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房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛分析

時間:2022-10-08 15:39:24 買賣合同 我要投稿
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房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛分析

  商品房買賣合同中適用違約金的情形較多,如購房人遲延付款、開發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等,本文就審判實踐中由此所引發(fā)的違約金問題進(jìn)行如下分析:

房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛分析

  一、違約金的性質(zhì):

  《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》等法律規(guī)定已確定違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì),但以賠償守約方的損失為主要功能,而非嚴(yán)厲懲罰違約方。

  二、違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題:

  一般而言,衡量當(dāng)事人約定的違約金是否“過分高于造成的損失”,可以當(dāng)事人約定的違約金是否超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn);但司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn),當(dāng)事人約定的違約金雖未超過造成損失的30%,但仍遠(yuǎn)高于實際損失,我國現(xiàn)行法律對此并未明確規(guī)定一個比例或標(biāo)準(zhǔn),法院通常會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況,決定是否對已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。

  三、違約金過高的主張方式:

  由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一,因此對數(shù)額過高的違約金條款,人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整;當(dāng)事人可以通過反訴的方式提出,也可以通過抗辯的方式主張,對于當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金請求的,人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定。

  四、法院對違約金過高的調(diào)整:

  目前法院一般在調(diào)整違約金過高時,為保證實質(zhì)公平往往不會簡單采用固定比例等“一刀切”的做法,而是會根據(jù)案件的具體情形,以違約造成的損失為基準(zhǔn),綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱等因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡。

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