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不同類型產(chǎn)品的可行性報(bào)告怎么寫(xiě)
不同類型的產(chǎn)品在制作可行性研究報(bào)告時(shí)，定然也有細(xì)微處的不同側(cè)重分析。下面是小編整理的不同類型產(chǎn)品的可行性報(bào)告怎么寫(xiě)的內(nèi)容，僅供參考。
不同類型產(chǎn)品的可行性報(bào)告怎么寫(xiě)【1】
多種產(chǎn)品復(fù)合型項(xiàng)目——闡述不同類型物業(yè)組合原因
一個(gè)城市綜合體，可以包含購(gòu)物中心與寫(xiě)字樓，也可以包含購(gòu)物中心與公寓，還可以包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等多種類型物業(yè)。
在城市綜合體存量不斷上升的當(dāng)前，城市綜合體的建立也面臨著更大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，闡明業(yè)態(tài)設(shè)立的依據(jù)與分配比例，是城市綜合體能否成功開(kāi)發(fā)的一大基礎(chǔ)依據(jù)。
以《仲量聯(lián)行重慶重賓保利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)可行性研究報(bào)告》為例。
在進(jìn)行了常規(guī)的城市、區(qū)域、交通研究后，報(bào)告進(jìn)行了與項(xiàng)目相關(guān)的城市綜合體解析，得出項(xiàng)目的物業(yè)模式與業(yè)態(tài)配比。
報(bào)告對(duì)城市綜合體模式進(jìn)行了歸類分析，指出，城市綜合體發(fā)展有五種模式：①商業(yè)核心模式。
其特征為地處城市核心區(qū);交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線;區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛;具有較高人流及商業(yè)氣氛;匹配一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理。
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其特征為不遠(yuǎn)離城市核心區(qū);交通可達(dá)性好，沿主干道沿線;商務(wù)客戶支持;開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力;規(guī)劃有頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施。
�、蹖�(xiě)字樓核心模式。
其特征為客戶(產(chǎn)業(yè))支撐，產(chǎn)業(yè)簇群;未來(lái)商務(wù)核心區(qū);寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次;商場(chǎng)、公寓等配套完善。
④住宅核心模式，項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好;以居住為主體的片區(qū);成熟度不高，居住人口有限;往往后期會(huì)開(kāi)發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大;⑤均衡發(fā)展模式。
CBD/ 城市中心;主干道沿線/ 地鐵口;建筑面積20萬(wàn)平米以上;開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理。
報(bào)告指出上述提到的不同類型的物業(yè)，在綜合體中承擔(dān)的功能也各有不同。
酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次。
商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。
寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源。
鑒于不同類型物業(yè)所帶來(lái)的不同收益，報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目必須要與重慶CBD未來(lái)的造城運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來(lái)，才能將本項(xiàng)目打造成解放碑CBD的具有標(biāo)志性的旗幟和代言。
而在實(shí)現(xiàn)城市中心區(qū)CBD的構(gòu)造過(guò)程中，中央商務(wù)區(qū)CBD的造城，必然會(huì)帶動(dòng)一種復(fù)合空間的衍生，這種復(fù)合空間就是集酒店、辦公商務(wù)、文化、居住等功能的都市綜合體的出現(xiàn)，項(xiàng)目的定位也將是這類型多種業(yè)態(tài)結(jié)合的綜合體形式。
同區(qū)域多同類型產(chǎn)品——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異性
目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在沿海省市及區(qū)域性中心城市，如海南省、云南省、山東環(huán)渤海地區(qū)，產(chǎn)品扎堆明顯。
尤其是海南和云南區(qū)域，成為開(kāi)發(fā)商狂熱開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的首選地區(qū)。
產(chǎn)品扎堆，就會(huì)引發(fā)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，和更高的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
在策劃這類產(chǎn)品的可行性報(bào)告時(shí)，就需要強(qiáng)調(diào)出項(xiàng)目的差異性，強(qiáng)調(diào)在眾多對(duì)手的情況下，項(xiàng)目可行的特有優(yōu)勢(shì)。
香港浩華顧問(wèn)管理公司在對(duì)三亞海棠灣度假酒店項(xiàng)目的可行性報(bào)告中，就提到了這一項(xiàng)目的獨(dú)特特征和開(kāi)發(fā)建議。
“鑒于中、短期內(nèi)大量涌入的市場(chǎng)供給，我們建議，擬建酒店應(yīng)享有一系列有別于海南島其他競(jìng)爭(zhēng)度假酒店的獨(dú)特特征。
以下獨(dú)特特征有望使擬建度假酒店與海南現(xiàn)有和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有效區(qū)分：
• 與大多數(shù)大規(guī)模、提供大量設(shè)施迎合旅游散客、團(tuán)隊(duì)和會(huì)議客源市場(chǎng)的酒店不同，我們建議擬建度假酒店定位為一座小型豪華酒店，提供更私密的環(huán)境，迎合頗具鑒賞力的旅游散客;
• 我們建議擬建度假酒店采用時(shí)尚、現(xiàn)代、精致的設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念，同時(shí)充分考慮各項(xiàng)功能設(shè)施的舒適性和實(shí)用性。
設(shè)計(jì)風(fēng)格中也應(yīng)融入簡(jiǎn)約的建筑線條和淡雅的色彩主題，以匹配地塊的濱海環(huán)境，同時(shí)，在各公共區(qū)域(包括大堂、泳池和Spa 設(shè)施)，都應(yīng)該采用獨(dú)具創(chuàng)意的設(shè)計(jì)元素。
我們認(rèn)為，這尤為適合擬建度假酒店的規(guī)模和定位，可以真正有效區(qū)別于目前在大多數(shù)度假酒店中被普遍采用的的東南亞設(shè)計(jì)主題風(fēng)格;
• 盡管缺乏獨(dú)特的地點(diǎn)特征，但是為了增強(qiáng)度假酒店氛圍，我們建議在這個(gè)現(xiàn)代、時(shí)尚的酒店四周采用濃郁的景觀綠化，與周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間形成一道綠色屏障。
蒼翠繁茂的景觀綠化帶不僅可以增強(qiáng)環(huán)境的私密性，還尤為適合營(yíng)造獨(dú)特的戶外休閑區(qū)域。
這將與海南大多數(shù)景觀綠化較稀少、且很少擁有戶外休閑區(qū)域的度假酒店形成鮮明對(duì)比;
• 鑒于絕大多數(shù)更靠近內(nèi)陸酒店的都采用雙向式客房結(jié)構(gòu)，因此只有部分客房享有海景景觀，我們建議擬建酒店的建造地點(diǎn)應(yīng)靠近海灘，并采用單向式客房建筑結(jié)構(gòu)。
這不僅可以縮短酒店客房與海灘的距離，還可以確保絕大多數(shù)客房(如果不是全部)享有開(kāi)闊的海景景觀;
• 所有客房均可欣賞一覽無(wú)余的景色。
將床位朝向窗戶排放的獨(dú)特正方形設(shè)計(jì)將進(jìn)一步使擬建度假酒店與其他酒店區(qū)分開(kāi)來(lái);
• 擬建度假酒店的主要特征之一將是海灘餐廳和酒吧，通過(guò)氛圍照明和音樂(lè)提供一處極佳地放松區(qū)域和環(huán)境，吸引住店和非住店顧客光顧。
我們預(yù)期，作為海灘餐廳和酒吧的引領(lǐng)者，該餐廳應(yīng)能夠成為社交聚會(huì)場(chǎng)所的理想之地。”
新興類型產(chǎn)品——闡述新興項(xiàng)目建設(shè)必要性
物流地產(chǎn)是近幾年新興起的一類地產(chǎn)細(xì)分項(xiàng)目，許多投資者對(duì)這一類型產(chǎn)品并沒(méi)有太深了解。
針對(duì)這一現(xiàn)象，為了讓投資者與審核者了解這一類型產(chǎn)品建設(shè)的必要性與盈利的可行性，戴德梁行在《深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告》中進(jìn)行了闡述。
戴德梁行認(rèn)為，項(xiàng)目的建設(shè)，一是有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系。
據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)中，制造業(yè)僅占30%～40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%。
二將有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益。
提升單位面積的土地產(chǎn)出已經(jīng)成為政府出讓產(chǎn)業(yè)用地的基本要求。
規(guī)�；⒏咝б�、集聚型的汽車物流園區(qū)正符合這項(xiàng)要求。
此外，項(xiàng)目的建設(shè)還有利于拉動(dòng)羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù)，包括后期的廢舊汽車回收處理，已經(jīng)日益成為一個(gè)效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。
作為在汽車產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車銷售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯。
汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū)對(duì)汽車零配件、維修工具、檢測(cè)工具的需求，尤其是增加對(duì)電子器配件、電子工具和檢具的需求，而且是汽車消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等汽車金融業(yè)發(fā)展的前提，汽車金融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車市場(chǎng)，促進(jìn)整車制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
其產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)將拉動(dòng)汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運(yùn)動(dòng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
因此，建立完善、便捷、誠(chéng)信的汽車物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車市場(chǎng)將對(duì)帶動(dòng)深圳汽車物流行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用。
深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將會(huì)形成集品牌專營(yíng)區(qū)、汽車集中貿(mào)易區(qū)、零配件服務(wù)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)、汽車配套服務(wù)區(qū)于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購(gòu)置稅、車船使用稅、代辦保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。
不僅可以提升和帶動(dòng)該片區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，并可通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、運(yùn)輸、貿(mào)易等，必將有力地帶動(dòng)筍崗-清水河地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
舊改產(chǎn)品——詳細(xì)描述拆遷補(bǔ)償方案
拆遷環(huán)節(jié)在舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中是一個(gè)舉足輕重的環(huán)節(jié)。
拆遷賬的估算與拆遷時(shí)間的規(guī)劃，與舊改工作能否順利進(jìn)行、后期能否實(shí)現(xiàn)盈利息息相關(guān)。
在戴德梁行的《深圳市福田區(qū)華新村舊城改造可行性研究報(bào)告》中，戴德梁行就對(duì)這一費(fèi)用進(jìn)行了明確分析。
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作為投資決策前必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可行性研究報(bào)告是在前一階段的項(xiàng)目建議書(shū)獲得審批通過(guò)的基礎(chǔ)上，主要對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、工程、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統(tǒng)、完備無(wú)遺的分析，
完成包括市場(chǎng)和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實(shí)施計(jì)劃、投資與成本、效益及風(fēng)險(xiǎn)等的計(jì)算、論證和評(píng)價(jià)，選定最佳方案，
依此就是否應(yīng)該投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)等給出結(jié)論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。
風(fēng)馳咨詢建立了科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)格的編寫(xiě)流程，以風(fēng)馳咨詢可行性研究報(bào)告編寫(xiě)流程為例：
第一章 項(xiàng)目總論
概括性論述項(xiàng)目背景、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、結(jié)論及建議
第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性
從宏觀和微觀方面分析項(xiàng)目提出的背景情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，用定性和定量的方法分析企業(yè)進(jìn)行投資的必要性。
第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模
采用問(wèn)卷調(diào)查、抽樣調(diào)查等市場(chǎng)調(diào)查方法對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確分析，采用專家會(huì)議、特爾菲、類推預(yù)測(cè)等定性分析方法和時(shí)間序列、因果分析等定量分析方法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，
通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析、戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略和企業(yè)營(yíng)銷策略，通過(guò)差額投資內(nèi)部收益率法、凈現(xiàn)值法、最小費(fèi)用法等定量分析方法確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模，采用成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法等方法確定產(chǎn)品的銷售價(jià)格。
第四章 建設(shè)條件與廠址選擇
通過(guò)工程技術(shù)條件和建設(shè)投資費(fèi)用的對(duì)比確定場(chǎng)址方案。
第五章 工程技術(shù)方案
采用評(píng)分法、投資效益評(píng)價(jià)法確定項(xiàng)目的技術(shù)方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運(yùn)營(yíng)成本法、壽命周期法確定項(xiàng)目的設(shè)備方案，通過(guò)對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總圖布置費(fèi)用、拆遷方案的對(duì)比確定項(xiàng)目的總圖方案。
第六章 節(jié)能節(jié)水與環(huán)境保護(hù)
從建筑設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、設(shè)備選型、工藝流程等方面論述項(xiàng)目的節(jié)能方案，從設(shè)備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項(xiàng)目的節(jié)水方案，從項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)兩方面論述項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)措施及對(duì)環(huán)境的影響情況。
第七章 勞動(dòng)保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防
從危害因素、建筑施工、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面論述項(xiàng)目的勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生措施，從建筑設(shè)計(jì)、功能布局、平面設(shè)計(jì)等方面論述項(xiàng)目的消防措施。
第八章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有組織情況、以及行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，采用勞動(dòng)生產(chǎn)率等方法確定企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)定員情況，并根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)計(jì)劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓(xùn)計(jì)劃。
第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)特點(diǎn)安排項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度。
第十章 投資估算與資金籌措
采用單位建筑工程投資估算法、單位實(shí)物工程估算法估算項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)用，采用設(shè)備原價(jià)加設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)估算設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用，以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用為基數(shù)估算工具器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用，
根據(jù)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、采用比率法確定項(xiàng)目的安裝工程費(fèi)用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)計(jì)費(fèi)文件估算工程建設(shè)其他費(fèi)用，采用全額流動(dòng)資金估算法估算項(xiàng)目所需流動(dòng)資金。
通過(guò)投資內(nèi)部收益率、投資回收期、融資成本等對(duì)比確定項(xiàng)目的融資方案。
第十一章 財(cái)務(wù)分析與敏感性分析
利用資金時(shí)間價(jià)值方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和保本水平。
第十二章 社會(huì)效益分析
通過(guò)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響、項(xiàng)目與所在地互適性兩方面對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行分析，確保項(xiàng)目符合社會(huì)發(fā)展要求。
第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析
通過(guò)技術(shù)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、原材料、自然資源或供貨渠道的風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)融資風(fēng)險(xiǎn)等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
第十四章 可行性研究結(jié)論與建議
附件
1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件
3、查新檢索報(bào)告
4、檢測(cè)報(bào)告
5、相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、專利技術(shù)復(fù)印件
6、自有資金存款證明
7、相關(guān)銀行貸款承諾
8、其他相關(guān)證明材料
9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表
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