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從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理論文
前段時(shí)期的惆悵中，自己在思索的過程中對(duì)自己的定位明確了許多，會(huì)計(jì)和金融這二者之間，我選擇了后者，在網(wǎng)上搜索了一些關(guān)于金融專業(yè)的培養(yǎng)方案信息，以后也將在學(xué)好會(huì)計(jì)的前提下，搶抓時(shí)間彌補(bǔ)金融學(xué)專業(yè)知識(shí)的缺失。
時(shí)隔一年自己再次翻開西方經(jīng)濟(jì)學(xué)教材，看了微觀部分中的關(guān)于市場(chǎng)分析的知識(shí)，了解了一些經(jīng)濟(jì)理論，為了使自己更進(jìn)一步的掌握理論知識(shí)，我以平常關(guān)注較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，將自己這段時(shí)期所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用其中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是運(yùn)用供求分析方法研究住房市場(chǎng)的均衡狀況，包括均衡數(shù)量和均衡價(jià)格的形成。
我認(rèn)為住房有兩個(gè)屬性，內(nèi)在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產(chǎn)與金融體系有著密切的聯(lián)系。從內(nèi)在屬性的角度，可以把住房視為消費(fèi)品；而從外在屬性的角度，則應(yīng)將其視為“金融衍產(chǎn)品”。
一，作為消費(fèi)品的住房市場(chǎng)（消費(fèi)品市場(chǎng)研究主要就是用供求分析方法進(jìn)行研究）
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可以分成兩個(gè)方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個(gè)衍生需求，一個(gè)是作為轉(zhuǎn)賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對(duì)出租房的需求是這個(gè)市場(chǎng)上的最終需求。作為轉(zhuǎn)賣的需求最終必須轉(zhuǎn)化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費(fèi)者支付能力、消費(fèi)者需求意愿和消費(fèi)者人數(shù)等三個(gè)因素影響，其中消費(fèi)者的支付能力主要受消費(fèi)者收入、房?jī)r(jià)的影響，住房的需求意愿主要受社會(huì)文化影響、對(duì)未來的預(yù)期、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格三個(gè)因素影響。政府政策可以對(duì)這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場(chǎng)的需求。
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給比較單一，作為消費(fèi)品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對(duì)于未來的預(yù)期；廠商的供給能力主要取決于房?jī)r(jià)、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格、廠商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價(jià)格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場(chǎng)的供給。
3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡。
供求分析方法就是將供給與需求結(jié)合起來考慮，可以分析任何消費(fèi)品在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下均衡價(jià)格、均衡數(shù)量的變化。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的局部均衡分析。
4. 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析。
通過這個(gè)需求、供給分析，我們可以對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策分析。
作為消費(fèi)品的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來看，中國社會(huì)文化決定了對(duì)于消費(fèi)者對(duì)于自由住房的推崇和熱愛，使得消費(fèi)者普遍具有購房意愿；保障性住房市場(chǎng)的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長(zhǎng)期以來對(duì)于房?jī)r(jià)未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi)者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。
另一方面，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面來看，在中國現(xiàn)有的政策和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，政府政策、市場(chǎng)形態(tài)和廠商看漲的未來預(yù)期使得房地產(chǎn)商可以通過限量供應(yīng)來攫取最大利潤(rùn)，從而廠商的供給意愿并不高；同時(shí)，保障性住房的缺失使得替代品的競(jìng)爭(zhēng)壓力不存在，廠商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價(jià)格和稅費(fèi)開支使得廠商更有理由把價(jià)格轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上由消費(fèi)者承擔(dān)；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個(gè)非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現(xiàn)在絕對(duì)與相對(duì)數(shù)量上，我國可用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地?cái)?shù)量是比較有限的，而且在地理分布和時(shí)間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開發(fā)的地理分布特點(diǎn)，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)廠商的限量開發(fā)、限量供應(yīng)和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結(jié)果就是居高不下的均衡價(jià)格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場(chǎng)形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會(huì)有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個(gè)供求模型中的任何一個(gè)決定要素，就必定起不到任何作用。
二，作為金融市場(chǎng)重要環(huán)節(jié)的住房市場(chǎng)
住房市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，認(rèn)識(shí)到這一地位也是認(rèn)識(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進(jìn)行開發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進(jìn)行的，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個(gè)重要方面。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一旦上去，在這一價(jià)格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進(jìn)行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價(jià)格是不能下降的，因?yàn)橄陆当囟〞?huì)使得開發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個(gè)金融市場(chǎng)。
金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點(diǎn)來看，金融資本在剝削勞動(dòng)者的同時(shí)，還綁架了勞動(dòng)者的利益。房地產(chǎn)商用勞動(dòng)者的資本，來賺取勞動(dòng)者的血汗，這已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的事實(shí)。但實(shí)際上，用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開發(fā)，就使得所有其他個(gè)人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會(huì)整體福利水平；房地產(chǎn)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對(duì)所建房屋負(fù)安全責(zé)任，要比自建住房安全責(zé)任更容易明確。因此，理性的來看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，也是理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)形勢(shì)的要點(diǎn)之一。
由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)
發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當(dāng)然的事情。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，需要資金數(shù)量大，個(gè)人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預(yù)料房?jī)r(jià)要比現(xiàn)有的價(jià)格更高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商則將面臨更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會(huì)利益與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應(yīng)該能夠理解房地產(chǎn)價(jià)格為什么那么牽動(dòng)著政府的心。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)
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