物業(yè)管理方案

時(shí)間：2023-07-18 15:08:18 方案我要投稿

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物業(yè)管理方案（熱門）

　　為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，時(shí)常需要預(yù)先制定方案，方案是在案前得出的方法計(jì)劃。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

物業(yè)管理方案（熱門）

物業(yè)管理方案1

　　為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　　（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

　�。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

　�。ㄈ┕舶踩婪丁f(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　�。ㄋ模┕迷O(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

　　（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　�。┢渌�。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

　�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長效管理。

　　（二）先宣傳后實(shí)施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

　�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的'現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　�。ㄒ唬�(zhǔn)備階段。

　　1、xx月份對全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　�。ǘ⿲�(shí)施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、xx月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　�。ㄈ┛己蓑�(yàn)收階段。

　　1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

　　3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

　　九、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾暎浞终J(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

物業(yè)管理方案2

　　一、目的

　　根據(jù)《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以提供一個(gè)潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時(shí)順利交接，平穩(wěn)過渡。

　　二、適用范圍

　　適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估中標(biāo)通知書》后，對華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。

　　三、職責(zé)

　　1.我司接到XX公司《競爭性評估中標(biāo)通知書》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。

　　2.接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

　　3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。

　　4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

　　5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。

　　四、工作程序

　　1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

　　1.1接管前的準(zhǔn)備：

　　接管工作開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

　　1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

　　1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;

　　1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的.操作方法;

　　1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

　　——《安全崗接管表》;

　　——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;

　　——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

　　——《資料接管登記表》。

　　——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》;

　　——《接管問題整改建議表》。

　　1.2確定接管驗(yàn)收方式;

　　1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：

　　1.2.2接管時(shí)采取房間逐一清點(diǎn)，驗(yàn)收完一層清場一層的做法，清點(diǎn)完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行;

　　1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進(jìn)駐時(shí)，依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識別檢查，并走好相關(guān)記錄;

　　1.2.4接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗(yàn)收中需要整改的問題以書面形式列出并及時(shí)上報(bào);

　　1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號及分類管理等工作;

　　1.2.6更新標(biāo)識及電話通訊，建立服務(wù)熱線;

　　1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃;

　　1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：

　　根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。

　　1.2.9落實(shí)專項(xiàng)分包商;

　　落實(shí)各專項(xiàng)分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。

　　1.2.10物資配備;

　　做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補(bǔ)充備品備件。

　　1.2.11前期培訓(xùn);

　　進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。

　　接管前培訓(xùn)計(jì)劃

　　1.2.12后勤服務(wù);

　　落實(shí)員工生活安排及其他事宜。

　　2、接管驗(yàn)收階段

　　按既定計(jì)劃，分項(xiàng)目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行：

　　2.1資料接管;

　　系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。

　　2.2鑰匙、工具接管;

　　物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。

　　接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對照各機(jī)房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失;

　　接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。

　　接管公用工具和鑰匙時(shí)，同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊登記，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。

　　檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請重新配置。

　　交接人員為確保物業(yè)交接過程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開始進(jìn)行運(yùn)行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房，必須報(bào)主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。

　　交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。

　　做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表

　　(1)工具領(lǐng)用登記表

　　a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;

　　做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計(jì)劃。

　　b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。

　　c.崗位接管;

　　做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。

　　(2)其他交接

　　a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。

　　c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。

　　(3)檢查遺留問題的討論、處理

　　a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認(rèn)，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。

　　b.跟進(jìn)遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決。

　　(4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

　　a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。

　　b.接管過程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效。

　　c.對交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的，應(yīng)形成書面報(bào)告，屬于無法整改的項(xiàng)目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見、形成備忘錄備案。

　　d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。

　　3.進(jìn)入運(yùn)行階段

　　(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);

　　(2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃，規(guī)范操作規(guī)程操作;

　　(3)分專項(xiàng)制訂工作計(jì)劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計(jì)劃;工程方面，做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作;

　　(4)以華為《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn)，建立分包單位月度考核制度;

　　(5)組建義務(wù)消防隊(duì)，并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度;

　　(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;

　　(7)建立健全各類文檔，認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告;

　　(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進(jìn)。

物業(yè)管理方案3

　　我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情景，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

　　根據(jù)我校的實(shí)際情景，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業(yè)管理方式

　　成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

　　三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

　　學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

　　學(xué)生公寓宿管員：8人

　　學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

　　學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運(yùn)行費(fèi)用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費(fèi)用

　　3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

　　綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300，000.00元。

　　附件1：學(xué)生公寓服務(wù)資料和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位的`維護(hù)和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情景進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

　　定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率堅(jiān)持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

　　3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

　　標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

　�。�2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

　　標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手��；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

　�。�3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

　　標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

　　4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。

　�。�2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

　　（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

　�。�5）、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。

　�。�6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時(shí)率100%。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時(shí)到場處理的，應(yīng)向報(bào)修人說明情景，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　�。�2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）、禮貌服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫忙解決。

　�。�2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料，以便供給服務(wù)和查詢。

　�。�3）、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

物業(yè)管理方案4

　　以服務(wù)師生員工為宗旨，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，根據(jù)“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)年計(jì)劃”，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平，搞好物業(yè)管理，現(xiàn)擬定“平安紅五月”實(shí)施方案如下：

　　一、加強(qiáng)安全宣傳教育，培訓(xùn)提升全體員工安全防范意識。各個(gè)部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學(xué)習(xí)教育，增強(qiáng)員工法治觀念和安全常識，培養(yǎng)員工遵紀(jì)守法、安全防范的自覺性。

　　1．在四月份中心組織培訓(xùn)的'基礎(chǔ)上，五月份再搞一次安全培訓(xùn)，各部門搞一次安全培訓(xùn)。

　　2．保安隊(duì)員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現(xiàn)場滅火操作。

　　3．長期堅(jiān)持利用早會和訓(xùn)話時(shí)間，隔天學(xué)習(xí)一次法律法規(guī)、管理文件，以加強(qiáng)職業(yè)安全的教育。

　　二、加強(qiáng)安全制度建設(shè)與安全管理，嚴(yán)防各類重大事故發(fā)生。

　　1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設(shè)備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應(yīng)急機(jī)制和各類規(guī)定，做到各項(xiàng)安全工作有章可循，有法可依。

　　2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng)建活動中，重點(diǎn)搞好安全生產(chǎn)（服務(wù)），以保證將“平安紅五月”的工作落到實(shí)處。

　　①．責(zé)任明確。各個(gè)部門安排落實(shí)一位副經(jīng)理和質(zhì)量管理員，具體實(shí)施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調(diào)解，維護(hù)穩(wěn)定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標(biāo)責(zé)任書。

　�、冢� 管理落實(shí)。副經(jīng)理和質(zhì)量管理員監(jiān)督檢查本部門安全生產(chǎn)的整個(gè)流程，發(fā)現(xiàn)不符合安全操作規(guī)程的行為和安全隱患及時(shí)糾正。

　�、郏� 安全作業(yè)、安全防范，自我保護(hù)成為員工的自覺行動。

　　3．各個(gè)部門成立矛盾糾紛調(diào)解小組，副經(jīng)理任組長、質(zhì)量管理員和一名工會骨干任調(diào)解員。信息有效，制度落實(shí)，將和諧關(guān)系落到實(shí)處。矛盾糾紛調(diào)解率達(dá)100%，調(diào)處成功率達(dá)85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調(diào)解領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。

　　三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng)建檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，每周檢查指導(dǎo)一次安全工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，對忽視安全工作的嚴(yán)重行為，通報(bào)批評。

　　1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實(shí)際工作中得到實(shí)施。

　　2、檢查防火、防盜、防自然災(zāi)害事故，防違規(guī)生產(chǎn)服務(wù)是否落實(shí)到位。嚴(yán)格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)實(shí)施整改。

　　3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。

　　4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

　　5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問題。

　　創(chuàng)建“平安紅五月”，是我們創(chuàng)建“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”，學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的一個(gè)具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。期待創(chuàng)建“平安紅五月”工作能夠作好，為學(xué)校的建設(shè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)管理方案5

　　我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

　　根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業(yè)管理方式

　　成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

　　三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

　　學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

　　學(xué)生公寓宿管員：8人

　　學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

　　學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的'樓內(nèi)保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運(yùn)行費(fèi)用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費(fèi)用

　　3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

　　綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

　　附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

　　定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

　　3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

　　（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

　　4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。

　�。�2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

　�。�3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

　　（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

　　（5）、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。

　�。�6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場處理的，應(yīng)向報(bào)修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　�。�2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

　�。�2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。

物業(yè)管理方案6

　　1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

　　本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。

　　2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

　　經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

　　3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的.房屋。

　　保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

　　1、公共綠地1次/天清理

　　2、硬化地面1次/天清掃

　　3、主次干道1次/天清掃

　　4、室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

　　5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

　　二、房屋共用部位

　　1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

　　2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

　　3、樓梯扶手2次/周擦拭

　　4、公共活動場所一次/天清掃

　　5、積水、積雪及時(shí)清掃

　　6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

　　7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

　　三、來及處理與收集

　　1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

　　2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

　　3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

　　4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

　　2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次;

　　3、對進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

　　4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

　　5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

　　綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

　　2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。

　　3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

　　4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

　　5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

　　6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

　　車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。

　　2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

　　3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛;停放在規(guī)定車位，不能擋道。

　　4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點(diǎn)。

　　5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

　　6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入;車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

　　維修服務(wù)

　　1、保修

　�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。

　�、鼙Ｐ奁趦�(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

　�、萃ㄖ┕挝坏谋Ｐ抟顚懕Ｐ迒危こ炭凭S修要有派工單。

　　2、有償服務(wù)

　　1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時(shí)間

　　2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

　　3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。

　　4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

　　5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

物業(yè)管理方案7

　　根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。

　　一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。

　　每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

　　二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。

　　各個(gè)部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的'衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。

　　三、各個(gè)部門緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。

　　同時(shí)，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。

　　四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。

　　在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計(jì)劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。

　　五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。

　　六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，根據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。

　　七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。

　　八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。

物業(yè)管理方案8

　　為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據(jù)集團(tuán)防臺防汛相關(guān)文件工作要求，認(rèn)真落實(shí)防汛防風(fēng)措施，確保安全到位、保障到位、責(zé)任到位。提高應(yīng)對災(zāi)害性天氣的快速反應(yīng)能力，在遇到高汛期、強(qiáng)臺風(fēng)來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟(jì)損失，積極抓好防臺防汛工作的'落實(shí)，確保安全生產(chǎn)工作落實(shí)到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。

　　一、明確防臺防汛工作目標(biāo)

　　嚴(yán)格貫徹落實(shí)十九大精神，堅(jiān)持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認(rèn)識到防汛防臺工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴(yán)格落實(shí)防臺防汛工作責(zé)任制，把防臺防汛工作的各項(xiàng)措施落實(shí)到位。

　　二、貫徹防臺防汛工作要求

　　1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實(shí)。

　　2、堅(jiān)持“三個(gè)保證”：保證領(lǐng)導(dǎo)靠前指揮、保證臺風(fēng)汛期值班制度、保證相關(guān)工作人員隨時(shí)待命。

　　3、做到“四個(gè)到位”：應(yīng)急預(yù)案落實(shí)到位、防范措施落實(shí)到位、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制落實(shí)到位、工作安排落實(shí)到位。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)

　　1、防臺防汛工作領(lǐng)導(dǎo)小組

　　為使防臺防汛決策部署更具實(shí)效性，成立防臺防汛領(lǐng)導(dǎo)小組，做到提前預(yù)測、綜合分析、認(rèn)真組織、合理安排，確保統(tǒng)一指揮，迅速協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單如下：

　　組長：xx（主要負(fù)責(zé)人）

　　副組長：xx（分管領(lǐng)導(dǎo)）

　　成員：xx（業(yè)務(wù)部）、xx（安全生產(chǎn)部）

　　各物業(yè)資產(chǎn)管理人

　　2、職責(zé)分工

　　組長對公司防臺防汛工作負(fù)總責(zé)，全面指揮領(lǐng)導(dǎo)小組防臺防汛工作；副組長對公司防臺防汛工作負(fù)分管責(zé)任，協(xié)助組長開展指揮工作，并組織相關(guān)會議、監(jiān)督相關(guān)工作執(zhí)行情況等；各小組成員負(fù)有防臺防汛工作直接責(zé)任，負(fù)責(zé)防臺防汛工作方案具體實(shí)施。

　　四、主要措施

　　1、堅(jiān)持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺風(fēng)過境期間安排專人進(jìn)行值班，值班人員要密切關(guān)注公司物業(yè)，及時(shí)向防臺防汛工作小組報(bào)告情況。

　　2、開展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應(yīng)做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點(diǎn)做好排水系統(tǒng)、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應(yīng)急等設(shè)施的全面排查，對查出的問題及時(shí)整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復(fù)查工作。

　　3、加強(qiáng)責(zé)任落實(shí)力度。各物業(yè)管理人應(yīng)明確自身職責(zé)，全面落實(shí)防臺防汛工作。在領(lǐng)導(dǎo)小組日常指導(dǎo)監(jiān)督的同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)小組組長和副組長將開展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報(bào)不及時(shí)等，將根據(jù)性質(zhì)追究責(zé)任。

　　xx物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理方案9

　　為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　二、工作任務(wù)

　　（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

　　城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

　　1、街道辦事處職責(zé)。

　　組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

　　（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

　�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

　�。�7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

　�。�8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

　　2、社區(qū)居委會職責(zé)。

　　根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　　（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

　�。�2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

　　（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

　　（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

　　（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

　�。�6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

　　（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

　　3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

　　物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

　　（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

　�。�2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

　�。�3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

　�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

　�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

　�。�6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

　�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

　�。�8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

　　（9）對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

　�。�11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。

　　（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

　　開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、實(shí)施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

　　具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

　　一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

　　對群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

　　（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的`接管與棄管。

　　開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

　�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

　　各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

　�。┨峁﹥�(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　要加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

　�。ㄆ撸┍ＷC措施。

　　1、強(qiáng)化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

　　要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

　　2、提高認(rèn)識，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

　　各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時(shí)對老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

　　3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

　　三、時(shí)間安排

　�。ㄒ唬�20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　�。ǘ�20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

　�。ㄈ�20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

　�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

　　（六）20xx年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

物業(yè)管理方案10

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90％；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　�。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

　�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的.培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　�。ㄋ模┙⑹�、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會的和諧。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

　　四、職責(zé)分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。

　　五、實(shí)施步驟

　　依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

　�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

　�。ㄈ�(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

　　六、保障措施

　　（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

　�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

　�。ㄈ┘訌�(qiáng)宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　�。ㄋ模⿵�(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

物業(yè)管理方案11

　　為了加強(qiáng)和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，提高社會資信度，增強(qiáng)管理理念，樹立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺階，針對分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實(shí)際，特制定以下管理方案：

　　一、服務(wù)宗旨：

　　服務(wù)第一、租戶至上、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新。

　　二、追求目標(biāo)：

　　管理無盲點(diǎn)、租戶無怨言、服務(wù)無挑剔。以公司經(jīng)營為主導(dǎo)、為租戶推出完善的服務(wù)、為公司創(chuàng)造效益、為企業(yè)打造品牌。

　　三、物業(yè)服務(wù)整體策劃與構(gòu)想

　　1、指導(dǎo)思想

　　用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間，運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值。

　　2、管理服務(wù)方式

　　完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“服務(wù)第一、租戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務(wù)關(guān)系，同時(shí)在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境。

　　3、安全、消防真抓實(shí)干

　　為確保租戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，我們主張以切合實(shí)際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強(qiáng)有力，多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。在日常管理中，派專人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入轄區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作規(guī)程，如發(fā)生特殊事件時(shí)，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍，采用輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。

　　4、環(huán)境管理責(zé)任到人

　　多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到最佳效果，為區(qū)域所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

　　五、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施：

　　1、為了確保承諾指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用計(jì)劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)的管理模式，對提供服務(wù)的各個(gè)過程及其相互作用進(jìn)行識別和管理，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項(xiàng)承諾指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，為租戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)、努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的辦公環(huán)境。結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

　　（1）、房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)99%，制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設(shè)施及通道無隨意占用。

　�。�2）、房屋及設(shè)施的零修、急修及時(shí)率達(dá)99%，建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。

　�。�3）、維修質(zhì)量合格率達(dá)100%，分項(xiàng)監(jiān)督、檢查、工程維護(hù)嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質(zhì)量。

　�。�4）、清潔、保潔率達(dá)99%，區(qū)域內(nèi)保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。

　�。�5）、公共區(qū)域照明及電梯完好率達(dá)96%，落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對公共區(qū)域內(nèi)的照明，及消防設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。

　　（6）、化糞池、排水管完好率達(dá)99%，制定作業(yè)規(guī)程，定期疏通、清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排放暢通無積水。

　�。�7）、機(jī)電設(shè)備的完好率達(dá)100%，完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。

　�。�8）、檔案建立完好率達(dá)100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。

　　六、服務(wù)意識

　　物業(yè)管理是通過專業(yè)化，一體化的管理，體現(xiàn)社會效益的，它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中，我們著重要培養(yǎng)員工服務(wù)意識和觀念；樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識，樹立關(guān)心人，理解人，尊重人的觀念，培養(yǎng)員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)的群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的'和諧。

　　七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　結(jié)合我司的實(shí)際情況，針對我司現(xiàn)管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調(diào)，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據(jù)測算，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費(fèi)每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業(yè)管理費(fèi)每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費(fèi)。

　　八、物業(yè)的發(fā)展與拓展;

　　物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作，結(jié)合我司情況，現(xiàn)有的物業(yè)收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我司費(fèi)用支出，為了提高我司經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到長效管理，我們在開展物業(yè)管理的同時(shí)，要有針對性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)，業(yè)務(wù)創(chuàng)新等，多渠道的經(jīng)營戰(zhàn)略，提高我司經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)品牌，做強(qiáng)企業(yè)形象，使我們的企業(yè)能在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)大潮中立于不敗之地，夯實(shí)基礎(chǔ)，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌。

物業(yè)管理方案12

　　根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

　　一、物華新洲苑概況

　　“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處�？偨ㄖ娣e約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價(jià)值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會所、公寓、市場等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個(gè)溫馨的小區(qū)更需要一個(gè)有責(zé)任心的物業(yè)來為他們服務(wù)！

　　二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　�。ㄒ唬┙�24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時(shí)整改。

　　（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時(shí)率95%，返修率不高于1%。

　�。ㄋ模┟磕旯_一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

　�。�1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　�。�3）空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

　　2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

　�。�3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

　�。�4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時(shí)間停水。

　　3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

　�。�2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　　（3）車輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來車輛須登記。

　�。�5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　�。�1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

　�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

　�。�4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

　�。�5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

　　6、綠化管理

　�。�1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　�。�2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

　�。�3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　�。�4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

　　7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

　�。�1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

　�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、社區(qū)文化

　�。�1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

　�。�2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

　�。�4）業(yè)主滿意率95%以上。

　�。ㄆ撸┽槍π缘膶ｍ�(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

　　6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

　　7、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

　　三、管理方式

　　“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

　�。ㄒ唬�(biāo)準(zhǔn)化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項(xiàng)目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。

　�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6

　　致。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

　　（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

　　四、人員配備配備

　　（一）組織機(jī)構(gòu)

　�。ǘ┤藛T配備

　　1、管理處主任1人

　　2、管理人員：20 人工程部（維修）主管1人安管隊(duì)隊(duì)長1人

　　保潔（綠化）主管1人

　　行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財(cái)務(wù)會計(jì)1人人事部 3人出納1人收款員2人倉管員1人前臺接待3人

　　3、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）

　　4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）

　　5、清潔綠化人員：30人

　　五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作

　　貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 (一)前期準(zhǔn)備

　　對承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

　　2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

　　開展管理工作前1個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

　　3.規(guī)章制度制定

　　1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。

　　2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物業(yè)管理的啟動 1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等） 3.裝修施工全過程監(jiān)控

　　裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

　　作業(yè)現(xiàn)場管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次

　　裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

　　共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

　　外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

　　水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

　　培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

　　在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

　　B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立2個(gè)閱報(bào)欄形式的告示、宣傳欄，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。 2.共用設(shè)備管理

　　設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備�！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排

　　除故障。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。 1）給排水設(shè)備管理

　　管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。 2）供電設(shè)備管理

　　供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值 14

　　班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及�。ㄓ茫⿷粞b修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。

　　配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

　　4）消防管理

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人（與業(yè)主簽訂防火責(zé)任書）；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

　　環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　1、擦公共防盜門 1次/周無灰塵

　　2、擦公共天花板 1次/半年無灰塵、蜘蛛絲

　　3、擦消火栓 1次/月無灰塵

　　4、擦窗戶 1次/月無灰塵

　　5、道路路面循環(huán)清掃無雜物

　　6、路邊綠地 2次/天無雜物

　　7、路燈柱 1次/周無灰塵

　　8、綠地清理 2次/天無灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

　　D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

　　制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項(xiàng) 目措施標(biāo) 準(zhǔn)

　　綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透

　　草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

　　雜草清除（按季節(jié)）確�；緹o雜草

　　防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

　　養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次）綠化生長旺盛

　　喬灌木修剪造型一年4次

　　E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

　　制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的'物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

　　1、社區(qū)文化建設(shè)

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有

　　關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區(qū)門，照樣過日子”是我們服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時(shí)，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。 1）、日常服務(wù)

　　設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本物管溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時(shí)整改；每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。 2）、特色服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

　　J 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高! 服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂！我解決問題，我展示自我！

　　服務(wù)理念

　　任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務(wù)。任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

　　任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

　　任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本；體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重；安心：杜絕傷害，預(yù)防意外；業(yè)主安心

　　舒心放心，；適度：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。實(shí)施投訴處理與利用策略

　　客戶的投訴將是【興隆花園】的巨大的財(cái)富。

　　我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書。

　　通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結(jié)合實(shí)際，有針對性的對項(xiàng)目未來物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時(shí)詳細(xì)的提出了可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負(fù)開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。

　　如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！

物業(yè)管理方案13

　　針對侯集中學(xué)的實(shí)際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時(shí)作息、及時(shí)上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

　　2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便利于管理。

　　3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

　　4、管理人員24小時(shí)值班，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

　　5、24小時(shí)全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

　　6、完善各項(xiàng)管理制度

　�。�1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

　�。�2）男女生不得互相串宿舍。

　�。�3）按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

　　（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方。

　�。�5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方。

　　（6）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　7、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。

　　8、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

　　2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

　　4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。

　　清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的.石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；

　　玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；

　　樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；

　　宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

　　三、水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　�。�1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　�。�2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修。

　�。�3）檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰。

　　（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　�。�5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

　�。�6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。

　　2、水電工24小時(shí)值班，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

　　3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。

物業(yè)管理方案14

　　一、概述

　　某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

　　二、目標(biāo)

　　貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，

　　三、組織

　　物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運(yùn)行機(jī)制

　　組織結(jié)構(gòu)圖

　　經(jīng)營環(huán)境圖

　　四、人事人事設(shè)置原則：

　　一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

　　五、經(jīng)營預(yù)測

　　a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元應(yīng)收

　　12.6萬元30000x12x0.35=126000(元)

　　預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元l特約服務(wù)：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月xm2

　　(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600

　　工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年福利：115200x23%=26496(元/年)合計(jì)：14..17萬元/年

　　(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元

　　(3)綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬m2x1元/年xm2=1.04萬元

　　(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元

　　(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人x200元/年x人=0.14萬元

　　(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

　　5.52萬元x25%=1.38萬元

　　(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元

　　(8)稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即1.052萬元

　　(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月xm2。

　　六、前期物業(yè)接管

　　a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

　　七、入伙

　　1、準(zhǔn)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

　　2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

　　3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

　　八、物業(yè)裝修與管理

　　業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

　　九、物業(yè)檔案的`建立

　　物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

　　十、日常管理

　　(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

　　(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

　　(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

　　(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

　　(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔

物業(yè)管理方案15

　　為順利實(shí)現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標(biāo)，根據(jù)北京市考評的有關(guān)通知精神，在總結(jié)近年來本公司其他創(chuàng)建工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合康樂里小區(qū)管理服務(wù)中心工作實(shí)際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》擬訂本創(chuàng)建實(shí)施方案。

　　一、指導(dǎo)思想：

　　通過開展創(chuàng)建活動，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

　　二、時(shí)間安排：

　　第一階段：宣傳動員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17-3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21-5月25日

　　第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26-7月5日

　　第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日

　　第六階段：召開專題會議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日

　　三、組織體系：

　　成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。

　　創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組

　　組長：李志平

　　副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

　　創(chuàng)優(yōu)工作組

　　組長：樂奇波

　　副組長：葉鴻斌（設(shè)備組長）、閃志明（環(huán)境組長）、陳楊（資料組長）

　　組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。

　　四、創(chuàng)建工作小組人員分工：

　　項(xiàng)目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負(fù)責(zé)總策劃、總落實(shí)、總監(jiān)督。

　　資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

　　檔案負(fù)責(zé)人：趙剛

　　負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的`編寫和相關(guān)培訓(xùn)。