiàn)行營業(yè)稅：

　　繳稅多少只和售價(jià)有關(guān)計(jì)算公式 售價(jià)×稅率100萬×稅率5%=5萬

　　增值稅：

　　稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計(jì)算公式 (銷售價(jià)-買入價(jià))×稅率

　　假設(shè)稅率為11%，房子買入價(jià)50萬：(出售價(jià)100萬-買入價(jià)50萬)×稅率11%=5.5萬

　　假設(shè)稅率為11%，出售價(jià)120萬：(出售價(jià)120萬-買入價(jià)50萬)×稅率11%=7.7萬

　　情況2：購買已滿2年

　　現(xiàn)行營業(yè)稅：不需要繳稅

　　增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策

　　這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。

　　【提個(gè)醒】營業(yè)稅→增值稅契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等照常征收。

　　增值稅不適合，直接減免

　　財(cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星說，根據(jù)國家營改增政策精神，營業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。“營業(yè)稅進(jìn)行直接減免，簡便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進(jìn)行直接減免。所以，以往我國在進(jìn)行增值稅減免時(shí)，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實(shí)施方案。”

　　房地產(chǎn)投資增速　時(shí)隔兩年首現(xiàn)回升

　　據(jù)報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的今年1到2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，時(shí)隔兩年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次回升。

　　今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn);銷售額增長43.6%，提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，商品房銷售明顯加快，首先是由于去年信貸等政策持續(xù)調(diào)整，使得商品房銷售市場持續(xù)回升，至今年春節(jié)期間，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。

　　張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對包括已經(jīng)擁有一套，再買一套的改善型需求政策的放寬，特別是對二套房信貸方面的放寬對市場影響的確較大，這部分人群購買力比較強(qiáng)，在信貸杠桿有所降低之后，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”

　　銷售面積大幅增長的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在迅速增長。今年前兩個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。張大偉分析，這說明在銷售回暖的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)。包括一些新開工的數(shù)據(jù)在2015年持續(xù)下調(diào)之下，出現(xiàn)正增長，恢復(fù)了新開工，投資數(shù)據(jù)自然會樂觀一些。