房產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)聚焦點的原因解析論文

　　房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的聚焦點

　　全行業(yè)涉足房地產(chǎn)是當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的一個鮮明特征。據(jù)深交所的統(tǒng)計數(shù)據(jù),按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以外的全部18個行業(yè)全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù),共有802家上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營,占我國上市公司總額的30%左右。中國出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的原因主要有兩個方面:一是高利文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！潤的吸引。據(jù)中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《2011年住房綠皮書》,2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤率為55.72%,2010年受嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的影響,毛利潤率降至38.26%,2011年在逆勢中又有所反彈,上升至42.73%。2007—2011年,房地產(chǎn)平均凈利潤率在24%—35%之間,而中國制造型企業(yè)的平均利潤率一般在10%—13%之間。只要房地產(chǎn)市場門檻不高,在高利潤率的吸引下,大量非房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)就會進(jìn)入房地產(chǎn)市場。恰恰房地產(chǎn)業(yè)又屬于競爭性行業(yè),市場準(zhǔn)入門檻較低且風(fēng)險容易轉(zhuǎn)嫁,自然便會出現(xiàn)全行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。二是2008年金融危機發(fā)生后,國家實行財政和貨幣雙擴張政策。2008年下半年至2009年上半年,國有企業(yè)特別是央企積聚了大量的財政補貼和信貸資金,在全球經(jīng)濟(jì)危機下,企業(yè)短期之內(nèi)難以找到合適的投資領(lǐng)域,又適逢政府刺激房市消費,使住房需求在逆勢中迅速攀升,于是,企業(yè)界紛紛把資金投資于房地產(chǎn)行業(yè),出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的局面[7]。大量非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn),一方面抬高了地價從而推高了房價,以致造成房地產(chǎn)泡沫。國資委主管的136家央企中,有94家直接經(jīng)營房地產(chǎn),這還不包括隱性房地產(chǎn)開放項目。央企憑借其雄厚的資力,不斷地制造地王,2009—2011年,60%以上的“地王”由央企制造�！暗赝酢辈粌H直接抬高了房價,而且?guī)�動周邊區(qū)域房價的上揚,進(jìn)而帶動整個房地產(chǎn)市場價格的上漲。房價單兵冒進(jìn),極易造成房地產(chǎn)泡沫。目前,國際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)是房價收入比,按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn),發(fā)達(dá)國家的房價收入比在1.8-5.5倍之間,發(fā)展中國家在3-6倍之間,中國則已超過15倍,北上廣深則高達(dá)50倍以上,可見,中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重[8]。另一方面加大了全行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,阻礙了產(chǎn)業(yè)升級,加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。18個行業(yè)中的802家非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn),當(dāng)房地產(chǎn)市場高漲時,房地產(chǎn)能給企業(yè)帶來豐厚的回報,企業(yè)因短視而不務(wù)正業(yè),把主營業(yè)務(wù)放置一邊,把大量資金投入房地產(chǎn)項目,這極大地阻礙了產(chǎn)業(yè)升級;當(dāng)房地產(chǎn)市場低落時,投資于房地產(chǎn)的所有企業(yè)就會出現(xiàn)資金緊張,如果房地產(chǎn)出現(xiàn)1990年代日本一樣的極端情況,垮掉的不只是房地產(chǎn)企業(yè)而是全行業(yè)。房地產(chǎn)和金融是最容易出現(xiàn)泡沫的兩大產(chǎn)業(yè),當(dāng)前,全行業(yè)涉足房地產(chǎn),已經(jīng)制造了泡沫,這個泡沫一旦吹破,影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)而是數(shù)以千計的涉房企業(yè),自然,房地產(chǎn)成為企業(yè)界的聚焦點。

　　房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的聚焦點

　　據(jù)測算,2011年我國GDP增長9.2%,其中房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的拉動占了2.25%。另據(jù)世界銀行提供的數(shù)據(jù)顯示,每100元的住宅建筑投資,可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求;每銷售100元的住房,可帶動130-150元其他產(chǎn)品的銷售。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)最大的幾個行業(yè)分別是建筑業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.65)、金融保險業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.51)、制造業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.48)、電力、煤氣與水生產(chǎn)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.47)、社會服務(wù)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.41)[9]。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的巨大影響還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一旦蕭條,將使宏觀經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到很大沖擊。在2008年底的全球金融危機中,中國經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊,為擺脫經(jīng)濟(jì)困境,政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,由嚴(yán)格調(diào)控轉(zhuǎn)向為大幅度刺激,這使得房地產(chǎn)投資與消費迅速恢復(fù),中國經(jīng)濟(jì)較快擺脫了金融危機的沖擊,當(dāng)然代價是房價快速上漲,泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,其力度之大,調(diào)控時間之長,都是前所未有的。調(diào)控的結(jié)果是房地產(chǎn)成交量一度迅速下降,房價上漲幅度減小乃至下跌。房地產(chǎn)市場的蕭條,影響了許多產(chǎn)業(yè),如鋼鐵和水泥等行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)近幾年成為鋼鐵業(yè)的第一大需求產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場的蕭條導(dǎo)致鋼鐵需求快速下跌,鋼鐵價格下跌,目前已跌至歷史最低水平,產(chǎn)品積壓嚴(yán)重,出現(xiàn)全行業(yè)大虧損;而水泥行業(yè)在2010年上半年還處于供不應(yīng)求的局面,但到了2011年后,水泥行業(yè)開始出現(xiàn)價格下跌、產(chǎn)品積壓的局面,直到現(xiàn)在,水泥價格仍處于不斷下跌中,行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。此外,建筑業(yè)、家居裝飾、家具業(yè)等多個行業(yè)也受到很大沖擊,這些行業(yè),又通過其本身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng),降低了對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求,從而影響了國民經(jīng)濟(jì)的增長。我國經(jīng)濟(jì)自去年下半年以來,經(jīng)濟(jì)逐步走低,企業(yè)利潤下滑,雖與多種因素有關(guān),但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能不說是一個很大的影響因素。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長還嚴(yán)重依賴投資,住房仍然是居民消費與投資的主要物品,房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),成為帶動投資、拉動內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。因此,房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的聚焦點。

　　居民財富的聚集點

　　市場化改革的推進(jìn),使人們收入不斷增加,財富快速積累。不斷增加的財富,需要有合適的投資渠道,使財富得到保值增值。然而,金融市場化改革的滯后,我國居民的投資渠道并不多,最主要的投資形式就是房地產(chǎn)投資和股票投資。但我國股票市場的不成熟及各種違規(guī)行為,使得大多數(shù)普通投資者是虧損的。而過去十年來,房價的連續(xù)快速單邊式上漲,使得房地產(chǎn)投資不僅收益率高,且風(fēng)險很小,這使得房地產(chǎn)投資成為居民投資的主要形式[10]。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2012年發(fā)布全國首份《中國家庭金融調(diào)查報告》,該報告基于全國25個省、80個縣、320個社區(qū)共8438個家庭的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析形成。報告顯示,中國城市家庭的金融資產(chǎn)為111714元,非金融資產(chǎn)為1456961元,資產(chǎn)合計為1568675元,城市家庭負(fù)債總額為101815元,城市家庭財富凈值為1467860元。在調(diào)查樣本中,城市家庭自有住房擁有率為85.39%,城市戶均擁有住房已經(jīng)超過了1套,為1.22套。擁有一套住房的城市家庭占69.05%,擁有兩套住房的城市家庭占15.44%,擁有三套及以上住房的城市家庭為3.63%。上述報告表明,非金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的92.3%。而家庭非金融資產(chǎn)中,住房是主要的資產(chǎn)形式,這可從清華大學(xué)中國金融研究中心2009年9月發(fā)布的《中國消費金融與投資者教育調(diào)研報告》中得到驗證:我國城鎮(zhèn)家庭2008年年均稅后總收入為68875元,家庭凈財富為607802元;在我國家庭資產(chǎn)構(gòu)成中,房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn),占比62.72%,而現(xiàn)金、活期存款和定期存款占比超過15%。上面的數(shù)據(jù)顯示,住房已成為居民的主要財富持有形式,所以房價的大幅上漲與下跌都會對居民造成直接的影響。若房價大幅上漲,已經(jīng)擁有住房的居民的家庭財富自然大幅升值,但這對于未購買住房的居民而言卻是一場災(zāi)難。如果住房價格大幅下跌,則直接導(dǎo)致居民財富的急劇縮水,這對于已購住房的居民而言是一場災(zāi)難。這樣,房地產(chǎn)業(yè)自然而言便成為了居民的聚焦點。而且還要看到,我國75%以上的住房是通過信貸方式購買,住房價格大幅下跌極有可能導(dǎo)致消費者拋房另購[11]。譬如,某消費者以3萬元每平米購進(jìn)一套100平米住房,按30%的首付計算,其還貸本金是210萬,假設(shè)房價下跌至1萬元每平米,100平米住房總價不過100萬,在這種情況下,消費者就會放棄原來所購住房,即使是損失先前支付的90萬,也是一筆理性的投資,但信貸危機卻轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這種狀況在1990年代日本和2008年的美國曾經(jīng)廣泛地出現(xiàn)。上面的討論很清楚地揭示,中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為牽扯各方利益的核心產(chǎn)業(yè),它已經(jīng)與地方財政、銀行業(yè)、關(guān)聯(lián)行業(yè)、整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈以及居民財富高度融合在一起,出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的局面。這就不難理解為何中國房地產(chǎn)調(diào)控如此之難。中外經(jīng)驗已經(jīng)充分表明,只有房地產(chǎn)的理性繁榮,各相關(guān)利益主體利益才有保障,房地產(chǎn)的非理性繁榮,各相關(guān)利益主體在短期內(nèi)可能獲得巨額利潤但在長期中利益必定受損。因此,當(dāng)下與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各個利益主體都要理性地對待房地產(chǎn)的發(fā)展,引導(dǎo)整個房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

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