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農(nóng)村房屋買賣合同的效力
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我國農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力
隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村社會發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，農(nóng)村的房屋買賣日漸增多，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的私有房屋出售，而購買者主要是同一集體經(jīng)濟組織的成員和其他集體經(jīng)濟組織的成員以及城鎮(zhèn)居民。
農(nóng)村私有房屋買賣日漸活躍，但我國現(xiàn)行法律法規(guī)中，對農(nóng)村房屋買賣卻并沒有明確的允許或禁止性規(guī)定，也沒有明確的具有可操作性的規(guī)定，而相關(guān)的規(guī)定之間又存在矛盾沖突的情形。
從而導致農(nóng)村房屋買賣的合法性不確定以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力難以認定。
所以在面對農(nóng)村房屋買賣合同效力認定的案件時，司法機關(guān)就顯得力不從心，因為沒有明確的法律判斷標準，所以司法審判中就出現(xiàn)了類似案件不同判決、不同地方法院不同判決、上下級法院不同判決等現(xiàn)象。
而此類案件關(guān)系到市場經(jīng)濟的交易安全和農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。
法律的缺失導致的這種司法漏洞，將會嚴重威脅到司法公正、經(jīng)濟發(fā)展以及社會的穩(wěn)定與和諧。
一、我國農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力現(xiàn)狀
首先，從農(nóng)民出售房屋的目的來看，主要基于以下幾種情況：
第一，融資。
房屋可以說是農(nóng)民的主要財產(chǎn)，農(nóng)民沒有太多的融資方式，當他們遇到看病就醫(yī)、做生意、婚喪嫁娶等情況需要資金時，出售房屋是非常重要的融資方式。
第二，一戶多宅。
有的農(nóng)民因繼承等原因擁有多處房屋，但實際上并沒有那么大的住房需求，從而使房屋閑置，得不到充分利用，出售房屋自然就成為一個很好地選擇。
第三，進城務(wù)工，現(xiàn)在大量的農(nóng)村人口進城務(wù)工，一年中大部分都在城市生活，并不在農(nóng)村。
甚至許多人常年不回家，自然也就不需要太多的農(nóng)村住房，所以也會選擇將農(nóng)村的房屋出租或者出售。
第四，搬遷。
有的農(nóng)民離開其集體經(jīng)濟組織，到城鎮(zhèn)或其他集體經(jīng)濟組織生活，所以賣房搬遷。
(一)立法現(xiàn)狀
從買賣合同的主體劃分，通常將農(nóng)村房屋買賣合同分為以下三種類型：
1.同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
關(guān)于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，由于同一集體經(jīng)濟組織成員本身具有在該集體經(jīng)濟組織申請宅基地的特定身份，從而不會破壞宅基地使用權(quán)的分配原則和我國的立法精神。
而相關(guān)政策和法律規(guī)定也更傾向于認可此類房屋買賣行為。
因此，司法實務(wù)中基本形成了一致的有效認定意見，即認為在房屋買賣合同符合合同的一般有效要件的情況下既認定有效。
法律依據(jù)是：
其一，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，對該房屋享有處分權(quán)。
其二，我國土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請宅基地。
”可推出法律允許農(nóng)民出售自己的房屋。
其三，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，沒有改變土地的性質(zhì)和用途，一般不會損害集體組織的利益，不違背我國的政策精神。
2.不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
不同集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣缺乏相關(guān)法律規(guī)定，司法實務(wù)中也未達成一致的處理意見，一般視情況而定，大多認定無效，少數(shù)認定有效。
如果經(jīng)過相關(guān)部門的批準和滿足一定條件下可以認定有效。
雖然法律和政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，但是農(nóng)村房屋所依附的宅基地具有福利性，對身份有特殊要求，只有具備該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，才能對該農(nóng)村宅基地享有使用權(quán)。
如果允許將農(nóng)村房屋賣與外村村民，是可能損害到該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益的，不利于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展，與我國的政策精神相違背。
3.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋一般基于以下原因：
第一，解決住房問題。
當前情況下，城市房價居高不下，城市居民承受著巨大的住房壓力，因此就有很多人選擇在鄰近城市的農(nóng)村購買房屋居住。
第二，享受農(nóng)村生活。
在生活節(jié)奏緩慢，自然環(huán)境更好的農(nóng)村養(yǎng)老或生活也是城市居民購買農(nóng)村房屋的一個主流原因。
第三，投資。
有些城鎮(zhèn)居民是想通過購買一定區(qū)域的農(nóng)村房屋，等待升值或者政府拆遷，從而謀取利益。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣，雖然沒有法律法規(guī)明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因為政府表明了禁止的態(tài)度，并且根據(jù)《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策”。
所以司法實務(wù)中一般認定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同無效。
但也有不同判決，司法實踐中有一種常見情形是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，雙方都依約履行了合同的義務(wù)，買方已經(jīng)穩(wěn)定居住了相當長的時間。
但因為經(jīng)濟發(fā)展，房屋價值上漲或面臨拆遷，賣房的農(nóng)民看到巨大的利益，而后悔自己當初的賣房行為。
因此反悔，到法院主張當初的買賣合同無效，想要回房屋。
此種情況下，部分法院會出于保護交易安全的立場認定買賣合同有效，駁回原告的訴訟請求。
還有一些例外情況：
一是城鎮(zhèn)居民購買了農(nóng)村房屋后，將其戶口遷入該房屋所在地的農(nóng)村集體組織，則該農(nóng)房買賣合同有效;
二是城鎮(zhèn)居民的家庭成員(父母、配偶、子女)中有的家庭成員是該房屋所在地的農(nóng)村集體組織成員的，并且城鎮(zhèn)居民和該家庭成員共同出資購買該房屋，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意該房屋買賣的，則該共同購買房屋合同有效;
三是城鎮(zhèn)居民購買了該農(nóng)村房屋后，若該房屋經(jīng)過有關(guān)機關(guān)批準，并得到該房屋所在地農(nóng)村集體組織的同意，又辦理了相關(guān)法律手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的，則該買賣合同有效。
我國的政策是出于保護農(nóng)村集體土地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。
由于房屋與土地的依附關(guān)系，農(nóng)村房屋的買賣，勢必會影響到該房屋項下集體土地使用權(quán)的變動，而在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣中這種變動是很可能會損害農(nóng)村集體土地和農(nóng)民利益的。
(二)理論爭議
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，理論界主要有以下三種觀點。
1.合同無效說
(1)主要根據(jù)
合同無效說主要是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。
認為，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民出賣自己房屋的同時，宅基地使用權(quán)必然隨之轉(zhuǎn)移。
而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條，宅基地使用權(quán)是不允許進行買賣的。
因此農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律的強制性規(guī)定，不符合合同的一般生效要件，當然無效。
(2)一戶一宅
因為“地隨房走”的法律規(guī)定，農(nóng)村房屋與其宅基地具有不可分的性質(zhì)，如果房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則房屋所依附的宅基地的使用權(quán)也必將隨之轉(zhuǎn)移。
而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
”如果購買該農(nóng)村房屋的是與賣房者同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，且該成員在該集體經(jīng)濟組織內(nèi)原先已經(jīng)擁有一處宅基地，那么在其購買該農(nóng)村房屋后，其實際上將擁有兩處宅基地，就違反了《土地管理法》“一戶一宅”的原則。
因此，在購買人為賣房者同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員，并且其在該集體組織已經(jīng)擁有一處宅基地的情況下，該農(nóng)村房屋的買賣合同也是無效的，同樣是因為違反了法律的強制性規(guī)定。
2.合同有效說
(1)法無禁止即可為
基于私法“法無禁止即可為”的原則，法律并沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣，又根據(jù)我國《憲法》第33條規(guī)定“在法律面前人人平等”和《物權(quán)法》第39條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。
農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋在物權(quán)法上應(yīng)具有相同的地位，農(nóng)民應(yīng)具有與城鎮(zhèn)居民相同的權(quán)利，依法對其所有的房屋享有財產(chǎn)自由處分權(quán)。
因此，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)按照意思自治原則，根據(jù)合同法的原則和規(guī)定認定買賣合同的效力。
在沒有合同無效事由的情況下，應(yīng)認定房屋買賣合同有效。
(2)購房者為城鎮(zhèn)居民的情況
在購房者為城鎮(zhèn)居民的情況下，合同有效說認為，主張合同無效的觀點所根據(jù)的1999年4月國務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(中發(fā)[1997]11號)第二部分中的“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”、2004年國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國發(fā)〔2004〕28號)第四部分第十三項“要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。
嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”和2007年12月國務(wù)院頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二部分的“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”均不屬于法律的強制性規(guī)定，因而不能作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同無效的根據(jù)。
而相關(guān)的法律法規(guī)并沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。
因此，根據(jù)“法無禁止即可為”的原則，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力應(yīng)按照合同法的基本原理和相關(guān)規(guī)定去認定。
在沒有其他合同無效事由的情況下，應(yīng)認定房屋買賣合同有效。
(3)《物權(quán)法》上的依據(jù)
《物權(quán)法》第15條“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
”確立了物權(quán)行為與債權(quán)行為相區(qū)分的原則。
宅基地上農(nóng)村房屋買賣系債權(quán)行為，如無特定情形，成立即生效。
而房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移系物權(quán)行為，出賣人對宅基地使用權(quán)沒有處分權(quán)不影響合同的效力。
(4)符合交易習慣
考慮到司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的常見情形是房屋買賣合同簽訂時間較長，買受人往往已長期穩(wěn)定地占有和使用了房屋。
而出賣人往往是由于多年后的房屋升值或拆遷補償，在利益的誘惑下反悔，起訴要求確認合同無效。
若判決支持其訴求，認定買賣合同無效，一來有悖于民法禁止反言及誠實信用原則，侵害了善意的買受人的合法權(quán)益。
二來會助長這種反悔之風，很可能會引起大量的此類案件，同時形成法律漏洞，讓那些不懷好意的人有機可乘，不利于社會的公平正義和穩(wěn)定發(fā)展。
而無論是農(nóng)村居民還是城鎮(zhèn)居民，對于那些囤房、炒房的破壞經(jīng)濟發(fā)展的人，法律都應(yīng)當做出公正的判決，給予他們應(yīng)有的懲罰。
對于無辜的人，法律應(yīng)當保護他們的合法權(quán)益。
不能犧牲后者的合法權(quán)益而讓前者受益，那樣就違背了法律的精神和價值。
3.部分有效說
部分有效說認為，對于農(nóng)村房屋買賣合同，不能一概認定為無效，而應(yīng)區(qū)分不同的情況加以認定：
(1)對于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。
(2)對于不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)視情況而定，在滿足一定條件的情況下，例如房屋買賣已經(jīng)辦理了相關(guān)法律手續(xù)，得到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或該農(nóng)村集體組織等有關(guān)部門的許可或者房屋已經(jīng)翻建，可以認定該合同有效，否則應(yīng)認定無效。
(3)對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同，雖然法律沒有明文禁止，但因為違反了我國政策的明確規(guī)定，根據(jù)《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策。
”且出于保護農(nóng)民利益的目的，應(yīng)一律認定無效
二、我國農(nóng)村房屋買賣法律規(guī)定存在的問題
(一)我國農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)法律存在矛盾
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條第4款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”和《物權(quán)法》第39條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”等法律法規(guī)可以推出農(nóng)民是可以出賣自家農(nóng)村房屋的。
但是我們都知道，土地和房屋在空間和構(gòu)造上是緊密相連，合為一體的。
而房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不僅包括房屋所有權(quán)本身，還包括房屋項下的土地權(quán)屬，二者是不可分割，不能分別占有的。
這就是通常所說的“房地一體”。
所以農(nóng)村房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)必然會影響到宅基地使用權(quán)，而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”等法律法規(guī)可知宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是被禁止的，因此農(nóng)村房屋買賣就違反了法律的強制性規(guī)定，導致買賣合同當然無效。
所以宅基地上農(nóng)村房屋的買賣就受到了宅基地轉(zhuǎn)讓禁止的牽制。
(二)我國農(nóng)村房屋買賣主體不明確
農(nóng)村房屋買賣的賣房人是唯一確定的，就是農(nóng)村居民。
但買受人卻包括同一農(nóng)村集體組織成員、不同農(nóng)村集體組織成員和城鎮(zhèn)居民三種，關(guān)于這三類買受人的主體資格法律都沒有規(guī)定，而他們之間的差別又是十分不一樣且十分重要的。
根據(jù)私法“法無禁止即可為”的原則來看，同一農(nóng)村集體組織成員之間的房屋買賣，法律沒有規(guī)定，也沒有禁止，所以理論上應(yīng)該是允許的;不同農(nóng)村集體組織成員之間的房屋買賣，法律也沒有規(guī)定，沒有禁止，所以理論上應(yīng)該也是允許的;城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣，法律同樣沒有規(guī)定，沒有禁止，只有一系列政策明確禁止，根據(jù)合同的一般生效要件，理論上應(yīng)該也是允許的。
但是，我們可以看到，在司法實務(wù)中并不是這樣。
對于同一農(nóng)村集體組織成員之間房屋買賣的效力認定基本是一致性的承認，而對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的效力認定則基本達成一致性的否認。
對于不同農(nóng)村集體組織成員之間買賣農(nóng)村房屋的主體地位則無法確定。
這種法律規(guī)定的缺失導致理論界對于三類交易主體地位平等性的爭議和審判實踐中關(guān)于三類交易的不同處理意見。
三、農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析
(一)農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律分析
1.《土地管理法》
雖然沒有明確的法律法規(guī)允許或禁止農(nóng)村房屋買賣，但我們?nèi)钥梢詮摹锻恋毓芾矸ā返哪承l文中找出農(nóng)村房屋買賣合同有效的法律依據(jù)。
《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的不予準許。
”該條規(guī)定的立法原意本是為申請取得宅基地設(shè)定一定的條件限制的，但從該條的字面意義上，卻可以推出農(nóng)民可以出賣、出租宅基地上房屋的結(jié)論。
2.《物權(quán)法》
農(nóng)村房屋和城鎮(zhèn)房屋相比，在使用價值上，都具有保障住房、安居樂業(yè)的功能。
只是它們分別依附的土地性質(zhì)不同，前者屬于集體土地，后者屬于國家土地。
從房屋的性質(zhì)上看，他們都不屬于限制流通物，都是可以買賣的。
只是農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓禁止牽制了農(nóng)村房屋買賣。
而根據(jù)《憲法》第33條和《物權(quán)法》第39條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民應(yīng)當擁有平等的物權(quán)，買賣自家房屋是農(nóng)民應(yīng)有的權(quán)利，應(yīng)當受到平等的保障。
國家的政策精神是保護農(nóng)村宅基地、保護農(nóng)村用地、保護農(nóng)民權(quán)利，但并不能因為政策的不足就以限制、犧牲農(nóng)民權(quán)利的方式來達到此目的。
3.《合同法》
根據(jù)合同的一般生效要件和《合同法司法解釋(一)》第4條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”以及《合同法司法解釋(二)》第14條“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定”。
對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，在法律和行政法規(guī)都沒有禁止性規(guī)定的現(xiàn)況之下，合同效力的認定應(yīng)當按照合同生效的一般要件和合同法第52條的規(guī)定。
在符合合同法規(guī)定的情況下，根據(jù)《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效”，在農(nóng)村房屋買賣合同成立時，既認定生效。
(二)農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律分析
前面提到，農(nóng)村房屋買賣合同根據(jù)主體的差異分為三種，而這三種交易具有相當不同的意義。
但在司法實務(wù)中，因為缺少法律的明確規(guī)定，法院對這三類交易的合同效力的認定都是鮮有依據(jù)可言，判決的情況模糊而復(fù)雜多變。
司法實務(wù)中，不只是農(nóng)村房屋買賣本身，還要考慮到買賣是否存囤房炒房的性質(zhì)、合同的執(zhí)行情況、物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記情況以及相關(guān)部門的許可和批準。
其實，從法律上并沒有充足的依據(jù)禁止農(nóng)村房屋買賣和認定農(nóng)村房屋買賣合同無效，往往都是依照國家的政策和精神判決的。
認定無效的依據(jù)就只有根據(jù)《土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
”利用農(nóng)村房屋依附的宅基地的禁止流轉(zhuǎn)而牽制農(nóng)村房屋買賣，以及“一戶一宅”原則和政府頒布的一系列禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)章政策。
四、完善我國農(nóng)村房屋買賣法律制度的建議
農(nóng)村宅基地保障制度是我國的重要國策，是我國穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。
因此，對于農(nóng)村房屋買賣問題的解決必須充分考慮到我國的國情，結(jié)合實際情況，在現(xiàn)有的法律框架下尋找出路。
(一)以“一戶一宅”為原則
我國現(xiàn)在有80739萬農(nóng)村人口，占總?cè)丝诘?3.76%。
而土地自古以來就是生民立命之本，在21世紀的今天也不會改變。
我國的宅基地保障制度等一系列農(nóng)村土地制度的存在就是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，給廣大農(nóng)民的生活和發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)資料。
所以，雖然我國的經(jīng)濟在快速地發(fā)展和轉(zhuǎn)變，但是將保護農(nóng)村土地和保障農(nóng)村人口基本生存條件放在一個較高的層面無疑仍是一個正確的立場。
但同時我們也要看到，我們的農(nóng)村土地制度也是需要根據(jù)實際情況，與時俱進的。
在世界飛速發(fā)展的今天，如果一味地只強調(diào)農(nóng)村土地的社會保障性質(zhì)而堅持一成不變，無疑是一種墨守成規(guī)，不知變通的做法，不符合我國結(jié)合具體國情，結(jié)合實際情況的發(fā)展精神。
而這種一成不變的做法也必然會導致一系列不適應(yīng)社會發(fā)展而衍生出的詬病，例如大量房屋閑置得不到利用，降低土地的使用效率，以及在當今農(nóng)村社會發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變的情況下，也讓農(nóng)民失去了一個重要的融資渠道，限制了農(nóng)民的發(fā)展，更重要的是剝奪了他們應(yīng)當平等擁有的對自己財產(chǎn)的處分權(quán)。
所以在同時考慮農(nóng)村土地保障作用和農(nóng)村房屋財產(chǎn)性質(zhì)的情況下，以“一戶一宅”原則為前提，在賣房農(nóng)民保有一處與其住房需求相適應(yīng)的住宅的情況下，限制性開放農(nóng)村私有房屋買賣市場，無疑是保證農(nóng)村土地社會保障性質(zhì)和實現(xiàn)農(nóng)民私有房屋財產(chǎn)權(quán)以及提高土地利用效率和緩解城市住房壓力和人口壓力的最佳選擇。
“一戶一宅”原則作為限制性開放農(nóng)村私有房屋買賣市場的重要前提，必須得到堅實的實施保障。
由于目前我國農(nóng)村一級缺乏嚴格的相關(guān)登記制度，因此，從維護農(nóng)村社會穩(wěn)定和保障交易安全的角度出發(fā)，私有房屋買賣市場的限制性開放應(yīng)當在我國農(nóng)村相關(guān)登記制度建立并完善到一定程度的前提下，再逐漸放開，并在發(fā)展中與登記制度互相完善。
(二)建立法定租賃權(quán)制度
農(nóng)村房屋買賣之所以受到限制就是為了防止由于農(nóng)村房屋的買賣而使宅基地脫離農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，對農(nóng)村土地造成損害，不利于農(nóng)民的利益和農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展。
但是如果限制性開放農(nóng)村私有房屋買賣市場，就必然會引起農(nóng)村房屋依附下的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
那么，怎樣才能解決宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓對農(nóng)村房屋買賣的牽制呢?
有學者想到源自于日本的法定租賃權(quán)制度。
這一制度在我國臺灣地區(qū)立法中已有明確規(guī)定，1999年修訂的我國臺灣地區(qū)《民法債編》第425條第1項規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。
其期限不受第449第1項規(guī)定之限制。
前項情形，其租金數(shù)額當事人不能協(xié)議時，得請求法院定之。
”第49條規(guī)定：“租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為10年。
前項期限，當事人得更新之。
租用基地建筑房屋者，不適用第1項之規(guī)定。
”該條對于法定租賃權(quán)的性質(zhì)、權(quán)利內(nèi)涵以及期限均做出了相應(yīng)規(guī)定。
以“一戶一宅”為原則，打破傳統(tǒng)的房地一體主義觀念，將法定租賃權(quán)引入我國立法不失為一個很好的解決辦法。
在法定租賃權(quán)制度下，農(nóng)民出賣房屋時，宅基地使用權(quán)不一并轉(zhuǎn)讓，法律推定賣房人所在村集體組織與房屋買受人之間形成宅基地租賃關(guān)系，農(nóng)村房屋買賣合同不因賣房人不具有宅基地使用權(quán)的處分權(quán)而無效。
買賣雙方之間在房屋買賣關(guān)系中還形成了一種特殊的宅基地的法定租賃關(guān)系，即房屋買受人在受讓該房屋的同時，取得了房屋之下的具有債權(quán)性質(zhì)的宅基地的租賃權(quán)，而非具有物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。
房屋買受人須支付土地租賃費用給村集體，基于對價，依據(jù)法定租賃權(quán)，在該房屋存續(xù)期間和一定年限內(nèi)享有使用該房屋和房屋之下的宅基地的權(quán)利。
如此一來便解決了宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的牽制問題。
另一方面，買房人主體不明的問題也隨之迎刃而解。
因為無論對哪一類交易主體買賣農(nóng)村房屋的限制都是為了保護農(nóng)村土地，保護農(nóng)民的宅基地使用權(quán)。
在宅基地使用權(quán)得到保護的情況下，也就沒有必要再對交易主體進行區(qū)分。
(三)法律完善建議
農(nóng)村房屋買賣合同的效力之所以存在爭議，就是因為我國對于農(nóng)村私有房屋買賣缺少允許或禁止的明朗態(tài)度和明確的法律法規(guī)。
只能從土地政策的精神上窺探出政府出于保護農(nóng)村用地和保證宅基地保障性質(zhì)的立場上，對農(nóng)村房屋買賣的限制態(tài)度。
但是從法律上分析，這種限制態(tài)度又缺少可以依據(jù)的法律規(guī)定。
并且，從法理上分析，農(nóng)村私有房屋買賣更多的應(yīng)當是被允許。
而正是這種實踐中政府態(tài)度與法律依據(jù)不足的矛盾導致了農(nóng)村私有房屋買賣合同效力問題。
而農(nóng)村房屋買賣合同的效力背后的農(nóng)村私有房屋買賣又具有極其重要的意義：
其一，此類法律解紛的解決關(guān)系到市場經(jīng)濟交易安全的保護以及社會的公平正義與和諧發(fā)展;
其二，農(nóng)村私有房屋的買賣代表著農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，對于農(nóng)民的權(quán)利具有重要的意義;
其三，農(nóng)村房屋買賣關(guān)系到農(nóng)村住房保障、土地資源利用率和城市住房問題等重要的民生問題，對我國的社會發(fā)展、穩(wěn)定具有極其重要的意義。
所以解決農(nóng)村房屋買賣合同效力的問題要從以上幾個方面同時去考慮，不能單一、片面地去思考。
我認為，我國對于農(nóng)村房屋和土地的法律政策應(yīng)當與時俱進，充分考慮到社會的發(fā)展變遷和農(nóng)民的權(quán)益，不能只保守地墨守以往的保障政策。
因為我們的經(jīng)濟在快速的發(fā)展，城市和農(nóng)村都在不斷發(fā)生著巨大的變化。
農(nóng)村房屋買賣日漸增多是目前的現(xiàn)狀，只要農(nóng)村房屋買賣的法律問題得不到完善和解決，隨之而來的糾紛只會越來越多。
所以立法上應(yīng)盡快給出一個處理此類問題的原則性規(guī)定，只要法律法規(guī)對農(nóng)村私有房屋買賣有一個明確的態(tài)度或者判斷標準，那么農(nóng)村房屋買賣合同效力的問題自然就迎刃而解了。
而在“一戶一宅”原則的重要前提下，建立法定租賃權(quán)制度能夠解決“房地一體”原則下產(chǎn)權(quán)變動的諸多不便，一方面可以使農(nóng)村私有房屋買賣得以實現(xiàn);另一方面，又能夠維持我國現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地的性質(zhì)和用途不變，不失為一個妥當可行的過渡性辦法。
綜上，筆者認為我國的農(nóng)村土地制度應(yīng)當適應(yīng)時代的發(fā)展，有所改變。
農(nóng)村人口大量進駐城市，使得農(nóng)村人口空虛，大量的土地和房屋閑置。
與此同時，城市房價一路走高，普通人買不起房，城市的住房資源越來越緊張，城市人口的住房壓力越來越大。
如此一來，造成了巨大的資源浪費。
如果開放農(nóng)村私有房屋買賣市場，不僅可以充分利用農(nóng)村的房屋資源，優(yōu)化社會資源配置，提高資源利用率，又能緩解城市住房資源緊張帶來的一系列問題。
另一方面，還能給農(nóng)民增加一個重要的融資渠道，給他們的發(fā)展增加選擇和機會，有利于他們改善生活。
從政府的角度來看，保護農(nóng)村用地和保障農(nóng)民住房確實至關(guān)重要，事關(guān)社會的穩(wěn)定和發(fā)展。
因此，在“一戶一宅”原則下，建立“法定租賃權(quán)”制度，限制性地開放農(nóng)村私有房屋買賣市場，可謂是現(xiàn)階段最為妥當可行的過渡性解決方法。
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