杭州房地產(chǎn)開題報(bào)告

　　一、本課題的研究意義和目的

　　為了應(yīng)對(duì)2008年9月全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，2009年政府在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議先后出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限至5年”到“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”。

　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有平穩(wěn)、健康、協(xié)調(diào)地發(fā)展了，才能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到持續(xù)的促進(jìn)作用，要避免大起大落。杭州市房地產(chǎn)開發(fā)同其國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣,呈現(xiàn)穩(wěn)步、健康、快速發(fā)展的勢(shì)頭。房地產(chǎn)開發(fā)不僅對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起重要作用,同時(shí)對(duì)完善城市功能,加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善居民生活質(zhì)量等各方面都作了較大貢獻(xiàn)。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直為業(yè)內(nèi)所關(guān)注，在長(zhǎng)三角地區(qū)，杭州是這一輪房地產(chǎn)周期中，啟動(dòng)最早的城市。但在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、銷售、管理中存在著矛盾和問(wèn)題，住宅租售比偏低，已存在潛在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，必須通過(guò)有效政策措施，約束過(guò)熱的虛擬需求，保證合理有效需求、消費(fèi)性需求;通過(guò)抑止投機(jī)性、炒作性的需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸，這對(duì)保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)好群眾的根本利益和房地產(chǎn)商的積極性，促進(jìn)杭州國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)有著重要意義。 以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有健康理性地發(fā)展，才能對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮重要作用。

　　本文試圖通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的梳理，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的相關(guān)理論，分析了杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素。目的是為了更好地通過(guò)宏觀與微觀的不同視角，來(lái)深刻了解房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家與地方的發(fā)展現(xiàn)狀，探究出有利于國(guó)家與地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效途徑，以及解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題。

　　二、本課題的國(guó)內(nèi)外研究狀況

　　房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位。作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎(chǔ)。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來(lái)的危害也是巨大而深刻的。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額大，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)中已普遍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比重來(lái)看，1988年日本達(dá)到10.4%，1990年中國(guó)香港地區(qū)為20.6%，1993年中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為10%，美國(guó)為10%~15%。而在中國(guó)內(nèi)地這一指標(biāo)值較低，1997年達(dá)到1.72%，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)到10%左右。在未來(lái)20年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用是全方位、多角度的，它從生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　目前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體是健康的。近年來(lái)，隨著杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展、城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，特別是隨著“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，產(chǎn)銷兩旺，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。與此同時(shí)，城市居民的住房條件也得到了很大改善。

　　三、本課題的基本內(nèi)容和重點(diǎn)

　　1.研究?jī)?nèi)容：

　　a. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近期運(yùn)行情況

　　在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。

　　b. 杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

　　杭州的房地產(chǎn)成交量震動(dòng)明顯，量?jī)r(jià)高于往年。2009年12月杭州市商品房成交6059套，成交面積67.72萬(wàn)平方米(環(huán)比上漲20.61%)，均價(jià)19805元/平方米(環(huán)比上漲15.23%)。2009年全年，杭州商品房銷售65803套，銷售面積713.82萬(wàn)平方米，同比08年上漲151.88%，杭州商品房銷售均價(jià)14430元/平方米，同比08年微跌1.71%。2007到2009年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九銀十一反常態(tài)成為調(diào)整期。2009年杭州商品房月均成交面積遠(yuǎn)高于歷年水平，但波動(dòng)幅度更大;2009年杭州市房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)則是穩(wěn)中有升。

　　c. 杭州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響因素

　　2008年到2009年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，存在著一系列的不確定性。就目前而言，諸多因素影響了杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走向，其中最主要的幾條是：經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、社會(huì)因素、其他因素等對(duì)杭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響。

　　d. 規(guī)范杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

　　在充分分析杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素的基礎(chǔ)上，就規(guī)范房地產(chǎn)

　　市場(chǎng)提出以下幾點(diǎn)建議：①提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想;②繼續(xù)改善住房消費(fèi)環(huán)境;③活用金融、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展;④完善對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控和土地二級(jí)市場(chǎng)的管理;⑤營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)氛圍。 2.研究重點(diǎn)

　　通過(guò)本課題的研究,力求在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，能夠盡快改善杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，為杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的交易創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使杭州市房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到又好又快的發(fā)展。

　　3.研究難點(diǎn)

　　杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，以及國(guó)家政府對(duì)此出臺(tái)的政策等方方面面都存在著一些尚未解決的問(wèn)題，并且這些現(xiàn)狀比較復(fù)雜，要想徹底地改善持續(xù)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的不穩(wěn)定現(xiàn)象，除了需要來(lái)自于國(guó)家政府出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策以外，更需要運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)和房地產(chǎn)行業(yè)自身行為和制度的規(guī)范。

　　四、本課題的研究方法

　　為了更好地對(duì)杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素的研究，在本課題中，運(yùn)用了如下的研究方法：首先，運(yùn)用了理論與實(shí)際相結(jié)合的方法，根據(jù)房地產(chǎn)和城市管理的有關(guān)理論與杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的主要影響因素進(jìn)行了深入分析。其次，運(yùn)用了靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的方法，通過(guò)利用靜態(tài)分析使研究的問(wèn)題簡(jiǎn)化，從而有助于對(duì)復(fù)雜問(wèn)題的解構(gòu)，通過(guò)抓住房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題的核心部分，快速作出判斷和解答，同時(shí)又通過(guò)動(dòng)態(tài)分析來(lái)把握杭州市以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的變化規(guī)律，可以實(shí)現(xiàn)更精確地判斷和預(yù)測(cè)。再次，運(yùn)用了宏觀與微觀相結(jié)合的方法，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是最基礎(chǔ)的要素市場(chǎng)，考察諸如杭州市等微觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于從不同的研究視角來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)緊系分析研究。最后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策以及杭州市房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的問(wèn)題提出了解決方案，并對(duì)杭州市房地產(chǎn)行業(yè)以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以后的發(fā)展充滿信心。

　　五、本課題的整體提綱 前言

　　第1章 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概述及其現(xiàn)狀

　　1.1 房地產(chǎn)業(yè)概述

　　1.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)分析

　　1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)界定 1.1.3 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位 1.1.4 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制 1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　1.2.1投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于2008年預(yù)期 1.2.2銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 1.2.3價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行

　　1.2.4資金來(lái)源充裕：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快 1.2.5供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈 1.2.6國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高

　　第2章 杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

　　2.1杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 2.2杭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 2.2.1杭州市住宅樓市場(chǎng)運(yùn)行狀況 2.2.2杭州市別墅市場(chǎng)運(yùn)行狀況 2.2.3杭州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

　　2.2.4杭州市二手房市場(chǎng)和廉價(jià)出租屋市場(chǎng)運(yùn)行狀況

　　第3章 杭州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響因素分析

　　3.1經(jīng)濟(jì)因素的影響分析 3.1.1物價(jià)因素 3.1.2 居民收入因素 3.1.3貨款利率因素 3.1.4匯率因素 3.1.5 房地產(chǎn)投機(jī)因素 3.2政策因素的影響分析 3.2.1政治安定狀況因素 3.2.2政府政策因素 3.3社會(huì)因素的影響分析 3.3.1人口狀況因素 3.3.2社會(huì)治安因素 3.3.3城市化因素 3.4其他因素的影響 3.4.1地理位置因素 3.4.2居住環(huán)境因素

　　第4章 規(guī)范杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

　　4.1 提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想

　　4.1.1充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義 4.1.2進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想 4.2繼續(xù)改善住房消費(fèi)環(huán)境 4.2.1加大保障性住房建設(shè)力度 4.2.2進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)

　　4.3活用金融、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展 4.3.1金融手段 4.3.2稅收手段 4.3.3貨幣化安置

　　4.4 完善對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控和對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理 4.4.1政府實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的有效調(diào)節(jié) 4.4.2加強(qiáng)制度建設(shè)，完善土地市場(chǎng)交易管理 4.5營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)氛圍 4.5.1完善房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)制體系

　　4.5.2加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序 小結(jié)與討論 致謝 參考文獻(xiàn) 畢業(yè)設(shè)計(jì)小結(jié)

　　六、本課題的參考文獻(xiàn)資料

　　[1]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2005.8，29-34

　　[2]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展的通知.國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)

　　[3]曹振良.現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng).北京：中信出版社，1993,8-9

　　[4]2009年全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況與分析.搜房網(wǎng)，2010年1月1日

　　[5]2010-2015年杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告.中華商務(wù)網(wǎng)研究報(bào)告，2010年1月22日

　　[6] 中國(guó)指數(shù)科學(xué)院.2009年杭州商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀與展望.房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)，2010年1月13日

　　[7]2009年杭州別墅市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告.豆丁網(wǎng)，2009年10月24日 [8]陳建明.商業(yè)房地產(chǎn).北京：機(jī)械出版社，2003年5月，3-4

　　[9]2009年杭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展回顧.浙江杭州：每日商報(bào)，2010年1月28日

　　[10]王尚加.杭州市寫字樓市場(chǎng)研究分析報(bào)告.中國(guó)指數(shù)研究院(杭州分院)，2008

　　[11]杭州二手銷售及租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告.搜房網(wǎng)—房地產(chǎn)門戶，2010年1月8日

　　[12]中國(guó)科學(xué)院研究生院房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究小組.中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心.2009

　　[13]山東房地產(chǎn)價(jià)格、房屋空置率及居民收入關(guān)系實(shí)證分析.上海萬(wàn)得資訊.2006年1月4日

　　[14]提高貨款利率將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生三方面影響.新京報(bào)，2006年4月29日 [15]張紅，耿媛元.匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響.中國(guó)房地產(chǎn)金融，1999(9) [16]杭州樓市調(diào)整信號(hào)開始顯現(xiàn)，房產(chǎn)投機(jī)行為將被遏制.浙江在線新聞網(wǎng)站，2010年1月11日

　　[17] 詳解杭州18條房產(chǎn)新政 2010年政策調(diào)控新看點(diǎn).杭州.錢江晚報(bào) 2010年1月11日

　　[18] 人口總量，杭州概覽，中國(guó)杭州.杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，2009年6月9日 [19]杭州是全國(guó)治安最好的城市，97.5%的市民認(rèn)可.浙江在線，2007年2月4日 [20]杭州如何加快城市化.中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，2001年7月9日

　　[21] 劉曉林，杭州房地產(chǎn)：?jiǎn)栴}與前瞻——與杭州市建設(shè)委員會(huì)副主任張良華先生對(duì)話.房產(chǎn)時(shí)代第6期.

　　[22]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知.國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)

　　[23]唐勇.政府“救”的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考—對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè).中共浙江省委

　　黨校學(xué)報(bào)2009年第3期

　　[24] 杭州市政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見，杭政函【2008】211號(hào).杭州政報(bào)，2008年第10期

　　[25]諸曉明，對(duì)杭州市目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的一些思考.浙江統(tǒng)計(jì)，2005年第3期. [26]虞曉芬，商升亮，徐鵬飛，徐侃杰，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究.浙江工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005年12月第6期.

　　[27]趙黎明，賈永飛.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[J].天津大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，1994，1(4)：277-280.

　　[28]適時(shí)引導(dǎo)調(diào)控，防止樓市動(dòng)蕩——杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告.國(guó)土資源部土

　　地利用管理司調(diào)研組，中國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)查與研究2003年第5期.

　　[29]虞曉芬，陳多長(zhǎng)，論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)必要性.房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004年7月總第283期.

　　[30]住建部發(fā)布通知進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，杭州醞釀商品房預(yù)售前網(wǎng)上公示“一房一價(jià)”.都市快報(bào)在線快房網(wǎng)4月21日.

　　指導(dǎo)教師簽字：

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