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房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算工作實(shí)施效果分析論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著十分重要的比重， 其對人們生產(chǎn)生活產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作順利開展， 需要不斷規(guī)范會計(jì)規(guī)范體系， 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的總體會計(jì)核算工作實(shí)施效果， 增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。文章主要是從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征分析入手， 提出一些優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系的良好措施， 為強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算工作實(shí)施效果提供借鑒和參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)； 會計(jì)規(guī)范； 體系； 優(yōu)化措施；
1 前言
市場經(jīng)濟(jì)體制改革工作的不斷深入， 對于當(dāng)前各個行業(yè)的會計(jì)工作提出了較高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要基礎(chǔ)性支柱行業(yè)， 會直接影響到人們的日常生產(chǎn)生活和社會進(jìn)步。但是需要注意的是， 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)使得其在會計(jì)核算程序、方法方面和一般行業(yè)存在著明顯的差異。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范在實(shí)際運(yùn)行的過程中還存在著一些不夠合理的問題， 需要對其進(jìn)行全面細(xì)致的分析， 并積極尋找切實(shí)有效的方式和手段加以優(yōu)化。
2 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征
房地產(chǎn)行業(yè)和一般性的行業(yè)之間存在著較為明顯的差別， 主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)方面：第一， 產(chǎn)品的單價較高。房地產(chǎn)行業(yè)之中， 開發(fā)產(chǎn)品的單價相較于一般性的商品來說要高得多， 這就對產(chǎn)品的營銷策略產(chǎn)生了一定的影響。人們較為關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品本身質(zhì)量， 房地產(chǎn)開發(fā)商會采用一些預(yù)售或者分期付款的營銷手段， 這樣房屋交付期和實(shí)際的收款期往往并不是一致的， 給會計(jì)核算工作增加了難度。第二， 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及了較多方面的內(nèi)容和方面， 需要經(jīng)歷較長的開發(fā)周期， 并且需要做好各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)對象和業(yè)務(wù)方面的交涉工作， 這些工作通常是交叉開展的， 因而開發(fā)環(huán)節(jié)就會容易出現(xiàn)一些界定不清的問題。第三， 銷售成本率存在著較大差異。企業(yè)需要使用銷售成本率更好的衡量經(jīng)濟(jì)效益， 通常情況下， 銷售成本率和企業(yè)自身的效益呈反比關(guān)系。銷售環(huán)節(jié)中受到多種因素的影響， 會容易出現(xiàn)一些銷售成本和實(shí)際銷售價格不夠匹配的情況， 從而給實(shí)際的會計(jì)規(guī)范工作造成較大影響。[1]
3 優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系的良好措施
面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)實(shí)際工作中存在著的問題， 需要積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以應(yīng)對， 改進(jìn)和優(yōu)化會計(jì)規(guī)范體系， 切實(shí)提升房地產(chǎn)行業(yè)的總體會計(jì)水平， 給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展提供良好的前提條件。
3。1 建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引
房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系不斷健全的過程中， 需要做好以下幾個方面的工作：第一， 明確簽訂正式銷售合同之后是否能夠“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”。很多人都認(rèn)為正式銷售合同的簽訂， 只能夠具有“預(yù)售”的性質(zhì)， 但是商品本身還未結(jié)束施工， 驗(yàn)收工作也還未合格， 不成立收入的實(shí)現(xiàn)條件， 同時也有一部分人認(rèn)為， 簽訂正式銷售合同的同時也就具備了一定的法律效力， 應(yīng)該將其確認(rèn)為收入的部分。[2]對此， 在房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范之中， 需要明確這部分內(nèi)容， 為后續(xù)開展相應(yīng)的會計(jì)工作提供良好前提。第二， 明確產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要性前提。原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中明確規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的土地、商品房在移交之后， 將結(jié)算賬單提交買房并得到認(rèn)可時， 確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。因而在實(shí)際的行業(yè)會計(jì)計(jì)算工作過程中， 明確確認(rèn)收入的時間， 需要從實(shí)際銷售業(yè)務(wù)出發(fā)， 如果除了沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶， 而其他條件得到充分滿足的話， 就不能夠構(gòu)成退房的依據(jù)。[3]
3。2 健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計(jì)核算的準(zhǔn)則參考
房地產(chǎn)行業(yè)開展會計(jì)核算工作的過程中， 需要重點(diǎn)做好配套設(shè)施開發(fā)成本方面的核算工作， 這也是其明顯區(qū)別于一般行業(yè)的特征之一�，F(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)制度》和原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》存在著一定的不同， 主要表現(xiàn)在現(xiàn)行制度之中對于房地產(chǎn)行業(yè)配套設(shè)施成本的核算工作指引不夠充分， 這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)行的過程中， 可能會根據(jù)自身的具體情況， 采用不同的成本核算方式， 這樣會影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的總體質(zhì)量。針對這種情況， 國家財(cái)政部和其他政府部門需要從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)， 不斷更新和優(yōu)化、健全當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施相關(guān)的會計(jì)制度或者準(zhǔn)則， 為房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一相應(yīng)的會計(jì)行為提供良好的前提條件， 同時還能夠?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)報告人員開展相應(yīng)的決策工作提供準(zhǔn)確的會計(jì)信息。
3。3 提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
信息披露工作在房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)行過程中占據(jù)著十分重要的地位， 對于有效推進(jìn)會計(jì)核算工作的順利開展， 具有積極意義和作用。首先， 需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的會計(jì)制度， 借助于利潤表格方式的基礎(chǔ)， 推進(jìn)信息披露項(xiàng)目內(nèi)容的不斷擴(kuò)大， 盡可能地增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。這一項(xiàng)目之中， 針對房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則進(jìn)行全面細(xì)致的反映， 同時在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時， 預(yù)先提交的應(yīng)該是這些商品房承擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。[4]其次， 更為全面地披露企業(yè)的預(yù)售政策。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中， 其產(chǎn)品本身具有一定的特殊性， 在未完工的時候不能結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入， 但是對于企業(yè)的會計(jì)工作來說， 其自身商品房的預(yù)售情況， 能夠針對企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)售政策存在著較大不同的時候， 將會對企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果產(chǎn)生不同的影響， 并且房地產(chǎn)投資者也將會無法及時有效地獲取到預(yù)售會計(jì)信息， 從而對會計(jì)核算工作產(chǎn)生負(fù)面影響， 容易出現(xiàn)一些核算工作不夠準(zhǔn)確、規(guī)范的情況。對此， 房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能地公開和披露出內(nèi)部的預(yù)售政策和實(shí)際運(yùn)行的情況， 為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系提供良好的前提條件。
再次， 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)會計(jì)制度之中需要不斷增加土地儲備量和成本構(gòu)成等方面額外信息。房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由土地和建筑物所共同構(gòu)成的， 企業(yè)需要針對這些信息進(jìn)行全面細(xì)致的研究， 積極開展額外信息的儲備和披露工作， 從而為切實(shí)有效開展相應(yīng)的會計(jì)核算工作奠定重要基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中， 土地成本占據(jù)著十分大的比例， 可能會較大程度地影響到企業(yè)的總體發(fā)展情況， 這樣企業(yè)在實(shí)際開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中， 需要針對這些土地成本進(jìn)行充分有效的控制， 使其始終保持著較高的投資價值， 為全面開展會計(jì)核算工作提供良好的支撐。[5]針對企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)， 根據(jù)成本確定原則， 有效控制， 完整歸集， 合理分?jǐn)偅?正確核算， 真實(shí)反映企業(yè)自身效益， 為企業(yè)會計(jì)規(guī)范工作提供基礎(chǔ)。最后， 需要增加質(zhì)量保證金和風(fēng)險方面信息的披露項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)各項(xiàng)產(chǎn)品的過程中， 會面臨著較高的風(fēng)險， 對此， 需要盡可能地增加相應(yīng)的信息披露環(huán)節(jié)， 展現(xiàn)出會計(jì)核算項(xiàng)目中容易遇到的各項(xiàng)風(fēng)險， 比如說籌資風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險， 增加風(fēng)險的透明度， 更好地規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算工作， 強(qiáng)化總體的會計(jì)規(guī)范體系的總體應(yīng)用效果。[6]
4 結(jié)論
優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)規(guī)范體系， 需要從房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)， 積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以控制和管理。通過建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引， 健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計(jì)核算的準(zhǔn)則參考， 以及提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量， 將能夠起到良好的效果。
參考文獻(xiàn)
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