二手房產(chǎn)買賣網(wǎng)簽的效力

　　二手房產(chǎn)買賣網(wǎng)簽的效力如何?下面是小編整理的關(guān)于二手房產(chǎn)買賣網(wǎng)簽的效力的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　一、網(wǎng)簽的法律效力

　　1、商品房買賣網(wǎng)簽的效力：

　　開發(fā)商如果沒有預(yù)售許可證銷售房屋是違法的，商品房買賣合同將會無效。

　　在有預(yù)售許可證的情況下，不進(jìn)行網(wǎng)簽，將使買房人不能正常過戶，也不能預(yù)防開發(fā)商一房兩賣。

　　網(wǎng)簽對于保護(hù)購房人的交易安全意義重大，能有效避免開發(fā)商的欺詐行為。

　　但是網(wǎng)簽一般情況下不是最終的合同，它只是訂立合同的一個環(huán)節(jié)，最終的合同效力以紙面合同為準(zhǔn)，網(wǎng)簽和紙面合同內(nèi)容保持一致。

　　2、手房買賣網(wǎng)簽的效力：

　　同樣二手房買賣合同的效力也具有防止賣方一房兩賣、欺騙購房人和規(guī)范二手房交易行為的作用。

　　一方面，網(wǎng)簽后即使賣方看到房價漲了要想毀約賣給第三方也必須注銷網(wǎng)簽后才能進(jìn)行，而注銷一般只有買方或者雙方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申請，才能注銷，即需要有買方的協(xié)助，否則賣方不能對已經(jīng)網(wǎng)簽的房子進(jìn)行處置。

　　所以，一旦賣方毀約，買方在正常情況下只要依法起訴賣方履行合同就行了，不需要向法院申請訴前或者訴中財產(chǎn)保全。

　　但是同樣，二手房交易中，網(wǎng)簽也是房屋買賣過程中的一個環(huán)節(jié)，不是最終的合同文本，只有最終的紙面合同即通常所說的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最終的合同。

　　不過不排除特殊情況下網(wǎng)簽具有最終的合同效力。

　　二、網(wǎng)簽和注銷網(wǎng)簽的流程：

　　1、買賣雙方達(dá)成交易意向后，填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》。

　　2、當(dāng)事人向服務(wù)窗口提交下列材料：

　　(1)《存量房買賣合同信息表(自行成交)》(當(dāng)事人已簽字或蓋章)。

　　(2)房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證原件。

　　(3)買賣雙方自行辦理的，提供身份證件原件;委托他人辦理的，提供授權(quán)委托書、委托人身份證件復(fù)印件及受托人身份證件原件。

　　3、服務(wù)窗口的工作人員核對當(dāng)事人提供的材料，并通過存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入存量房買賣合同第一條至第四條的相關(guān)信息，打印后交當(dāng)事人確認(rèn)。

　　4、當(dāng)事人確認(rèn)合同網(wǎng)上信息無誤后，由工作人員將存量房買賣合同文本(包括網(wǎng)上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四條之后的內(nèi)容)一式四份交當(dāng)事人。

　　買賣雙方應(yīng)根據(jù)約定填寫合同第二部分，簽字或蓋章后合同依法生效。

　　三、網(wǎng)上信息注銷的辦理程序如下：

　　1、當(dāng)事人填寫注銷申請：

　　通過服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表(自行成交)》(詳見附件3)。

　　通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫注銷申請并打印《存量房買賣合同信息注銷申請表(經(jīng)紀(jì)成交)》(詳見附件4)。

　　2、當(dāng)事人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)向服務(wù)窗口提交如下材料：

　　(1)填寫完成的《存量房買賣合同信息注銷申請表》(當(dāng)事人已簽字或蓋章)。

　　(2)當(dāng)事人身份證件原件和復(fù)印件;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書。

　　3、服務(wù)窗口的工作人員核對注銷材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷該合同網(wǎng)上信息。

　　四、網(wǎng)簽的法律效力案例：

　　20XX年，8月28日，北京市首起房屋買賣網(wǎng)上簽約注銷案在朝陽區(qū)人民法院開庭。

　　沈某和安某原本是一對鄰居，住在北京市較為繁華的朝陽區(qū)和平里地區(qū)。

　　今年2月，安某想買一套二手房作為兒子結(jié)婚的新房。

　　不久，沈某名下一套56平方米的房子進(jìn)入了她的視線，雙方協(xié)商達(dá)成一致后，以39.9萬余元的價格成交。

　　但由于當(dāng)時互相信任，并沒有直接簽定合同，就直接按照北京市建委《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》的要求，到朝陽區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記中心服務(wù)窗口填寫了《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，進(jìn)行了網(wǎng)上簽約。

　　在辦理完網(wǎng)簽、納稅等相關(guān)手續(xù)后不久，沈某卻突然變卦了，聲稱價格太低，房子不賣了，并要求安某和他一起去注銷網(wǎng)簽手續(xù)。

　　沈某的代理人認(rèn)為“在和平里地段，這樣的房子價格應(yīng)該在80萬以上。

　　最初商談的39.9萬元對于沈某明顯不公，當(dāng)時沈某沒有做市場調(diào)查，而是誤信了安某的話，才以極低的價格與其去辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。

　　當(dāng)了解到樓市的具體行情后，才知道自己差點損失了近40萬元，所以要求安某協(xié)助自己去辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)，但遭到了拒絕。

　　”隨后，沈某獨自前往朝陽區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記中心申請注銷網(wǎng)簽，但被告之網(wǎng)上簽約10天后如果申請注銷必須由買方申請，或者通過訴訟，手持生效的法律文書來注銷。

　　于是，沈某只得一紙訴狀告至法院，要求法院判令安某協(xié)助他辦理注銷手續(xù)。

　　對于沈某提出撤銷網(wǎng)簽的請求，安某一方則不予認(rèn)可。

　　庭審過程中，安某的兒子表示，趁著今年2月房價下跌，家里買房準(zhǔn)備給他結(jié)婚用，雙方網(wǎng)簽后，沈某沒收定金，還把鑰匙等交給他們，家里準(zhǔn)備裝修了，沈某卻突然反悔，導(dǎo)致自己婚也沒結(jié)成，前期裝修費也損失了，同時“雙方既然已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，合同就依法成立”。

　　據(jù)此，安某一方當(dāng)庭向沈某提出反訴，要求他繼續(xù)履行合同，并賠償經(jīng)濟(jì)損失6萬元。

　　“填寫信息表進(jìn)行網(wǎng)簽，僅僅是達(dá)成了房屋買賣意向，網(wǎng)簽僅僅是存量房買賣合同簽訂前的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，本身不具備合同的法律效力。

　　”針對對方“網(wǎng)簽就代表合同成立”的說法，沈某一方也是據(jù)理力爭。

　　沈某的代理律師隨即表示，此案并非合同糾紛，而是信息表注銷糾紛。

　　訴訟的起因是安某拒絕配合注銷信息表，導(dǎo)致了沈某無法對自己的房屋行使處置權(quán)。

　　“合同可以有多種形式，不特指正式的書面合同。

　　只要雙方達(dá)成意思一致，且都是真實的意思表示，就應(yīng)當(dāng)受合同約束。

　　”沈某一方話音剛落，安某的代理人便反駁道，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，合同即告成立，網(wǎng)簽時填寫的信息表上已對房屋總價、每平方米價格、支付方式等問題進(jìn)行了約定，沈某也已在信息表上簽字確認(rèn)，因此網(wǎng)簽信息表就是合同，應(yīng)當(dāng)具備合同的法律效力。

　　為了證明網(wǎng)簽的合法性，安某的代理人還當(dāng)庭拿出了一份房屋的完稅證明，并指出，房契完稅必須建立在房屋買賣事實發(fā)生的基礎(chǔ)之上，當(dāng)時沈某與安某一起辦的完稅手續(xù)，并在完稅手續(xù)上簽字同意。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)則通過房地產(chǎn)監(jiān)管部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢，確認(rèn)房屋買賣手續(xù)完結(jié)后，辦理了完稅證明。

　　而沈某的代理人則對這份證明表示質(zhì)疑，他認(rèn)為，沒有正式的紙質(zhì)房屋買賣合同，稅務(wù)部門不能辦理房契完稅。

　　因此，他要求法院調(diào)查契稅的真實性和合法性。

　　當(dāng)日，因沈某需要對反訴準(zhǔn)備答辯，法官宣布休庭，擇日再審。

　　對于庭審焦點———網(wǎng)簽是否具有法律效力，北京大學(xué)房地產(chǎn)法副教授張雙根在接受本報記者采訪時表示，他更傾向于肯定的觀點。

　　張雙根認(rèn)為，根據(jù)北京市建委公示的《存量房自行成交網(wǎng)上簽約及辦理轉(zhuǎn)移登記流程》，買賣雙方填寫信息表時，需要對標(biāo)的物進(jìn)行確認(rèn)，并明確價款、支付時限等內(nèi)容，隨后進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　因此，網(wǎng)簽的內(nèi)容屬于房屋買賣合同的主體內(nèi)容，對雙方具有法律約束力。

　　同時，張雙根指出，根據(jù)政府公布的流程，買賣房屋在網(wǎng)簽時雙方需要簽訂整個房屋買賣合同的第一部分，涵蓋了標(biāo)的、價款等主要內(nèi)容，隨后雙方還需要簽署印刷版的房屋買賣合同第二部分，內(nèi)容主要為產(chǎn)權(quán)承諾、房屋交付、違約責(zé)任等條款。

　　但是，在翻閱該流程時，記者卻發(fā)現(xiàn)了一處表述不明的“合同”問題———流程第五步稱，雙方在印刷版合同上簽字后，合同依法生效，然而此處表述的“合同依法生效”究竟是指網(wǎng)簽的合同還是指印刷版合同第二部分，或者指整個房屋買賣合同，并沒有任何解釋或是一個統(tǒng)一的說法“在此案中，如果那份完稅證明是真實的，就應(yīng)當(dāng)把上面標(biāo)注的"合同"理解為整個買賣合同中的第二部分內(nèi)容。

　　”對此，張雙根稱，這是由于按照交易流程，雙方當(dāng)事人在完成第五步后，需要持相關(guān)文件前往稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，根據(jù)案情，既然當(dāng)事人在并未簽署紙質(zhì)合同的情況下辦理了完稅手續(xù)，證明網(wǎng)簽的合同效力得到了政府的認(rèn)可，合同第二部分是否簽署并不影響整個買賣合同的效力問題。

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