物業(yè)管理方案15篇（熱）

　　為了確保事情或工作扎實開展，往往需要預(yù)先進(jìn)行方案制定工作，方案是在案前得出的方法計劃。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)管理方案1

　　為了貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條件》，規(guī)范我街物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我街實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。

　　一、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　街道成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。主任由街道黨工委副書記、辦事處主任沈萌同志擔(dān)任；副主任由街道黨工委副書記鄭文珍、街道辦事處副主任陳同志擔(dān)任；成員由街道黨政辦、城管辦、社區(qū)辦、物業(yè)管理公司和各社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人組成。下設(shè)辦公室，由街道社區(qū)辦主任蔡瑩同志兼任主任，城管辦主任林燕芳同志擔(dān)任黨務(wù)副主任。辦公室設(shè)在社區(qū)辦。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題。各社區(qū)居委會要成立物業(yè)管理委員會，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

　　二、規(guī)劃與目標(biāo)

　　1、小區(qū)規(guī)劃

　　根據(jù)需要與合理原則，全街城建區(qū)規(guī)劃為56個物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）15個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）21個，目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）20個。

　　江濱社區(qū)18個，其中一類小區(qū)8個；即：①江濱花園；②中山2#、3#、4#；③望園樓；④建融花園；⑤永樂花園；⑥望江大廈；⑦晏公小區(qū)；⑧東風(fēng)儲蓄所宿舍。二類小區(qū)8個，即：①市供銷社；②市公安局；③北門小學(xué)；④防疫站；⑤糧食局；⑥外貿(mào)公司；⑦百合竹柴炭宿舍；⑧金源小區(qū)。三類小區(qū)2個，即：①晏公路；②北門路。

　　后溪洋社區(qū)11個，其中一類小區(qū)3個：即：①桃源新城；②后溪公寓；③燕城商廈。二類小區(qū)3個：即：①長途客運站小區(qū)；②江邊路81號至100號小區(qū)；③江邊路35號至68號小區(qū)。三類小區(qū)5個：即：①新府路69號小區(qū)；②新府路65號小區(qū)；③燕江中路66號小區(qū)；④解放北路42號小區(qū)；⑤江邊路106號小區(qū)。

　　鴻燕社區(qū)6個，其中一類小區(qū)1個：即：茶花山莊。二類小區(qū)2個：即：①閩通長運黃山嶺小區(qū)；②燕江東路小區(qū)（包括市交通局宿舍樓、飼料公司宿舍樓、農(nóng)行、重晶石宿舍樓、農(nóng)行、化纖廠宿舍樓、勞服公司宿舍樓、燕歸宿舍樓）。三類小區(qū)3個：即：①黃山新村一路；②解放北路一組；③解放北路二組。

　　紅山社區(qū)13個，其中一類小區(qū)3個：即：①庫區(qū)路雙龍小區(qū)；②庫區(qū)路化纖廠宿舍；③燕江東路43號宿舍。二類小區(qū)5個：即：①永林宿舍；②軍供站宿舍；③工商宿舍；④智勝宿舍；⑤種子公司宿舍。三類小區(qū)5個：即：①黃山二路居民區(qū)；②石油公司宿舍；③燕江東路居民區(qū)；④庫區(qū)路居民區(qū)；⑤庫區(qū)路貨場。

　　黃山社區(qū)8個，其中二類小區(qū)3個：即：①貯木場新村；②永安四中；③人造板廠。三類小區(qū)5個：即：①黃山嶺；②北大橋；③西營坂；④尼葛新村；⑤原造紙廠福利區(qū)。

　　2、工作目標(biāo)

　　社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切實利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住環(huán)境，并且對于我市創(chuàng)立衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。

　　20xx年前，我街物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的.宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在36個一、二類物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，切實發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中自治的作用；根據(jù)住宅小區(qū)的特點搞好分類指導(dǎo)，年內(nèi)抓好五個試點，并認(rèn)真推廣；進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理。力爭到達(dá)36個一、二類物業(yè)管理小區(qū)在20xx年底前，逐步實行規(guī)范化的物化管理，20個三類物業(yè)管理小區(qū)，按照“舊城改造一個規(guī)范一個”的原則進(jìn)行，以全面提升城市管理水平。

　　三、實施步驟

　　1、制訂方案（20xx年5月-6月15日）。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)，制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。

　　2、宣傳部署（20xx年5月26日-6月31日）。召開各種會議，對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署；運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

　　3、抓好試點（20xx年6月16日-10月30日）。街道確定江濱社區(qū)的永樂花園、后溪洋社區(qū)的后溪公寓小區(qū)、鴻燕社區(qū)的黃山新村一路、紅山社區(qū)的雙龍小區(qū)、黃山社區(qū)的貯木場新村作為物業(yè)管理的試點小區(qū)。試點方案另文。

　　4、推廣（20xx年11月1日-20xx年底）。試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，地試點中存在的問題和不中之處加以修正和改善。在具體實施過程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)《物業(yè)管理條例》在我街的全面落實。

　　四、主要措施

　　1、物業(yè)管理業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級目標(biāo)管理職責(zé)制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實物業(yè)管理條例的第一職責(zé)人。對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情景，進(jìn)取協(xié)調(diào)解決問題，確保全街物業(yè)管理工作有步驟有秩序地推進(jìn)。

　　3、強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會和駐區(qū)單位推進(jìn)物業(yè)管理工作的情景進(jìn)行督促檢查評比，對物管工作落實好的單位和表現(xiàn)突出的個人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進(jìn)取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時督導(dǎo)，責(zé)令其限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業(yè)管理方案2

　　（一）小區(qū)安全措施

　　1、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

　　2、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

　　3、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

　　4、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　5、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

　　6、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

　　7、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

　　5、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　�。ǘ�）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定

　　1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

　　2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

　　3、本小區(qū)實施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

　　4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

　�。ㄈ�）環(huán)衛(wèi)綠化工作

　　1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

　　2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

　　4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的'環(huán)境。

　　（四）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

　　為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

　　一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

　　二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費用。

　　四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理方案3

　　第一章 物業(yè)管理要點

　　1.項目簡介：

　　公寓坐落于 小區(qū)總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶數(shù) 戶。 小區(qū)現(xiàn)有管理站長 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。

　　（一）、秩序管理服務(wù)

　　小區(qū)共有 個出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設(shè)有保安24小時值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點開，晚上 點關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車輛管理就必須增加秩序維護(hù)人員。

　　1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容

　　1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；

　　1.2 實行24小時值班及巡邏制度；

　　1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；

　　1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；

　　1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；

　　1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；

　　1.7 非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；

　　1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；

　　1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；

　　1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；

　　1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；

　　2.門崗服務(wù)

　　2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時秩序管理服務(wù)；

　　2.2 在指定崗位，嚴(yán)禁脫崗；

　　2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。

　　2.4 外來人員進(jìn)出管理做好登記

　　2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施 工人員出入證》；

　　2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；

　　2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.5 物品進(jìn)出管理

　　2.5.1 非開放時大件物品應(yīng)憑員工簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；

　　2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。

　　2.6 機(jī)動車輛進(jìn)出、停放管理

　　2.6.1 對機(jī)動車進(jìn)出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.6.2 外來車輛謝絕進(jìn)入管理區(qū)域。

　　2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。

　　2.7巡崗服務(wù)

　　2.7.1管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每2小時巡遍全部公共區(qū)域。

　　2．8 區(qū)內(nèi)巡視

　　2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

　　2.8.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；

　　2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。

　　2.8.4員工需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；

　　2.8.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；

　　2.8.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；

　　2.8.7遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；

　　2.8.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；

　　2.8.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；

　　2.9 夜間巡視

　　2.9.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；

　　2.9.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；

　　2.9.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；

　　3.1突發(fā)事件的處理

　　為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。

　　3.2 發(fā)生火警

　　3.2.1立即用對講機(jī)通知管理處采取必要的'緊急措施或直撥火警電話119；

　　3.2.2 通知火災(zāi)周圍員工撤離危險區(qū)；

　　3.2.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。

　　3.3 發(fā)生刑案

　　3.3.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；

　　3.3.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。

　　3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 3.4發(fā)生盜、搶事件

　　3.4.1 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；

　　3.4.2對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；

　　3.4.3保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。 3.5發(fā)現(xiàn)觸電事故

　　3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；

　　3.5.2報告管理處主任和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；

　　3.5.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；

　　3.5.4無救護(hù)車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。

　　3.6發(fā)現(xiàn)電梯困人

　　3.6.1立即用對講機(jī)報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；

　　3.6.2安慰被困人員；

　　3.6.3協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。

　　3.7發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞，立即用對講機(jī)報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。

　　3.8監(jiān)控崗服務(wù)

　　3.9日常工作

　　3.9.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像資料保存1個星期。

　　3.9.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告管理處主任。

　　3.9.3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。

　　3.9.4負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。

　　4.1監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的管理

　　4.1.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。

　　4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。

　　4.1.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。

　　4.2中央監(jiān)控室的出入管理

　　4.2.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。

　　4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處主任簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。

　　4.2.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。

　　5 秩序管理各崗位之間的輪換

　　5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每2小時循環(huán)換崗；

　　5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

　　5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 6秩序管理崗位設(shè)置

　　6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處主任確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。

　　6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。

　　7秩序管理服務(wù)檢查制度

　　7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；

　　7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；

　　7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。

物業(yè)管理方案4

　　我項目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項目工作中存在不足之處：

　　一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；

　　二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現(xiàn)；

　　三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；

　　四、其他方面。

　　針對以上不足之處，提出整改措施如下；

　　一、保安服務(wù)方面：

　　1、圍繞提高保安的責(zé)任心問題加強(qiáng)培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評，考評不合格進(jìn)行嚴(yán)肅處理；

　　2、對個別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整；

　　3、加強(qiáng)對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區(qū)四周；

　　4、在提高責(zé)任心的同時加強(qiáng)對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對責(zé)任心不強(qiáng)者及時進(jìn)行處罰或辭退。

　　二、車輛管理方面：

　　1、做好車庫方向指示、導(dǎo)示牌；

　　2、做好停車管理的告示宣傳；

　　3、增加人員對車庫的管理。

　　三、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：

　　1、加強(qiáng)對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時發(fā)現(xiàn)死

　　角和清理死角，對不負(fù)責(zé)任的保潔員予以處罰；

　　2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現(xiàn)場的巡查力度。對垃圾亂堆放的`行為及時進(jìn)行教育與整改；

　　3、對地下車庫進(jìn)行全面清掃，安排專人對車庫進(jìn)行保潔，實施車輛和保潔的規(guī)范管理；

　　4、小區(qū)樓道地面太臟問題，將組織多次清理。

　　四、其他方面：

　　1、監(jiān)控布點問題：對于增加監(jiān)控布點問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點進(jìn)行定位，施工；

　　2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。

　�、僦匦虏季�

　　②改造舊電路

　�、鄹鼡Q聲光控

　　3、已完成的工作：車庫內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車庫內(nèi)增加了指示牌，進(jìn)車道進(jìn)行改造，避免小車進(jìn)出時刮擦底盤的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強(qiáng)化敬業(yè)精神，增強(qiáng)責(zé)任意識，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn)。不足之處請領(lǐng)導(dǎo)指正。

物業(yè)管理方案5

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理狀況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

　　2、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

　　3、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。在教學(xué)樓每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊，做好學(xué)生的.防火監(jiān)督教育工作。

　　5、24小時全面監(jiān)管。保安不間斷24小時巡邏，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

　　6、完善各項管理制度

　�。�1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被訪人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

　　（2）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時光報校方。

　�。�3）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠帶給及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

　　2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地

　　參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈

　　的方法，在校方的支持下公開其不禮貌行為以儆效尤。

　　4、每一天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：持續(xù)樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

　　三、水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每一天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視資料：（1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。

　�。�2）檢查校區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。

　�。�3）檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述狀況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行

　　制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予必須的處罰。

　�。�4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等狀況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　（5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

　�。�6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運行無影響等。

　　2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

物業(yè)管理方案6

　　以“創(chuàng)建衛(wèi)生城市，構(gòu)建和諧社會”為宗旨，不斷增強(qiáng)市民文明衛(wèi)生意識，改善居民生活工作環(huán)境，提高城市整體形象，讓人民群眾人人享受創(chuàng)建成果。根據(jù)“呼和浩特市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作方案”的精神，現(xiàn)將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)衛(wèi)”方案制定如下:

　　一、創(chuàng)建工作組織機(jī)構(gòu)

　　(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組)。

　　組長:小圖(市房產(chǎn)局局長)

　　副組長:小宏(市房產(chǎn)局副局長)

　　陳巴特爾(市物業(yè)處處長)

　　成員:小芳(市物業(yè)處副處長) 韓朝惠(市物業(yè)處管理科科長)

　　小宏(新城區(qū)物業(yè)局局長)

　　小貴(賽罕區(qū)物業(yè)辦主任)

　　小毅(玉泉區(qū)物業(yè)辦主任)

　　小梅(回民區(qū)物業(yè)辦主任)

　　(二)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市辦公室(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)辦)，負(fù)責(zé)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的日常工作。

　　主任:小爾

　　副主任:小芳小惠

　　成員:由管理科、協(xié)會及四區(qū)物業(yè)辦抽調(diào)人員組成

　　二、任務(wù)與要求

　　(一)明確責(zé)任目標(biāo)

　　1、“創(chuàng)衛(wèi)辦”要根據(jù)“創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組”的意見，對創(chuàng)建階段工作進(jìn)行安排部署；聽取四區(qū)物業(yè)辦(局)創(chuàng)衛(wèi)工作匯報，提出要求，協(xié)調(diào)解決問題，檢查督辦四區(qū)物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù)；及時通報各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問題，負(fù)責(zé)創(chuàng)衛(wèi)工作的通報、簡報等宣傳工作

　　2、四區(qū)物業(yè)辦(局)要立即行動起來，成立創(chuàng)衛(wèi)工作小組，制定轄區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作方案，真正做到領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、措施、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任五個到位。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)現(xiàn)狀，分開好、中、差三個層次規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的'衛(wèi)生監(jiān)管力度，重點督促中等及差的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區(qū)的衛(wèi)生管理，健全各類衛(wèi)生設(shè)施，建立衛(wèi)生管理制度，落實清掃保潔人員，保持環(huán)境整潔，垃圾收集、儲存、清運符合衛(wèi)生要求。

　　(二)具體要求:

　　“創(chuàng)衛(wèi)”是一項十分艱巨、繁重長效的系統(tǒng)工程，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到: 1、小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清；

　　2、小區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；

　　3、花草修剪整齊美觀；

　　4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物等現(xiàn)象；

　　5、房屋外觀完整、整潔；室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；

　　6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立檔案，水箱要加蓋加鎖；

　　7、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；

　　8、車輛管理有序，按規(guī)定位置停放。

　　(三)重點整治內(nèi)容:

　　定期清理衛(wèi)生死角；清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物；清洗墻壁亂貼亂畫等廣告；特別是目前各小區(qū)自行車棚擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象十分嚴(yán)重，要加大力度進(jìn)行整治，在全面整治的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)日常保潔管理。

　　三、創(chuàng)建工作步驟

　　1、動員部署階段(20xx年3月~4月)

　　成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，討論方案，明確職責(zé)，研究工作；召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動員大會；

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案，對照標(biāo)準(zhǔn)，查找問題。

　　2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

　　開展全市范圍內(nèi)模擬檢查，對發(fā)現(xiàn)問題限期整改達(dá)標(biāo)。

　　3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)

　　認(rèn)真對照模擬檢查結(jié)果，逐條逐項進(jìn)行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現(xiàn)有成績的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化長效管理，提高工作水平。迎接各級部門的調(diào)研、技術(shù)考核和綜合檢查。

　　創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作要同創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市工作緊密結(jié)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，同步協(xié)調(diào)推進(jìn)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)調(diào)動廣大業(yè)主對創(chuàng)建工作的積極性，共同為創(chuàng)建工作獻(xiàn)策獻(xiàn)力，積極參與到各項創(chuàng)建活動中來，讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的主力軍。

　　四、加大宣傳力度，營造濃厚的創(chuàng)建氛圍

　　在創(chuàng)建活動中，要積極開展多種多樣的宣傳活動，切實加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)，利用宣傳欄開展公共衛(wèi)生、個人衛(wèi)生和預(yù)防疾病等相關(guān)知識的宣傳，懸掛宣傳橫幅，每個住宅小區(qū)要在顯著位置設(shè)立至少一處大型創(chuàng)衛(wèi)公益廣告牌。進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的衛(wèi)生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的參與意識，努力營造人人關(guān)心創(chuàng)建、人人參與創(chuàng)建的良好氣氛。

物業(yè)管理方案7

　　寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面：

　　一、 營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

　　這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

　　二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理

　　大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

　　1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置

　　商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。

　　商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

　　2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序

　　商務(wù)中心的'服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)�？腿藢ι虅�(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：

　�、倭骼�的外語聽說讀寫能力;

　�、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰�;

　�、凼炀毑僮鞲鞣N設(shè)備的能力;

　　④熟悉商務(wù)信息知識;

　�、菔煜っ貢�工作知識;

　�、蘧邆浠�本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。

　　(2)工作程序。

　　①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單

　　并收一定比例的押金。

　　②服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。

　�、鄯�務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客

　　人到財務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)

　　交給財務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

　　商務(wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;

　　寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。

　　3、商務(wù)中心的服務(wù)項目

　　寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：

　　l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;

　　l 秘書服務(wù)，包括各類文件處理;

　　l 辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);

　　l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

　　l 臨時辦公室租用服務(wù);

　　l 長話、傳真、電信服務(wù);

　　l 商務(wù)會談、會議安排服務(wù);

　　l 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

　　l 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

　　l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

　　l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

　　l 報刊、雜志訂閱服務(wù);

　　l 客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

　　l 文件、名片等印制服務(wù);

　　l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

　　l 報刊剪報服務(wù);

　　l 秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

　　三、 前臺服務(wù)

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括：

　　l 問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);

　　l 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

　　l 個人行李搬運、寄存服務(wù);

　　l 出租汽車預(yù)約服務(wù);

　　l 提供旅游活動安排服務(wù);

　　l 航空機(jī)票訂購、確認(rèn);

　　l 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

　　l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

　　l 文娛活動安排及組織服務(wù);

　　l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　l 花卉代購、遞送服務(wù);

　　l 洗衣、送衣服務(wù);

　　l 代購清潔物品服務(wù);

　　l 提供公司“阿姨”服務(wù);

　　l 其他各種委托代辦服務(wù)。

　　有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺，方便客戶報修。

　　四、設(shè)施設(shè)備管理

　　寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作：

　　1、設(shè)備管理

　　(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

　　(2)完善工程部架構(gòu)。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

　　(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。

　　(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

　　(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。

　　2、維修與保養(yǎng)

　　(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。

　　(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

　　(3)設(shè)備的維修。

　　對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計劃時應(yīng)注意：

　　①是否按設(shè)備分類編制計劃。

　�、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。

　�、劬S修方法是否恰當(dāng)。

　　一般的維修方法有：

　�、購�(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。

　　② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

　　③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進(jìn)行維修。

　�、苋�面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

　　建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報修制度。

　　(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機(jī)，制訂切實可行的更新改造方案。

　　一、 保安與消防管理

　　1、保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是：

　�、儋e客至上，服務(wù)第一。

　�、陬A(yù)防為主。

　�、壅l主管，誰負(fù)責(zé)。

　�、苋悍廊褐危瑑�(nèi)緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

　　(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

　　(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

　　2、消防工作

　　(1)消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：

　�、俑墒较�防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，btm氣體滅火系統(tǒng)。

　　②濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。

　�、巯�防聯(lián)動機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。

　�、芑馂�(zāi)報警系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報警、感煙式火災(zāi)報警、感光式火災(zāi)報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開：

　�、龠M(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。

　　②建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。

　�、郯逊阑鹭�(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。

　�、� 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。

　�、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。

　　⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。

　　⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。

　�、喟l(fā)動大家，及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。

　�、峤�立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。

　�、饷鞔_火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。

　�、辖�立消防檔案。

　　⑿制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

　　二、 清潔衛(wèi)生管理

　　清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點體現(xiàn)在：

　　(1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　(2)制定部門各崗位的責(zé)任制。

　　(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。

　　①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);

　　②每日抽查;

　�、蹠�巡制度;

　　④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

　　(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

　　(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。

　　寫字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào)好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容。

物業(yè)管理方案8

　　南池商業(yè)街為現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街，按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶群為個體經(jīng)營者。根據(jù)南池商業(yè)街實際運營情況，采取集中管理模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，培育區(qū)域商業(yè)中心。這也是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法。

　　一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念

　　南池商業(yè)街是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進(jìn)行“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”是商業(yè)街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

　　“分散經(jīng)營”是指商業(yè)街只提供消費者與經(jīng)營者之間的交易場所，不直接參與商鋪經(jīng)營。

　　“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)街所有個體經(jīng)營者必須接受由業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理。

　　為了達(dá)到“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養(yǎng)護(hù)和保養(yǎng)，有助于運營方和經(jīng)營方之間的協(xié)調(diào)和合作，有助于為商業(yè)街營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境。

　　商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。

　　二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點

　　關(guān)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛(wèi)生管理，安全保衛(wèi)管理，設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。

　　1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周圍的場地的清潔保養(yǎng)、公共空間的清潔保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和諧統(tǒng)一。同時要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業(yè)公司需根據(jù)勞動定額標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及消費者一個舒適、雅致、潔凈的消費環(huán)境。

　　2．安全保衛(wèi)是管理的重點，商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢，所以安全管理應(yīng)特別慎重。應(yīng)制定日常消防安全警示、消防設(shè)備的日常維護(hù)和檢查等制度和流動崗的24小時巡查制度等。

　　3．設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)是管理的要點，商業(yè)運作對設(shè)施設(shè)備的要求更高，水、電燈設(shè)施設(shè)備的正常運行關(guān)系到客戶的正常經(jīng)營，因此，設(shè)施設(shè)備的日常管理要求更高，做好相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案是管理服務(wù)的基本需求，而且必須制定嚴(yán)格的保養(yǎng)、清潔、檢測、維修計劃和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，確保各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。為業(yè)主提供一個安全舒心的經(jīng)營、生活環(huán)境。

　　三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備

　　商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

　　組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，根據(jù)所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調(diào)的優(yōu)秀團(tuán)隊，團(tuán)隊運營中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

　　1．業(yè)戶服務(wù)部

　　設(shè)主管一名，可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　2．保安服務(wù)部

　　設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

　　3．環(huán)境管理部

　　設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的公共區(qū)域保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

　　4．維修服務(wù)部

　　設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

　　四、商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

　　商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，現(xiàn)對此進(jìn)行分項描述：

　　1、商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

　　業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

　　1.1、接待與聯(lián)系

　　接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

　　1.2、糾紛、投訴接待

　　1.3、報修接待

　　關(guān)于業(yè)戶對水電或者其他設(shè)施的報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

　　1.4、走訪回訪

　　主要包括：聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪等。

　　1.5、商業(yè)街的內(nèi)外聯(lián)系

　　商鋪內(nèi)部聯(lián)系：向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費等；

　　商鋪外部聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。

　　2、商鋪裝修服務(wù)管理

　　2.1、裝修管理

　　裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”、現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

　　2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

　　二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。

　　業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。

　　2.3、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

　　在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

　　對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

　　3、商業(yè)街設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

　　3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護(hù)。

　　4、商業(yè)街建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

　　依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

　　4.1、大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的`籌備工作非常重要；

　　4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿?/p>

　　分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。

　　5、商鋪保安服務(wù)管理

　　安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。對于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開放式經(jīng)營，因此，安全管理至關(guān)重要，不但要有日常秩序維護(hù)隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時全面實施保安服務(wù)。

　　5.1、監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證并及時上報主管，通知巡查保安及時趕到現(xiàn)場，防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時等等。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

　　5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪個業(yè)主及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。并定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

　　6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理

　　6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購

　　物環(huán)境的基礎(chǔ)。商業(yè)街內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實行。

　　6.2、部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。

　　7、商鋪廣告管理

　　7.1、樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

　　7.2、節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

　　五：總結(jié)

　　根據(jù)南池商業(yè)街的物業(yè)特點，明確物業(yè)管理難點、重點及管理思路；體現(xiàn)物業(yè)管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務(wù)模式。建立嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，通過實際運作和持續(xù)改造，使制定的保證體系日趨完善和穩(wěn)定，使其具有較強(qiáng)的可操作性，為南池商業(yè)街提供強(qiáng)有力的保障和細(xì)致入微的服務(wù)。

物業(yè)管理方案9

　　策劃書網(wǎng)發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理方案，更多小區(qū)物業(yè)管理方案相關(guān)信息請訪問策劃書網(wǎng)策劃頻道�！緦�(dǎo)語】物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場地進(jìn)行管理的活動。以下是策劃書網(wǎng)整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考！

物業(yè)管理方案10

　　一、考核內(nèi)容

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

　　二、考核對象

　　全街道及各村（社區(qū)），按照“街道吹哨、部門報到"模式，集中解決住宅物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理的痛點、難點問題，我們街道至少完成1個物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)達(dá)標(biāo)小區(qū)的創(chuàng)建任務(wù)，從中擇優(yōu)評選2個樣板（示范）小區(qū)。

　　三、目標(biāo)任務(wù)

　　堅持“以人民為中心”的工作總基調(diào)，按照“一年示范、二年推廣、三年覆蓋的總思路和“街道統(tǒng)籌調(diào)度、部門監(jiān)管盡職、社區(qū)常態(tài)治理、物企優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主鄰里和諧、環(huán)境井然有序”的總要求，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，以解決住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題為導(dǎo)向，以“打造和諧宜居環(huán)境、提升城市品質(zhì)生活"為主線，通過創(chuàng)建物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)達(dá)標(biāo)（示范）小區(qū)的創(chuàng)新實踐，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求，為建設(shè)強(qiáng)盛、精美、幸福、厚德的'新開福貢獻(xiàn)力量。

　　四、組織機(jī)構(gòu)

　　成立撈刀河街道住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組 長：

　　副組長：

　　成員單位：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在街道辦事處，各成員單位明確分管負(fù)責(zé)人和聯(lián)絡(luò)員，辦公室由城建辦及相關(guān)人員組成，負(fù)責(zé)創(chuàng)建工作的計劃、組織、調(diào)度、考核等相關(guān)工作、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

　　住宅小區(qū)是基層社區(qū)治理的基本單元，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作已成為當(dāng)前基層社會治理工作的重要組成部分。不斷提升全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，也是不斷滿足人民群眾對美好生活需求的民生實事，必須堅持黨建引領(lǐng)下的多方主體共商、共建、共治、共享，實現(xiàn)小區(qū)治理工作的良性循環(huán)。

　�。ㄒ唬┙值澜y(tǒng)籌調(diào)度。對于轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和服務(wù)活動，村和社區(qū)是監(jiān)督和指導(dǎo)管理的責(zé)任主體。具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系等工作。要將街道、村（社區(qū)）工作職責(zé)、區(qū)直相關(guān)部門工作職責(zé)及聯(lián)系方式，統(tǒng)一公示在物業(yè)客服中心、公示欄處。對于轄區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理和服務(wù)等問題牽頭組織召開聯(lián)席會議，會同相關(guān)街道、區(qū)直部

　　七、考核通則

　�。�1）遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

　�。�2）著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

　　（3）姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次。

　　（4）語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次。

　�。�5）不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次。

　　（6）破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次。

　�。�7）工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。

　�。�8）當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

　�。�9）當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

　�。�10）串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

　�。�11）當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。

　�。�12）當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。

　�。�13）無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。

　�。�14）記錄不準(zhǔn)確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

　　（15）弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次。

　�。�16）限期整改不及時，未達(dá)要求者，扣3分/次。

　�。�17）泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣10～20分/次。

　�。�18）工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

　�。�19）故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。

　�。�20）主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失，扣5～20分/次或另行處理。

　　（21）業(yè)主（使用人）投訴及咨詢時認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。

物業(yè)管理方案11

　　一、物業(yè)管理內(nèi)容的設(shè)定

　　（一）管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的配備

　　關(guān)山春曉項目是一個占地14.32公頃，總建筑面積18萬平米的住宅小區(qū)，住宅分部形式為組團(tuán)式。針對這種情況編制管理結(jié)構(gòu)圖如下：

　�。ǘ�）管理規(guī)章制度的制定

　　１．管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍

　�。ǎ保┍拘�區(qū)的物業(yè)機(jī)構(gòu)主要是管理小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，住戶進(jìn)戶門以外的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域。

　�。ǎ玻�對公共區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，共用部位進(jìn)行日常的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。

　　（３）對小區(qū)內(nèi)的公共安全，小區(qū)日常秩序以及物業(yè)環(huán)境加以管理。

　�。ǎ矗┙M織實施業(yè)主入住和裝修管理。

　�。ǎ担┓�務(wù)業(yè)主，解決業(yè)主的投訴問題，積極引導(dǎo)業(yè)主與本公司的關(guān)系。

　�。玻�各類人員的崗位實行目標(biāo)管理責(zé)任制

　　目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力。同時將目標(biāo)的實現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體的切身利益（工資、獎金、崗位遷升）掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。這要求每一個管理者及員工都要以身作則，踏實做好本職工作，實現(xiàn)內(nèi)外的最佳經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。

　　３．物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定

　　（１）對于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域物業(yè)管理處各級管理人員應(yīng)按照前期物業(yè)管理合同的要求及本物業(yè)公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)落實認(rèn)真管理。

　　（２）對于業(yè)主專有部分由業(yè)主自行管理，必要時候物業(yè)管理處可視情配合管理。

　�。ǎ常┛傊�，對小區(qū)各部位的管理要達(dá)到相關(guān)要求，達(dá)到服務(wù)與業(yè)主，讓業(yè)主滿意的原則。

　�。矗�小區(qū)住戶手冊

　　住戶手冊的編制主要包括物業(yè)管理、管理費用、設(shè)備及服務(wù)、裝修管理、入住前期的特別服務(wù)、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任、安全清潔衛(wèi)生細(xì)則、關(guān)于安裝防盜門窗的辦法、防火等方面的信息。

　�。ㄈ�）、物業(yè)的'驗收與接管

　　組織用經(jīng)驗的工程技術(shù)人員成立接管驗收小組按照建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)加以查驗，為以后進(jìn)行物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)，減少風(fēng)險。并如相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修的項目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。

　�。ㄋ模┻M(jìn)戶管理

　　進(jìn)戶是指業(yè)主或使用人正式進(jìn)駐使用物業(yè)，俗稱“入伙”。其程序分以下幾個步驟：

　　１．發(fā)入伙通知書。

　　２．帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)。

　�。常�約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)施設(shè)備等事宜。

　　４．簽訂《物業(yè)使用公約》。

　　５．要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡。

　　６．想業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》。

　　７．預(yù)售物業(yè)管理費或租金。

　�。福�想業(yè)主或使用人提供辦事引導(dǎo)。

　�。梗畼I(yè)主或使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序。

　　（五）、裝修搬遷管理

　　為搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　1.大力宣傳裝修規(guī)定。規(guī)定主要包括以下幾個方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用共用部位、移動或損壞公用設(shè)施設(shè)備;不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；不得隨地亂扔建筑垃圾；遵守用電用火規(guī)定，履行防火職責(zé);因裝修而造成他人或共用部位、公用設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　2.加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。審核裝修設(shè)計圖紙，派人巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　3.積極參與室內(nèi)裝修。

　　4.合理安排搬遷時間。

　　（六）、檔案資料的建立與管理

　　1.業(yè)主和使用人檔案:包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄等。

　　2.物業(yè)服務(wù)檔案的建立：其通常包括物業(yè)承接驗收期的檔案、物業(yè)入住期檔案和物業(yè)日常管理期檔案等的收集整理。

　　3.物業(yè)服務(wù)檔案的保存：主要包括檔案的保存、安全管理等。

　　二、服務(wù)的重點問題

　　前期物業(yè)管理運作的重點主要包括三個方面：

　　管理資源的完善與優(yōu)化，具體包括以下幾個方面的內(nèi)容：

　�。�1）管理用房的到位

　　開發(fā)商按照規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)公司之后，物業(yè)公司應(yīng)對管理用房進(jìn)行合理的劃分和必要的裝修，成為物業(yè)公司固定的管理用房。

　�。�2）物資配備到位

　　一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分，在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。

　�。�3）物業(yè)管理與服務(wù)人員到位

　　物業(yè)管理與服務(wù)人員到位的相關(guān)內(nèi)容主要包括以下:

　　〈1〉人員補(bǔ)充。

　　〈2〉對各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理、服務(wù)水平和操作技能。

　　〈3〉對現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理機(jī)構(gòu)。

　　〈4〉加強(qiáng)內(nèi)部管理與溝通，形成一個良好的管理團(tuán)隊。

　　2.管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

　　在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制定的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

　　3.確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包對具體物業(yè)管理項目進(jìn)行管理與服務(wù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)自身情況和需求來確定是否將部分單項服務(wù)分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。對于分包的服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)鼓勵專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查與篩選，以確定符合自己要求的分包單位。

　　三、物業(yè)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主要從以下七個方面著手：

　�。ㄒ唬┗�本要求

　　1.設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示企業(yè)資質(zhì)證書，服務(wù)事項，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費項目，收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息以及24小時服務(wù)電話。

　　2.從業(yè)人員要取得相關(guān)從業(yè)資格證書，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

　　3.建立共用部位及公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生。公共秩序維護(hù)等管理制度，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

　　4.建立物業(yè)管理檔案，配備管理檔案人員。

　　5.設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

　　6.完善客戶服務(wù)，及時解決投訴問題。

　　7.簽訂轉(zhuǎn)向委托服務(wù)合同，明確各自權(quán)利和義務(wù)。

　�。ǘ�）共用部位及公用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)

　　1.綜合管理。建立公用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案，相關(guān)維修記錄應(yīng)歸檔，適時進(jìn)行安全評估檢查，指定維修養(yǎng)護(hù)計劃。

　　2.共用部位。對房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、空調(diào)系統(tǒng)、供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯及水景等進(jìn)行定期的巡查維修管理，達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）消防安全防范

　　1.綜合管理。建立、落實消防安全責(zé)任制，成立義務(wù)消防隊，設(shè)置安全宣傳欄。發(fā)生火情，立即動員力量滅火搶險。

　　2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火分隔設(shè)施、水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、消防電梯、滅火器等進(jìn)行定期不定期的維護(hù)。

　�。ㄋ模┚G化養(yǎng)護(hù)

　　1.基本要求。對各種喬木、灌木、地被花壇植物的成活率達(dá)到90%以上、草坪的覆蓋率在高于80%以上。

　　2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括灌溉、施肥、病蟲害防治、整形修剪、除草及垃圾清理等。 3.工作檢查。編制實施每月綠化養(yǎng)護(hù)措施及工作計劃。

　�。ㄎ澹┉h(huán)境衛(wèi)生

　　1.生活垃圾的手機(jī)及清運。實行垃圾收集分類。

　　2.物業(yè)共用部分的清潔。對樓內(nèi)、電梯轎廂、天臺屋面、樓外道路及設(shè)施及水景等部位的清潔。

　　3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關(guān)記錄。

　�。�六）公共秩序維護(hù)

　　1.出入口有專人24小時值守。

　　2.制定巡查路線，巡視檢查并作好記錄。

　　3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄。

　　4.機(jī)動車輛登記出入。

　　5.對違法行為及時報警，并報相關(guān)部門。

　　6.記錄資料歸檔。

　　（七）裝飾裝修管理

　　建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

　　2.建立裝飾裝修檔案。

　　3.受理裝修申請人申請登記，簽訂裝修協(xié)議，并告知裝修過程中的禁止行為和注意事項。

　　4.裝修期間進(jìn)行巡查，對違法行為進(jìn)行勸阻；拒不改正的報告相關(guān)部門并在小區(qū)公示。

　　5.裝修完畢后應(yīng)進(jìn)行復(fù)查，對違反協(xié)議的應(yīng)按規(guī)定處理。

　　6.裝修垃圾應(yīng)在2日內(nèi)清運至指定地點。

　　四、質(zhì)量方針及目標(biāo)

　　(一).質(zhì)量方針服務(wù)至誠,管理規(guī)范;開拓創(chuàng)新,樹立品牌。

　�。ǘ�）質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)主滿意率大于96%;

　　2、業(yè)主投訴到政府主管機(jī)構(gòu)的有效投訴每年不超過1次;

　　3、重大安全事故發(fā)生率低于1‰ ;

　　4、公共設(shè)施、設(shè)備完好率大于99%;

　　5、專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率為100%;

　　6、員工滿意率為80%。

　　7.房屋零修及修及時率100%。

　　8、保潔率98%。

　　9、道路車場完好率98%。

　　10、綠化完好率98%。

　　五、綜合管理服務(wù)

　　即小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。主要的工作內(nèi)容及要求有：、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查。建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

物業(yè)管理方案12

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

　　二、職責(zé)任務(wù)

　　(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

　　按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

　　1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

　　(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

　　(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

　　(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

　　(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　　(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

　　2.街道各科室職責(zé)

　　(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　(2)街道財政所負(fù)責(zé)落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

　　(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

　　(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

　　(5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

　　(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

　　(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計。

　　3.社區(qū)居委會職責(zé)

　　(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

　　(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的'決議提出建議和意見。

　　(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

　　(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

　　4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

　　(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

　　(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

　　(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

　　(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

　　(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

　　(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

　　(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

　　(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

　　5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

　　(1)按照快速反應(yīng)、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

　　(2)負(fù)責(zé)實行全天候24小時專人接聽?wèi)?yīng)急報修電話并做好記錄。

　　(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

　　(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。

　　(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

　　(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

　　6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

　　(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

　　(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

　　(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

　　1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

　　2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。

　　3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

　　4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費的不足。

　　(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

　　一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)�；�管理，降低運營成本，提高整體水平。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

　　四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　為便于機(jī)構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

　　1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

　　2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

　　3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

　　4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

　　各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　五、實施步驟

　　1.制定方案階段(6月12日前)

　　(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

　　(2)外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

　　(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

　　2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

　　(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

　　(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

　　3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

　　“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

　　六、工作要求

　　1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

　　2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

　　3.明確職責(zé)，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進(jìn)行。

　　4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

物業(yè)管理方案13

　　第一章物業(yè)管理要點

　　運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

　　人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。

　　結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。

　　為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。

　　一、一種模式

　　針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。

　　建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

　　管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。

　　追求的目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

　　二、二項

　　1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　三、三個重點

　　1、完善服務(wù)、誠信待人

　　物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。

　　2、環(huán)境管理責(zé)任到人

　　大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

　　3、安全、消防真抓實干

　　為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的'安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。

　　四、四項措施

　　1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

　　2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。

　　3、時刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

　　4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

　　第二章擬采用的管理模式

　　物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

　　本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

　　1、綜合管理部

　　(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。

　　(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。

　　(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

　　(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

　　(5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。

　　(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

　　(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

　　(8)組織、開展企業(yè)文化活動。

　　(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

　　2、物業(yè)管理部

　　(1)負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。

　　(2)負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。

　　(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

　　(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

　　(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

　　(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

　　(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

　　(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

　　(9)負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

　　(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。

　　3、安全管理部

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

　　(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

　　(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。

　　(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

　　(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

　　(6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

　　(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

　　(8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。

　　(9)負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。

　　(10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

　　(11)總經(jīng)理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

　　(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。

　　(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

　　(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

　　(5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。

　　(6)負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

　　(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

　　(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

　　(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

　　(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

　　5、財務(wù)管理部

　　(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。

　　(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

　　(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。

　　(4)征收和支付管理公司各類合同費用。

　　(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。

　　(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

　　(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

　　(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

　　(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

物業(yè)管理方案14

　　一、公共服務(wù)

　　1、物業(yè)管理各部門人員統(tǒng)一服裝，衣著整潔，儀表端莊、表情自然和藹、對待老師、學(xué)生一視同仁；接待時主動、熱情；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇；對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

　　2、物業(yè)秩序維護(hù)部門與工程部門值班有完善的值班制度和交接班制度；認(rèn)真做好每日值班記錄。

　　3、物業(yè)工程部接到維修通知15分鐘內(nèi)到維修現(xiàn)場，普通線路、照明、漏水等維修2小時內(nèi)完成，小修2日內(nèi)修復(fù)，如遇維修困難事項，對學(xué)校老師作出合理解釋，做出限時承諾。

　　4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理，物業(yè)每月向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開展。

　　5、秩序維護(hù)部及工程部實行24X365小時值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。

　　6、物業(yè)管理處每季度發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時、周到、方便。

　　二、設(shè)備設(shè)施管理

　　1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容：

　�。�1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

　�。�2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。

　�。�3）每日巡查校區(qū)門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。

　　（4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　（5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議。

　�。�6）每年12月份對校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對完損程度做出評價。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。

　�。�7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查

　　（8）巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。

　　2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用由校方承擔(dān)。

　　3、保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通；水泵運行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。

　　4、對化糞池及時進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時更換；每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水；地下管井堵塞及時疏通。

　　5、建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。

　　6、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照合同約定實施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時處理；

　　三、清潔服務(wù)

　　1、教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階每日清潔打掃3次，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門窗玻璃。保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂棚無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡；門窗保持明亮、干凈。

　　2、每日對共用衛(wèi)生間清潔3次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。

　　3、每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。

　　4、每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。

　　5、每天清潔1次涼亭等人文景觀（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。

　　6、秩序維護(hù)員每日對門衛(wèi)、崗?fù)けＷ孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。

　　8、垃圾日產(chǎn)日清，每日收集垃圾送至指定地點，垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點。

　　9、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

　　1、草坪成活率在95％以上；整塊草地基本無明顯的草荒；無大面積病蟲害；無明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現(xiàn)象；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲，每年進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗；進(jìn)行3次修剪；發(fā)生病蟲害及時噴藥。

　　2、園林樹木生長長勢良好；樹木生長基本正常，沒有明顯死樹和明顯枯枝死杈；樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。

　　3、花壇花卉長勢較好；草本宿根花卉生長基本正常；發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象。

　　4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要維修、刷白或刷油漆時向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。

　　五、安全管理

　　1、組建專職秩序維護(hù)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；退伍軍人或接受過兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護(hù)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉學(xué)校環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能妥善處理和應(yīng)對學(xué)校秩序維護(hù)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛秩序維護(hù)工作，無犯罪記錄；秩序維護(hù)人員配備必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓�，不彎腰駝背，前傾后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　2、門衛(wèi)各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守；校園交通秩序管理，對進(jìn)出校園的車輛管理，來訪實行被訪人確認(rèn)后，登記入內(nèi)，離開交驗來訪條，謝絕未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。

　　3、采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助；回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與公司、學(xué)校，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏記錄規(guī)范齊全。

　　4、制定校園應(yīng)急預(yù)案，主要有《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

　　5、監(jiān)控中心24小時值班，接到報警信號，秩序維護(hù)員立即趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；協(xié)助有關(guān)部門維持學(xué)校正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方；對學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的'照明。

　　6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)；每年消防演習(xí)2次，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　六、宿舍管理

　　1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

　　2、來訪登記，來訪人員經(jīng)被訪人確認(rèn)后，登記進(jìn)入。

　　3、男女生不得互相串宿舍，不準(zhǔn)許陌生人進(jìn)出宿舍。

　　4、按校方規(guī)定時間開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

　　5、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時回報給校方。

　　6、24小時全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財產(chǎn)安全。

　　七、檔案資料管理

　　各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。

物業(yè)管理方案15

　　20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎(chǔ)上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實現(xiàn)收入xx萬，總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道。現(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下：

　　一、xx工作任務(wù)完成情況

　　(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)

　　在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負(fù)責(zé)了xx臨時停車場經(jīng)營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

　　(二)完善各項規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革

　　20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機(jī)遇，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位，轉(zhuǎn)變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。

　　同時，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制，對小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎(chǔ)。

　　表(略)

　　同時，我們清醒的認(rèn)識到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開。

　　(三)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅?cè)A物業(yè)品牌

　　為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內(nèi)容，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù)，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度;結(jié)合各小區(qū)的實際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強(qiáng)了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。

　　(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)

　　我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過幾個月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。

　　我公司把通過ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo)，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。

　　(五)加強(qiáng)員工隊伍建設(shè)和人力資源儲備，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊

　　在員工隊伍建設(shè)方面，公司一方面嚴(yán)格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進(jìn)行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn)，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。

　　我公司重視團(tuán)隊建設(shè)，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認(rèn)識團(tuán)隊價值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。

　　(六)強(qiáng)化安全意識，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

　　確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時舉辦安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

　　(七)加強(qiáng)紀(jì)律教育，扎實推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)

　　我公司結(jié)合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動，參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負(fù)責(zé)人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí)，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責(zé)任。今年，我公司實現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類合同或協(xié)議的`簽訂實行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過整改，公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。

　　二、存在的主要問題及難點

　　一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時適應(yīng)，溝通協(xié)調(diào)不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺，導(dǎo)致工作效率較低。

　　二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗。

　　三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

　　三、20xx年工作計劃與思路

　　20xx年，我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構(gòu)建和諧社會為指導(dǎo)思想，一方面認(rèn)真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù)，另一方面，繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項制度建設(shè)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。

　　(一)進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個新臺階

　　經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度，深化內(nèi)部機(jī)制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續(xù)實行小區(qū)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎(chǔ)上，把進(jìn)一步開拓物業(yè)管理新市場當(dāng)作一項重點工作來抓，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)，打造xx物業(yè)品牌

　　我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。

　　(三)加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設(shè)

　　要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。通過與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習(xí)基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)。

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