房地產(chǎn)項(xiàng)目方案
為保障事情或工作順利開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案具有可操作性和可行性的特點(diǎn)。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案1
致xx總及貴公司：
非常感謝您對(duì)本所的信任，我們十分希望有機(jī)會(huì)為您提供法律服務(wù)。通過與您的交流與接觸，我們對(duì)您的法律需求有了初步的了解，我們非常愿意為您盡綿薄之力。
一、關(guān)于我們
北京市xxxxx律師事務(wù)所是一家經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)設(shè)立的綜合性合伙制律師事務(wù)所。地理位置得天獨(dú)厚，交通快捷便利，辦公環(huán)境優(yōu)雅。xxxxx現(xiàn)設(shè)有多個(gè)業(yè)務(wù)部門，法律服務(wù)范圍涵蓋了環(huán)境能源、公司證券、房地產(chǎn)、金融、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域，以及訴訟與仲裁等傳統(tǒng)法律業(yè)務(wù)。
xxxxx擁有一支理論基礎(chǔ)扎實(shí)雄厚、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的律師團(tuán)隊(duì)。目前，有二十余名不同領(lǐng)域內(nèi)知名律師加盟xxxxx，其均畢業(yè)于國內(nèi)外著名學(xué)府法學(xué)院，受過正規(guī)、嚴(yán)格的法律教育；大部分律師具有法學(xué)碩士、博士學(xué)位或海外留學(xué)背景；為建立和維持一支令客戶信賴的高素質(zhì)律師團(tuán)隊(duì)，xxxxx將長期從海內(nèi)外知名學(xué)府的畢業(yè)生中遴選精英，并為其提供系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，從而建立起一支以專業(yè)特色為核心的律師團(tuán)隊(duì)，進(jìn)一步優(yōu)化組合，取得行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢，以客戶的實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，為客戶提供切實(shí)有效的解決方案，從而滿足在日漸復(fù)雜化的商業(yè)活動(dòng)中不斷增加的客戶需求。
二、服務(wù)項(xiàng)目
鑒于貴方有收購某商業(yè)地產(chǎn)之全部股權(quán)（以下簡稱“收購標(biāo)的”），并聘請(qǐng)律師事務(wù)所提供法律服務(wù)之意愿，我們?yōu)槟峁┌▽ｍ?xiàng)法律咨詢、盡職調(diào)查、出具法律意見書、協(xié)助設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案等專項(xiàng)法律服務(wù)，現(xiàn)特此向貴方提交如下服務(wù)，供參考，敬請(qǐng)?zhí)岢鲆庖姾鸵蟆?/p>
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目收購過程中法律問題的咨詢和建議
我們?yōu)楸敬畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目收購過程中遇到的法律問題提供咨詢和建議服務(wù)，涉及關(guān)鍵問題的，我們出具專門的法律意見書，以供貴方?jīng)Q策參考。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目收購意向談判和簽訂意向書
通常該類意向書需要就盡職調(diào)查、排他期及保密事項(xiàng)作出約定，以便雙方展開下面一步工作。
�。ㄈ┓杀M職調(diào)查報(bào)告
這是整個(gè)項(xiàng)目交易的基礎(chǔ)性工作。其旨在了解所購買的標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)、合規(guī)性以及風(fēng)險(xiǎn)敞口，以便收購方全面評(píng)估收購風(fēng)險(xiǎn)，為最終是否購買及如何購買提供決策依據(jù)，是設(shè)計(jì)項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)以及擬定交易文件具體內(nèi)容的基礎(chǔ)。通常我們會(huì)在調(diào)查結(jié)束時(shí)出具一份盡職調(diào)查報(bào)告供客戶參考。
1、盡職調(diào)查流程
確定調(diào)查范圍→發(fā)送《盡職調(diào)查清單》→回收有關(guān)材料→審閱回收的文件→結(jié)合初次文件，必要時(shí)《補(bǔ)充盡職調(diào)查清單》→向目標(biāo)公司的高管、有關(guān)人員進(jìn)行必要的核實(shí)并索要書面保證或證明→向有關(guān)單位（工商、稅務(wù)、房管、商務(wù)、交易伙伴）進(jìn)行必要的調(diào)查不核實(shí)→《盡職調(diào)查報(bào)告》出爐。
2、盡職調(diào)查內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的盡職調(diào)查工作通常主要涵蓋下述內(nèi)容（具體內(nèi)容以法律盡職調(diào)查清單為依據(jù)）：
（1）賣方之基本情況，主要是房地產(chǎn)公司的股東及其出資狀況、排它權(quán)或優(yōu)先權(quán)的存在與否；
（2）土地權(quán)屬狀況，是否存在權(quán)利瑕疵或權(quán)利限制或負(fù)擔(dān)；
�。�3）建筑物開發(fā)合規(guī)性，主要是從城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、人/消防等方面進(jìn)行考察；
�。�4）重大合同履行情況，考察與收購標(biāo)的有關(guān)的合同履約風(fēng)險(xiǎn)。
�。�5）項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，其管理者、經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)、租賃情況以及營收情況等；
（6）房地產(chǎn)公司的債權(quán)和債務(wù)狀況；
（7）房地產(chǎn)公司對(duì)外擔(dān)保情況
我們制定了詳細(xì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查文件清單，針對(duì)上述每一項(xiàng)要求出售方提供相應(yīng)的文件供我們審查。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目之股權(quán)收購情況下，還需要對(duì)目標(biāo)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)以及資信狀況進(jìn)行考察。
3、盡職調(diào)查的主要作用
首先，對(duì)整個(gè)公司的信息進(jìn)行樹立，彌補(bǔ)雙方信息不對(duì)稱問題。
其次，對(duì)所涉及的法律事項(xiàng)以及所有審查過的信息所隱含的法律問題進(jìn)行評(píng)價(jià)。
在此，提出建議。分析以后，發(fā)現(xiàn)存在這樣的問題，有什么樣的建議可以提出，進(jìn)行處理。比如說土地閑置，在并購時(shí)，這土地已經(jīng)閑置兩年了，按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，政府是可以收回去的，這個(gè)問題怎么處理？所以要給客戶一個(gè)建議。不能說只有風(fēng)險(xiǎn)，而是要給客戶提供一個(gè)解決的辦法，這很重要。
�。ㄋ模┙灰捉Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
律師做完盡職調(diào)查以后，要給客戶提供一個(gè)方案，怎么去做，按照什么模式去交易，是直接收購這個(gè)公司還是通過股權(quán)？是并購還是兼并？采取什么方式，要給客戶一個(gè)建議，做一個(gè)方案，包括風(fēng)險(xiǎn)的控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案。經(jīng)�？紤]的因素有：
（1）資產(chǎn)收購和股權(quán)收購的選擇；
�。�2）整體收購和分割收購的選擇；
（3）可否通過作價(jià)出資的方式收購；
�。�4）融資安排：股東貸款與銀行貸款的選擇。
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目稅費(fèi)策劃
幫助客戶尋找最有利節(jié)約稅費(fèi)的交易結(jié)構(gòu)和模式。重點(diǎn)關(guān)注所得稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅等。
�。┢鸩蓓�(xiàng)目交易文件
通常這是落實(shí)盡職調(diào)查以及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成果的重要工作。通過文件具體條款的設(shè)計(jì)和表述規(guī)避一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的或可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并合理安排和控制交易進(jìn)度。通常涉及的文件有：
�。�1）框架協(xié)議。對(duì)于歷時(shí)較長且結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項(xiàng)目，可首先對(duì)交易的進(jìn)程和步驟在該文件中落實(shí)，并根據(jù)該文件逐步進(jìn)行其他各交易環(huán)節(jié)。
（2）房地產(chǎn)買賣合同/項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同/股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
�。�3）房地產(chǎn)抵押或其他擔(dān)保合同
�。�4）貸款合同及相關(guān)的擔(dān)保合同
這些是合同中可能涉及的主要交易文件。當(dāng)然我們同時(shí)提供其他法律文件的起草服務(wù)，如股東會(huì)或董事會(huì)決議、授權(quán)委托書等。
（七）股權(quán)過戶和項(xiàng)目交付
這是交易完成的最后的步驟，比如說股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)的登記等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目（公司）并購常見的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范舉例
（一）股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)
1、法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
由于股權(quán)收購取得項(xiàng)目一般需完全控股或絕大多數(shù)控股轉(zhuǎn)讓方的公司，因此轉(zhuǎn)讓方公司的`成立及相關(guān)審批手續(xù)是否完備，關(guān)系到所收購股權(quán)的價(jià)值和后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)展。轉(zhuǎn)讓方公司方面的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為股東出資是否到位、公司成立相關(guān)審批手續(xù)是否完備等。
2、法律依據(jù)：
根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東出資及出資發(fā)生發(fā)化（增加減少股東人數(shù)、股東出資額的增減），均將在工商局進(jìn)行登記或發(fā)更登記。但發(fā)生過房地產(chǎn)商因資金不足，引入項(xiàng)目合作開發(fā)者，但未及時(shí)辦發(fā)更登記，發(fā)生持股爭議的案件。
3、對(duì)策：
了解項(xiàng)目投資者之間對(duì)持股及持股比例是否存在爭議（訴訟、仲裁）；查詢工商登記檔案。通過公告的方式尋求是否存在未登記股東。
（二）建設(shè)工程面積超過實(shí)際面積的問題
1、法律依據(jù)
（1）《關(guān)于新建房屋權(quán)屬登記與建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收有關(guān)問題的通知》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格的建設(shè)工程國土房管行政主管部門依實(shí)際測量面積進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。但每幢建筑面積為 20000平方米以下的建設(shè)工程實(shí)測面積超過規(guī)劃許可 7%，20000 —50000平方米的實(shí)測面積超過規(guī)劃許可 5%，50000平方米以上的實(shí)測面積超過規(guī)劃許可3%的，國土房管部門應(yīng)將情況及時(shí)通報(bào)市規(guī)劃委，由市規(guī)劃委會(huì)同市國土房管局分析查找原因。
凡取得房屋預(yù)售許可的建設(shè)工程，其預(yù)售面積與規(guī)劃許可證件批準(zhǔn)的面積產(chǎn)生誤差時(shí)，應(yīng)先由市或區(qū)縣規(guī)劃行政主管部門核查，并出具修正后的建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，國土房屋行政主管部門再予調(diào)整預(yù)售許可面積。
建設(shè)工程未經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收或經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收不合格的，國土房管行政主管部門不予受理房屋權(quán)屬登記。由此產(chǎn)生的后果由開發(fā)、建設(shè)單位承擔(dān)。
《關(guān)于辦理規(guī)劃許可證件與房地權(quán)屬證書若干問題的工作銜接辦法》規(guī)定：
新建項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及《國有土地使用證》在用地性質(zhì)、位置、面積上應(yīng)該保持一致。如實(shí)際測量與建設(shè)用地規(guī)劃許可證面積發(fā)生誤差，允許誤差范圍在總用地規(guī)模的 3％以內(nèi)，且絕對(duì)值不得超過 1000平方米，可按實(shí)測的面積頒發(fā)土地使用證書；超出上述范圍的，需由規(guī)劃管理部門校核變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證，然后再辦理土地使用證書。建設(shè)工程在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，因設(shè)計(jì)或施工誤差造成與竣工實(shí)測面積不符的，其誤差范圍應(yīng)控制在每幢建筑面積的 5％以內(nèi)，且絕對(duì)值不得超過 300平方米；在房屋產(chǎn)權(quán)登記測繪時(shí)，未超出上述范圍的，可按實(shí)測面積登記發(fā)證；超出上述范圍的建設(shè)單位應(yīng)先向規(guī)劃管理部門申請(qǐng)更改建設(shè)工程規(guī)劃許可證，再由房屋土地管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證；因封陽臺(tái)增加的面積，不再更改建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由房屋土地管理部門處理。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定：城鎮(zhèn)建設(shè)工程未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處該建設(shè)工程總造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處該建設(shè)工程總造價(jià)百分之十以下的罰款。規(guī)劃行政主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，市或者區(qū)、縣人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。
2、對(duì)策：
具體項(xiàng)目，產(chǎn)生的具體法律風(fēng)險(xiǎn)和解決的辦法不一樣，具體看到本項(xiàng)目的材料，我們專門針對(duì)本問題出具法律意見書。
（三）抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)
1、法律依據(jù)：
《物權(quán)法》第一百八十七條以建筑物和其他土地附著物財(cái)產(chǎn)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
2、對(duì)策：
物業(yè)所在地的抵押登記部門（房管局），查詢擬交易物業(yè)的 “他項(xiàng)權(quán)”登記。
（四）司法查封法律風(fēng)險(xiǎn)
1、法律規(guī)定：
�。�1）財(cái)產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)（如車輛、船舶等）進(jìn)行訴訟財(cái)產(chǎn)保全，人民法院可以采取扣押有關(guān)財(cái)產(chǎn)證照并通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的方式予以保全。（2）強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)二人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第九條查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。
2、對(duì)策：
到物業(yè)所在地的物權(quán)登記部門（房管局），查詢擬收購資產(chǎn)的司法查封情況。
�。ㄎ澹┙ㄖこ坛邪藘�(yōu)先權(quán)的排除
1、法律規(guī)定：
《合同法》第事百八十六條，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期未支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
2、對(duì)策：
查看發(fā)包人支付工程款原始票據(jù)、會(huì)計(jì)記錄；向工程承包人了解工程款的支付情況、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等。通過合同約定排除相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
�。┏凶馊藘�(yōu)先販買權(quán)的排除
1、法律：
《＜民法通則＞意見（試行）》、《合同法》出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先販買權(quán)；出租人未按規(guī)定出賣房屋的，承租人可請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無敁。
2、對(duì)策：
查看《租賃合同》是否排除優(yōu)先販買權(quán)；若未排除，依法提前通知承租人。
�。ㄆ撸⿲�(duì)外擔(dān)保
1、法律依據(jù)：
《擔(dān)保法》第七條具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者
公民，可以作保證人。
2、對(duì)策：
首先，對(duì)項(xiàng)目公司是否曾經(jīng)對(duì)外提供保證等形式的擔(dān)保做深入了解；其次，預(yù)留一定比例尾款；再次，原有股東提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。
�。ò耍┕緦�(duì)外重大協(xié)議目標(biāo)公司簽署的重大協(xié)議
對(duì)項(xiàng)目公司重大合同進(jìn)行深入了解。列舉全部協(xié)議清單作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的附件，并約定項(xiàng)目公司收購前一切未披露協(xié)議對(duì)公司造成負(fù)擔(dān)、損失，由原股東負(fù)責(zé)承擔(dān)；預(yù)留尾款，作為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履約保證；原有股東提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，擔(dān)保期限至少兩年。
�。ň牛﹪泄竟蓹�(quán)收購的特殊問題
若所收購股權(quán)為國有股權(quán)，除履行一般的股權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級(jí)主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估價(jià)；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個(gè)及以上競買者的，還需采取拍賣或招標(biāo)的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)中，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。
四、法律服務(wù)確定服務(wù)費(fèi)用的方式
根據(jù)貴方項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)模和進(jìn)展?fàn)顩r，由專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)提供整套法律服務(wù)。鑒于雙方初次合作的誠意，我方愿意按優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)收取律師費(fèi)用�，F(xiàn)提供二套收費(fèi)方案供貴方參考：
1、計(jì)時(shí)收費(fèi)，按預(yù)計(jì)有效工作時(shí)間收費(fèi)
由律師團(tuán)隊(duì)為本股權(quán)收購項(xiàng)目提供法律服務(wù)，預(yù)計(jì)六個(gè)月完成，雙方可協(xié)商按每小時(shí) 元人民幣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定收費(fèi)總額；實(shí)際工作時(shí)間超過預(yù)計(jì)工作量的部分，另按優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)加收律師費(fèi)用。
2、整體打包收取服務(wù)費(fèi)用
同時(shí)，我們也可以在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上采取分階段打包收費(fèi)的模式，具體標(biāo)準(zhǔn)視項(xiàng)目情況而定。作為常年顧問單位，對(duì)上述項(xiàng)外服務(wù)將享有收費(fèi)優(yōu)惠待遇，費(fèi)用比照xxxxx律師事務(wù)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠 20%，具體可協(xié)商確定。
上述服務(wù)費(fèi)用可以采用分階段支付方式，具體支付期限和支付比例由雙方協(xié)商確定。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案2
1、品牌的市場氣氛培養(yǎng)
品牌的市場氛圍需要全方位的營造，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
(一)視覺體系
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞;
看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);
各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能;
樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;
(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。
(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;
(四)觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染;
(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍;
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。
2、品牌推廣媒體的選擇
我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣
告效力持久;
b. DM:通過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及
相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話訪問，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;
c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我
們的網(wǎng)站主頁，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;
d. 報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信
息，讓讀者更加了解;電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風(fēng)格
和特色。
綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
3、品牌廣告宣傳推廣策略
(1)預(yù)熱期
在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和
戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購工作。在這個(gè)期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味。
(2)公開推廣期
進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí)，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
(3)強(qiáng)力出擊期
強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰。“美麗河畔的空中花園”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的.特色，促使其達(dá)到最終的購買欲。
(4)消化期
強(qiáng)力的出擊期過后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營銷周期的到來做準(zhǔn)備。
項(xiàng)目定價(jià)分析
本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競爭，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競爭導(dǎo)向定價(jià)方法，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢，所以采用直接競爭定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米，經(jīng)典實(shí)用戶型定價(jià)為3600元一平方米。
項(xiàng)目促銷方案
1、本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書;
2、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;
3、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;
4、成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;
5、參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;
6、參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書;
7、工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果;
8、電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;
9、進(jìn)行潛在客戶的開發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
10、付款方式
(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè)，同時(shí)可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。
以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營銷方案的全部內(nèi)容，這篇營銷方案寫的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營銷策劃案，請(qǐng)繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案3
一、調(diào)研目的
�、俳档晚�(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目開發(fā)投資回報(bào)率。
�、诖_定適應(yīng)市場需求的商業(yè)街業(yè)態(tài)組合。
�、鄯e累項(xiàng)目推廣經(jīng)驗(yàn)與信心。
�、芊治瞿繕�(biāo)買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費(fèi)心理及承受能力。
�、莘治瞿壳芭c商業(yè)城定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)城的意向及其強(qiáng)烈程度。
二、商業(yè)城項(xiàng)目簡介
（一）商業(yè)城具體位置（略）。
�。ǘ┥虡I(yè)城規(guī)模（略）。
�。ㄈ┥虡I(yè)城周邊交通情況
①商業(yè)城周邊共有條公交路線，主要路線方向?yàn)椤痢痢�、×××和×××�?/p>
�、谖磥砟陜�(nèi)，將建成距商業(yè)城公里的軌道交通。
�。ㄋ模┥虡I(yè)城周邊消費(fèi)需求情況
在商業(yè)城項(xiàng)目周邊目前居住居民約萬人，未來年內(nèi)預(yù)計(jì)還有萬人入住。
在商業(yè)城項(xiàng)目周邊地區(qū)方圓公里內(nèi)，共有寫字樓座，約有人辦公。
三、調(diào)研報(bào)告內(nèi)容規(guī)劃
①商業(yè)城所在××市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究。
�、谏虡I(yè)城所在××市社會(huì)宏觀環(huán)境研究，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境等。
�、凵虡I(yè)城入住業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃研究。
④商業(yè)城營銷媒介研究。
四、調(diào)研方法
(一)定性與定量相結(jié)合
本次調(diào)研活動(dòng)采用定性調(diào)研方法和定量調(diào)研方法相結(jié)合的調(diào)研模式，具體調(diào)研的方法包括以下內(nèi)容。
①舉辦調(diào)研座談會(huì)，開展定性調(diào)研。
�、趯�(shí)行問卷調(diào)查，通過統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)行定量調(diào)研。
�、蹖�(shí)行入戶訪問調(diào)研，搜集分析數(shù)據(jù)。
�、軐�(shí)施文獻(xiàn)搜集，獲取基礎(chǔ)信息和資料。
�。ǘ┚唧w研究內(nèi)容所使用的調(diào)研方法
①商業(yè)城所在××市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究。通過統(tǒng)計(jì)機(jī)關(guān)資料查閱、報(bào)紙和專業(yè)期刊提供資料、召開座談會(huì)的方法獲取信息。
�、谏虡I(yè)城所在××市社會(huì)宏觀環(huán)境研究，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境等。通過查閱權(quán)威行政機(jī)關(guān)網(wǎng)站包括國家部委網(wǎng)站、全國人大網(wǎng)站了解最新政策和相關(guān)法律法規(guī)。
�、凵虡I(yè)城入住業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃研究。通過進(jìn)行定量問卷調(diào)查和入戶調(diào)查進(jìn)行分析。
④商業(yè)城營銷媒介研究。通過市圖書館、主要媒介座談訪問等方式搜集營銷媒介信息。
五、調(diào)研的'具體安排
�。ㄒ唬┳剷�(huì)
�、俚�1場共邀請(qǐng)人，主要對(duì)象包括相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、個(gè)體工商業(yè)戶及其他代表。
�、诘�2場共邀請(qǐng)人，主要對(duì)象包括本市主要媒體機(jī)構(gòu)人員。
�。ǘ﹩柧碚{(diào)查
①問卷調(diào)查采用隨機(jī)問卷發(fā)放形式，預(yù)計(jì)發(fā)放調(diào)查問卷共300份，采取街頭發(fā)放和入戶調(diào)查相結(jié)合的原則。
②對(duì)于問卷分析方法采用SPSS軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
六、調(diào)研所使用的分析方法
�、倬垲惙治�。
�、谝蜃臃治�。
�、勐�(lián)合分析。
④回歸分析。
七、質(zhì)量控制
一）質(zhì)量控制方法
�、賹�(duì)參與調(diào)研人員進(jìn)行調(diào)研培訓(xùn)，使其充分理解市場調(diào)研的目的和要求。
②在調(diào)研開展之前，要充分了解調(diào)查的背景以及相關(guān)的工具準(zhǔn)備等。
�、劾梦墨I(xiàn)法收集的資料要保證所收集資料的可靠性和真實(shí)性。
�、軐�(duì)于入戶開展的問卷調(diào)查要進(jìn)行電話復(fù)核。
�。ǘ⿲�(duì)所收集數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制方法
①數(shù)據(jù)分析結(jié)果的偏差控制在%以內(nèi)。
②對(duì)所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。
�、蹖Ｈ藢�(duì)數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行復(fù)查和分析。
八、項(xiàng)目研究人員
�。ㄒ唬┤藛T分類
�、夙�(xiàng)目經(jīng)理（包括姓名、人物簡介）。
�、趯＜医M成（包括姓名、人物簡介）。
③執(zhí)行人員（包括姓名、人物簡介）。
（二）工作任務(wù)
調(diào)研工作分配的具體內(nèi)容如下表所示。
調(diào)研工作任務(wù)分配表
調(diào)研人員類別
主要工作
地產(chǎn)研究專家
負(fù)責(zé)市場宏觀環(huán)境包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)等方面的信息搜集和篩選工作
問卷調(diào)研人員
實(shí)施街頭隨機(jī)調(diào)查和入戶調(diào)查工作
會(huì)談組織人員
負(fù)責(zé)選擇會(huì)談的人員、組織座談會(huì)、分析座談結(jié)果
文獻(xiàn)資料搜集人員
負(fù)責(zé)通過報(bào)紙、期刊、網(wǎng)絡(luò)、圖書館等搜集調(diào)研所需的各類文獻(xiàn)資料
九、調(diào)研日程安排
調(diào)研日程的具體安排如下表所示。
調(diào)研活動(dòng)日程表
工作進(jìn)度
工作天數(shù)
備注
調(diào)研準(zhǔn)備
設(shè)計(jì)、測試、評(píng)估調(diào)研內(nèi)容
座談會(huì)樣本選擇和預(yù)約
座談會(huì)召開
培訓(xùn)問卷調(diào)研人員
實(shí)施問卷調(diào)研
數(shù)據(jù)錄入和分析
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
撰寫調(diào)研報(bào)告
本次調(diào)研的時(shí)間約18天，最多不超過20天。
需要說明的是，本次調(diào)研的專家邀請(qǐng)以及專家所實(shí)施的調(diào)研活動(dòng)同其他調(diào)研活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行，不再另行安排時(shí)間。
十、調(diào)研費(fèi)用
調(diào)研活動(dòng)各項(xiàng)費(fèi)用支出如下表所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案4
一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：
一）房地產(chǎn)市場調(diào)查
項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議
二）房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、
三）房地產(chǎn)價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控
六）房地產(chǎn)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
七）房地產(chǎn)推廣費(fèi)用
現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）媒介投放二：房地產(chǎn)銷售策劃所包涵內(nèi)容：
一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備
二）銷售代表培訓(xùn)
三）銷售現(xiàn)場管理
四）房號(hào)銷控管理
四）銷售階段總結(jié)
五）銷售廣告評(píng)估
六）客戶跟進(jìn)服務(wù)
七）階段性營銷方案調(diào)整
第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售策劃的內(nèi)容及步驟
一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)位、購買理由等。
二：市場調(diào)研：對(duì)所有競爭對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆
三：房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四：房地產(chǎn)項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。
五：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售思路：
一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。
二）主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的
三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。
六：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略：
一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇
理想的入市時(shí)機(jī)：所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場，賣樓花還是賣現(xiàn)樓；建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
一般應(yīng)具備：根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。
1開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；
2已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；
3知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；
4已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；
5已確定最具震撼力的'優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；
7已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；
8制定合理的銷控表；
9精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案
10組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；
11盡力完善現(xiàn)場氛圍；
12競爭對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；
13其他外部條件也很合適。
二）房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃
當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售！
三）銷售部署房地產(chǎn)銷售階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷售策劃原則
一：創(chuàng)新原則
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式
房地產(chǎn)營銷策劃一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場、熟知市場到推廣市
場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。
房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的
銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃成果
隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案5
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《xx周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《xx周刊》正式創(chuàng)刊�！秞x周刊》是xx市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《xx周刊》為xx生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《xx周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)xx，《xx周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的'客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法
全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷
1、介紹xx簡史：概括山海xx，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《xx周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹xx規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖
2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章
4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案6
1、活動(dòng)目的：促進(jìn)現(xiàn)實(shí)銷售達(dá)成，通過猜價(jià)格的活動(dòng)聚集項(xiàng)目人氣，讓客戶對(duì)產(chǎn)品有切身、感性的體驗(yàn)，通過活動(dòng)收集更多客戶信息，有助于促進(jìn)銷售。
2、活動(dòng)時(shí)間：20xx年4月26日（周日）上午9:30
3、活動(dòng)地點(diǎn)：***售樓處
4、參與人群：意向到訪客戶+老業(yè)主
5、活動(dòng)內(nèi)容：
客戶到訪售樓處，參加***植樹節(jié)的活動(dòng)，活動(dòng)期間不僅可以親手種植樹苗還可以參與“你猜我買單”的活動(dòng)，猜價(jià)格活動(dòng)會(huì)有分為三個(gè)等級(jí)的競猜禮品依次展出，每組禮品約有20件，分別由工作人員展出后，主持人選出兩位現(xiàn)場客戶來進(jìn)行競猜，主持人會(huì)針對(duì)當(dāng)時(shí)的禮品而給出一個(gè)價(jià)格區(qū)間，然后由兩位客戶依次叫價(jià)，計(jì)時(shí)一分鐘，猜中價(jià)格者或者最接近的客戶獲得此件禮品。
邀約說辭：
您好，我是您的置業(yè)顧問XXX，告訴您一個(gè)好消息，本周六4月26日我們售樓處舉辦植樹節(jié)和猜價(jià)格的活動(dòng)，請(qǐng)您帶上家人朋友來參加我們的'活動(dòng)，當(dāng)天都可以親手栽種樹苗，而且只要是您在猜價(jià)格的游戲中猜對(duì)禮品的價(jià)格都可以免費(fèi)把它帶回家，另外來到售樓處參加活動(dòng)并拍照轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈以及10位好友，我們另外還有好禮相送。
6、活動(dòng)流程：
主持人宣布活動(dòng)開始，介紹項(xiàng)目及活動(dòng)詳細(xì)規(guī)則。
參與植樹活動(dòng)的業(yè)主可以取走樹苗去指定場地進(jìn)行栽種。
主持人宣布開始猜價(jià)格的游戲，第一組禮品的競猜，共計(jì)20組禮品。主持人釋放拍照發(fā)朋友圈有禮的信息。
開始第二組禮品的競猜，共計(jì)20組禮品.
主持人再次釋放拍照發(fā)朋友有禮的信息，開始第三組禮品的競猜，共計(jì)20組禮品。
7、活動(dòng)物料及預(yù)算
略
總計(jì)
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案7
一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求策劃所包涵內(nèi)容：
一）房地產(chǎn)市場拜訪
項(xiàng)目特性闡發(fā)、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設(shè)備、功能設(shè)置裝備擺設(shè)、物業(yè)經(jīng)管、生長商背景、結(jié)論和建議
二）房地產(chǎn)目標(biāo)用戶闡發(fā)
經(jīng)濟(jì)后臺(tái)：經(jīng)濟(jì)氣力/房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性/公司、家庭
野蠻后臺(tái)：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng)意、表達(dá)體式格局
三）房地產(chǎn)價(jià)格定位
實(shí)際價(jià)錢/成交價(jià)格/租金價(jià)錢/價(jià)格戰(zhàn)略
四）入市機(jī)會(huì)、入市姿勢
五）廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略
告白的階段性區(qū)分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的.廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控
六）房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略
序文抉擇/軟性新聞主題/序文組合/投放頻次/費(fèi)用預(yù)算
七）房地產(chǎn)踐諾用度
事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營銷中間、樹范單元、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）序文投放
二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書策劃所包涵內(nèi)容：
一）銷售事發(fā)地籌辦
二）銷售代表培訓(xùn)
三）銷售事發(fā)地經(jīng)管
四）房號(hào)銷控管理
四）銷售階段總結(jié)
五）銷售廣告評(píng)價(jià)
六）用戶跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書范文
七）階段性營銷打算調(diào)劑
第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣籌謀的內(nèi)容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟
一：項(xiàng)目鉆研：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的鉆研，詳細(xì)分析名目的銷售狀態(tài)、購買人群、接收價(jià)位、購買出處等。
二：市場調(diào)研：對(duì)所有單干敵手的具體了解，所謂心腹知彼、百戰(zhàn)不殆
三：房地產(chǎn)名目利害勢分析：針對(duì)名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā)，并找出支持理由。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案8
一、項(xiàng)目建設(shè)說明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
�。�1）、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
�。�2）、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
（3）、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
�。�1）、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
（2）、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
�。�3）、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
�。�4）、較好的施工質(zhì)量。
（5）、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米），住宅戶型60—70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
�。�1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
（2）、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。
（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析
（1）、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊�，造成開發(fā)房屋積壓。
（2）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
�。�3）、戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對(duì)接，造成房屋積壓。
�。�4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
�。�1）、充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
�。�2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。
（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
�。�4）、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的.調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設(shè)成本估算：
（1）、住宅按900元/㎡（磚混）：58485×900元/㎡=52636500元。
�。�2）、商業(yè)建筑1200元/㎡（框架）：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
（3）、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡（其它640㎡），計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元。
�。�4）、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
�。�5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡（含外網(wǎng)豎向），審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測費(fèi)：1元/㎡，測繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡，公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元）21.29元/㎡，廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/㎡；
其它費(fèi)（暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等）：65元/㎡。
土地契稅（5%）：56萬元，即6.62元/㎡，消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，總計(jì)：134.5元/㎡。
�。�6）、小區(qū)配套費(fèi)：
�、傩^(qū)道路（含照明），30元/㎡。
②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。
�、坌^(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
�、苄^(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。（含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計(jì)300元/㎡（建筑面積）。
（7）、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，總費(fèi)：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，總費(fèi)：1667×9013=15024671元。
總計(jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì)：140852397元。
2、銷售估算：
�。�1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；
（2）、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；
�。�3）、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；
�。�4）、總計(jì)：226049724元。
3、利潤估算：
�。�1）、銷售利潤：226049724—13920xx24=86848200元。
�。�2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：
①營業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
�。�3）、稅后利潤：
86848200—11302486—21712050—904198=52929466元。
七、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
�。�1）、土地費(fèi)：270元/㎡×41=1122.3萬元
�。�2）、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬。合計(jì)：1542.3萬元。
2、項(xiàng)目的融資
�。�1）、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1—2#，6—11#租賃、出售。
�。�2）、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
（3）、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
（4）、房屋銷售過程融資。
�。�5）、銀行抵押貸款。
八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
�。�1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。
�。�2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。
（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
（1）、20xx年3月20日—3月25日，地質(zhì)勘察。
�。�2）、20xx年2月1日—4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。
�。�3）、20xx年4月1日—4月15日審圖、圖紙交底。
�。�4）、20xx年4月15—10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（20xx年1月1日—3月1日），3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（20xx年2月20日做完）。
4、多方位廣告宣傳
�。�1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。
�。�2）、通過媒體（報(bào)紙、廣播、電視），銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項(xiàng)目是可行的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案9
一、對(duì)接項(xiàng)目
皇家壹號(hào)
二、項(xiàng)目工程
進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展，預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房
三、項(xiàng)目當(dāng)前營銷背景
1、金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一
2、本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多
3、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶少
四、整合營銷的突破
1、由“公積金至函”引發(fā)的思考
由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對(duì)公積金客戶進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶對(duì)此信函可信度的提高，必會(huì)翻看，不會(huì)隨宜丟棄。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然，當(dāng)前直接的`購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)!
3、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定
非常6+1是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球，同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一。如何利用好此次的廣告渠道，對(duì)1.1萬的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?
這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”。
“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點(diǎn)!6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來頭雖大，但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?
假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲，在游戲設(shè)定中：
第一關(guān)是“吸引到場”，通過“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場。
第二關(guān)是“放大誘惑”。客戶到銷售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購房現(xiàn)金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料。
借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)�！�14.2萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，也最終敲定!
簡言之：6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃=170萬元購房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)均可獲得“6000元購房現(xiàn)金卡!
6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二：14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃“6000元購房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
五、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”預(yù)期目的
鑒于房地產(chǎn)整體市場進(jìn)入淡季，皇家壹號(hào)在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對(duì)“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道，達(dá)到：
1、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售;
2、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;
3、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作，回報(bào)社會(huì)，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
六、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則
1、營銷節(jié)點(diǎn)劃分
蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營銷方案。此次對(duì)“1.1萬公積金客戶”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)!高調(diào)!
“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面：
第一是要有足夠時(shí)間造勢，但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對(duì)有限;
第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時(shí)說一句話“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”!
活動(dòng)開始期4月1日→6月15日
經(jīng)過一定階段活動(dòng)的蓄水期
宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開客戶方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函。至4月15日最后一個(gè)客戶收到對(duì)帳單之后，時(shí)間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購期。
2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合
3月15日(暫定)3月30日
主流媒體：戶外+飛播
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架
4月1日4月15日(暫定)
主流媒體：戶外+夾報(bào)
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架
直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間)
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案10
營銷總原則：
1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤
2、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)出擊全城營銷全員工營？
3、走非常路策略錢用在刀刃上
4、走安利銷售方式
具體策略：
一、老客戶推薦策略
1、老客戶上門或上單位，帶上禮品（約200—300元），帶上誠意，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
2、召集安陽跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元。
3、召集老客戶晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
二、教師策略
尋找熱心教師，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
三、單位策略
主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬元。
四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略
1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個(gè)縣，約需2萬元。
2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
3、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。
五、派單策略
繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。
六、其他
1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。
2、加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。
3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動(dòng)多戶。）
4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無融資、無貸款公司”等。
6、每個(gè)購房戶，在價(jià)格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時(shí)賣了房，一舉兩得，很好。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案11
一、xx公司融資環(huán)境分析
�。ㄒ唬﹛x公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個(gè)開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對(duì)企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財(cái)務(wù)制度及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境；而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。
�。�1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。
歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達(dá)到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達(dá)到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)57.7億元和28.9億元。
在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn)。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá)，居民實(shí)際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。
此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時(shí)間，增長了16.56%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對(duì)較好。面對(duì)歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平。
�。�2）銀行政策。2003年6月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月２日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
《指引》中提出，商業(yè)銀行對(duì)未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%；應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景、近三年經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來等進(jìn)行調(diào)查審核；對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。
這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差、信用等級(jí)較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時(shí)也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。xx公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會(huì)對(duì)其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。
（二）xx公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：
（1）xx公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然xx公司成立時(shí)間較長，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理和銷售策劃專業(yè)人才。
�。�2）xx公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前xx公司的資金來源只能由股東自籌。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費(fèi)用和安置過渡費(fèi)必須馬上支付，安置房的建安費(fèi)可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費(fèi)用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。
二、xx公司河西項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)
（一）歙縣河西項(xiàng)目概況及SWOT分析歙縣河西項(xiàng)目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關(guān)橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，依山勢而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由xx公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷安置工作。用地性質(zhì)為：居�。ê游黜�(xiàng)目拆遷安置）、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價(jià)12萬元/畝；
項(xiàng)目定位為住宅、商業(yè)綜合項(xiàng)目。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺(tái)等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項(xiàng)目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項(xiàng)目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪（經(jīng)營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。
（二）歙縣河西項(xiàng)目資金需求如表2所示：
從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費(fèi)用中，拆遷安置費(fèi)占了絕大部分，其費(fèi)用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費(fèi)用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費(fèi)用按照項(xiàng)目進(jìn)度和銷售進(jìn)度支出。
（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，項(xiàng)目總建設(shè)成本要5.02個(gè)億，其中土地費(fèi)用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費(fèi)用、建安成本與管理費(fèi)用之和，約占項(xiàng)目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費(fèi)用，項(xiàng)目收購、土地出讓金、拆遷費(fèi)等。后期的費(fèi)用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預(yù)售條件后，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產(chǎn)生的營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，可以通過預(yù)收款項(xiàng)解決。
�。ㄋ模╉�(xiàng)目收入估算及項(xiàng)目預(yù)期具體如下：
（1）測算前提假定。一是鑒于河西項(xiàng)目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項(xiàng)目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價(jià)格應(yīng)高于其他地理位置稍差樓盤的均價(jià)（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價(jià)為3000元/平方米；二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，河西項(xiàng)目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價(jià)在5000元/平方米；根據(jù)上述兩點(diǎn)的假定可推算：河西項(xiàng)目總體銷售均價(jià)在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會(huì)所或市場作為展示中心。
�。�2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個(gè)。
�。�3）河西項(xiàng)目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個(gè)×5萬/個(gè)=1500萬元；銷售收入合計(jì)：66060萬元。
�。�4）項(xiàng)目預(yù)期。一是商鋪銷售均價(jià)在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價(jià)在3000元/ M2以上；三是項(xiàng)目開發(fā)周期約為5年左右；四是保守估計(jì)，項(xiàng)目稅后收益約為10000-15000萬元
�。ㄎ澹﹛x公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進(jìn)行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當(dāng)融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復(fù)雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，xx公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計(jì)融資方案如下：
�。�1）與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，xx公司可選擇與建筑承包商合作，進(jìn)行共同開發(fā)。在招投標(biāo)的過程中，xx公司（招標(biāo)方）通過與各家建筑承包商（投標(biāo)方）的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽(yù)、資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況等因素后，選擇出一家有實(shí)力的承包商作為合作對(duì)象。之后，用歙縣河西項(xiàng)目國有土地使用證作擔(dān)保開發(fā)貸款，xx公司與建筑商共同融資、投資以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行；若由于一方原因而造成項(xiàng)目進(jìn)度延遲，則由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任，對(duì)另一方進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。
該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決xx公司資金不足的問題，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。但是，由于建筑商企業(yè)的.固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題，因此融資資金不能按時(shí)到賬的可能較大以及融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標(biāo)的費(fèi)用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調(diào)查等，綜合考慮后，資金成本將會(huì)在12%以上。
�。�2）抵押融資。由于xx公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為xx公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負(fù)責(zé)與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽(yù)通過銀行的貸款調(diào)查，并將xx公司的資產(chǎn)作為抵押對(duì)象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值6.6億左右的資產(chǎn)為擔(dān)保物，獲得3億左右的資金；投資公司從xx公司獲取1%的中介服務(wù)費(fèi)，xx公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務(wù)費(fèi)）。
對(duì)xx公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務(wù)費(fèi)組成。最主要的是融資風(fēng)險(xiǎn)較低，因?yàn)槭峭顿Y公司負(fù)責(zé)與銀行聯(lián)絡(luò)溝通，能比較順利地通過銀行貸款調(diào)查。
（3）融資方案選擇。由于項(xiàng)目的融資額相對(duì)較大，且當(dāng)前宏觀形勢尚且不明朗，項(xiàng)目存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要較為可靠的融資渠道。而項(xiàng)目的可預(yù)期收益較大，也使得xx公司的融資需求愿望強(qiáng)烈，需要較為及時(shí)和有效供應(yīng)的資金來源。
經(jīng)過上述分析，結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢以及歙縣河西項(xiàng)目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風(fēng)險(xiǎn)較低，融資渠道暢通，成本相對(duì)低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進(jìn)行抵押貸款。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案12
�。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇
研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。
（二）資金來源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來源中，選定項(xiàng)目融資的資金來源。
�。ㄈ┵Y本金籌措
資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%.對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。
（四）債務(wù)資金籌措
債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
1.信貸融資
任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。
2.債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的.債務(wù)憑證。
�。ㄎ澹╊A(yù)售或預(yù)租
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。
�。┤谫Y方案分析
在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。
1.資金來源可靠性分析
主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。
2.融資結(jié)構(gòu)分析
主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。
3.融資成本分析
融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。
4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析
融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案13
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動(dòng)我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的'經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
�、� 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
�、� 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價(jià)×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案14
一、目的及意義：>
十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對(duì)俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號(hào)：
主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語：1、商務(wù)英雄聚精之源。2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明。
三、時(shí)間：20xx年7月25日(有待最后確定);
地點(diǎn)：x高爾夫球場，xx賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))
四、活動(dòng)對(duì)象和規(guī)模：
本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主。
1、商界領(lǐng)袖人物
2、意向大客戶
3、業(yè)主
4、新聞媒介記者
5、公司企業(yè)員工
6、代理商工作人員
總計(jì)：若干人
五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的.商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到(xx賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，xx賓館)→中午作息(xx賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦)→全天活動(dòng)結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請(qǐng)函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案15
1、項(xiàng)目運(yùn)營管理的價(jià)值是什么？為什么說房地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理不僅限于計(jì)劃的管理，而是充當(dāng)房企“規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤監(jiān)控者”？
一是管目標(biāo)
根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向下的經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目維度的運(yùn)營目標(biāo)分解，事前做好目標(biāo)的嚴(yán)
格分級(jí)和管控，承接經(jīng)營計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)的PDCA循環(huán)管理；
二是控進(jìn)度
針對(duì)項(xiàng)目總控計(jì)劃和關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格管控，強(qiáng)化協(xié)同與防范風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)
現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的過程監(jiān)控，支撐項(xiàng)目快速高效運(yùn)營；
三是防風(fēng)險(xiǎn)
強(qiáng)化價(jià)值鏈前端管控，通過構(gòu)建投資收益跟蹤體系，在項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)和事件節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投資收益跟蹤回顧，最終保證項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)束時(shí)完成既定目標(biāo)。
2、項(xiàng)目運(yùn)營管理體系包括什么？
答：項(xiàng)目運(yùn)管管理體系是一個(gè)完整的流程體系，包括針對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，基于報(bào)告的會(huì)議管理以及項(xiàng)目階段性成果管理。企業(yè)規(guī)模和發(fā)展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡約型體系。
3、如何診斷房企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理體系？
答：明源五步模型法用于診斷和評(píng)估房企運(yùn)管管控體系是否有效。
a)體系與戰(zhàn)略的匹配度
b)運(yùn)營管理組織的.有效性
c)運(yùn)管管理制度和流程的可執(zhí)行性
d)運(yùn)營管理體系的落地執(zhí)行能力
e)決策的頻率和效果
4、什么是運(yùn)營管理體系中的“管一年、看三年”
答：管一年：構(gòu)建更有彈性的經(jīng)營計(jì)劃管控體系，應(yīng)需而變，讓開工節(jié)奏、銷售計(jì)劃等環(huán)環(huán)相扣，產(chǎn)供銷高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據(jù)，規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
看三年：通過經(jīng)營計(jì)劃的管控，能有效保證當(dāng)年業(yè)績的兌現(xiàn)，從長遠(yuǎn)來看，通過經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，有利于保證未來3-5年業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長。
5、什么是運(yùn)營管理的“四級(jí)管理體系”？
答：四級(jí)計(jì)劃管理體系就是將計(jì)劃分為：集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目主計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃、樓棟施工計(jì)劃。四級(jí)計(jì)劃的管理實(shí)質(zhì)是在傳統(tǒng)的三級(jí)計(jì)劃管理基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化，抓大放小，合理授權(quán)，保障計(jì)劃的合理性和科學(xué)性；另外一方面，各專業(yè)人員與部門能層層聚焦，做好各自的事情。
6、什么是運(yùn)營管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？
答：階段性成果是指項(xiàng)目運(yùn)營管理中階段性工作的“成績”，它以項(xiàng)目全生命周期和職能二個(gè)緯度為坐標(biāo)，設(shè)計(jì)與各關(guān)鍵環(huán)節(jié)成果模板，同時(shí)建立與之相配套的制度與流程，系統(tǒng)構(gòu)建階段性成果體系。
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