（優(yōu)選）營(yíng)銷方案4篇
為保障事情或工作順利開(kāi)展，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編收集整理的營(yíng)銷方案5篇，希望對(duì)大家有所幫助。
營(yíng)銷方案 篇1
一、 適用范圍：
二、 有效期：20xx 年 2月 1 日——20xx 年 12 月 31 日。
三、 車(chē)輛銷售提成政策：
政策設(shè)置：臺(tái)階銷售獎(jiǎng)勵(lì)分車(chē)型考核，以月度銷售量為考核指標(biāo)。
1、月度臺(tái)階銷售獎(jiǎng)勵(lì)：直銷專員月度銷售量達(dá)到不同的臺(tái)階，享受不同的單臺(tái)提成獎(jiǎng)勵(lì)政策：
2、 臺(tái)階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺(tái)階銷售量目標(biāo)。
3、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際銷售量以直銷專員當(dāng)月實(shí)現(xiàn)回款開(kāi)票的數(shù)量為核算標(biāo)準(zhǔn)。
4、 特別說(shuō)明：正式直銷專員連續(xù)三個(gè)月車(chē)輛銷售量在團(tuán)隊(duì)中排名最后的，實(shí)行末位淘汰，實(shí)習(xí)直銷專員入職滿 3 個(gè)月仍未銷售車(chē)輛的實(shí)行轉(zhuǎn)崗或淘汰。
四、 保險(xiǎn)銷售提成政策：
政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。
1、 商業(yè)險(xiǎn)月度臺(tái)階銷售獎(jiǎng)勵(lì)：直銷專員月度銷售額達(dá)到不同的臺(tái)階，享受不同的提成比例獎(jiǎng)勵(lì)政策：
2、 臺(tái)階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺(tái)階銷售量目標(biāo)。
3、 交強(qiáng)險(xiǎn)銷售提成：交強(qiáng)險(xiǎn)銷售額*1%，交強(qiáng)險(xiǎn)不列入商業(yè)險(xiǎn)臺(tái)階銷量計(jì)算。
4、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際銷售量以直銷專員當(dāng)月實(shí)現(xiàn)回款開(kāi)票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。
五、 精品銷售提成政策：
政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。
1、 月度臺(tái)階銷售獎(jiǎng)勵(lì)：直銷專員月度銷售額達(dá)到不同的臺(tái)階，享受不同的提成比例獎(jiǎng)勵(lì)政策：
2、 臺(tái)階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺(tái)階銷售量目標(biāo)。
3、 核算標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際銷售量以直銷專員當(dāng)月實(shí)現(xiàn)開(kāi)票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。
六、 車(chē)貸銷售提成獎(jiǎng)勵(lì)：
1、車(chē)貸手續(xù)費(fèi)*S，手續(xù)費(fèi)為 1000-20xx 元/臺(tái)。
2、核算標(biāo)準(zhǔn)：以當(dāng)月回款開(kāi)票計(jì)，無(wú)手續(xù)費(fèi)的車(chē)貸不計(jì)入車(chē)貸考核量。
七、 月度銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)：
1、月度車(chē)輛銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)月度各車(chē)型合計(jì)銷售量最高的直銷專員評(píng)定為月度車(chē)輛銷售冠軍榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)，并給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)300 元。
2、月度保險(xiǎn)銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)月度全部保險(xiǎn)合計(jì)銷售額最高的直銷專員評(píng)定為月度保險(xiǎn)銷售冠軍榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)，并給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 200 元。
3、月度精品銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)月度全部精品合計(jì)銷售額最高的`直銷專員評(píng)定為月度精品銷售冠軍榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)，并給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 200 元。
4、車(chē)貸銷量冠軍獎(jiǎng)：對(duì)月度全部車(chē)貸銷量合計(jì)最高的直銷專員評(píng)定為月度車(chē)貸銷售冠軍榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)，并給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 200元。（無(wú)手續(xù)費(fèi)的車(chē)貸不列入車(chē)貸銷量計(jì)算）
5、 享受獎(jiǎng)勵(lì)政策條件：直銷專員必須完成臺(tái)階 4 的任務(wù)量才能享受相應(yīng)的銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)。
6、 兌現(xiàn)方式：月度銷售冠軍榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)在銷售部月終總結(jié)會(huì)議上頒發(fā)表彰，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)在次月發(fā)工資時(shí)兌現(xiàn)。
八、直銷員最終工資核算：
最終工資=（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.6+（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.2*月度客戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.2*日常行為考核得分。
九、直銷員業(yè)務(wù)提成激勵(lì)方案：
1、建卡數(shù)量考核：500元獎(jiǎng)金*實(shí)際新增潛客數(shù)量/新增潛客目標(biāo)數(shù)量，新增潛客數(shù)量任務(wù)以月為單位進(jìn)行下達(dá)。以CRM 系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，有效的跟蹤回訪記錄，信息齊全。
2、邀約到店量考核：每月1日下達(dá)任務(wù)目標(biāo)，根據(jù)數(shù)據(jù)匯總情況，每月1日下達(dá)臺(tái)階目標(biāo)值。
3、銷量提成：按直銷員月度成交結(jié)算數(shù)量，依據(jù)臺(tái)階式銷售相應(yīng)提成。
4、電銷員最終工資核算：
最終工資=（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.8+（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.1*月度客 戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎(jiǎng)勵(lì)）*0.1*日常行為考核得分。
營(yíng)銷方案 篇2
1、美食林客流分析
去超市的顧客，主要從西門(mén)進(jìn)去，然后從西門(mén)直接出去，而不光顧正門(mén)，因?yàn)樵谖鏖T(mén)可以存包，而且服務(wù)臺(tái)位于西門(mén)附近。
去春天百貨的顧客，從正門(mén)進(jìn)去，這也是我們重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的顧客，怎樣挽留這部分顧客，將是我們研究的重點(diǎn)。
進(jìn)入到美食林后，這些顧客會(huì)做什么？購(gòu)物、上收銀臺(tái)交款、上廁所、上三樓吃飯，在顧客進(jìn)店后的過(guò)程中進(jìn)行插縫宣傳。
2：怎樣讓所有進(jìn)美食林的女性顧客都知道靚佳人？
正門(mén)宣傳：在積分處、在正門(mén)外、在消防栓處，放置靚佳人的x展架，展架內(nèi)容以促銷產(chǎn)品為主，漢字說(shuō)明為次，設(shè)計(jì)要點(diǎn)是：人看上去就有購(gòu)買(mǎi)欲望；也可以派人利用空閑時(shí)間在門(mén)口進(jìn)行宣傳品的派發(fā)。
西門(mén)宣傳：利用店內(nèi)空閑時(shí)間，派員工到西門(mén)進(jìn)口處，發(fā)放靚佳人三折頁(yè)，進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)促銷宣傳。
收銀臺(tái)宣傳：在收銀臺(tái)放置靚佳人的宣傳品；在收銀臺(tái)放置靚佳人的換購(gòu)卡（購(gòu)物滿多少元可以獲得一張換購(gòu)卡），目的不是為了增加銷量，而是利用美食林的客流進(jìn)行口碑宣傳，讓更多的.人傳播靚佳人化妝品，讓更多的女性朋友知道靚佳人。
女性廁所宣傳：在廁所內(nèi)安放講究衛(wèi)生標(biāo)語(yǔ)，附加靚佳人的形象標(biāo)語(yǔ)（考慮與美食林合作）。
存車(chē)處宣傳：存包處我們沒(méi)有辦法宣傳的話，可以在存車(chē)處宣傳，讓存車(chē)師傅穿上靚佳人的衣服，印上靚佳人的標(biāo)語(yǔ)，或者直接委派員工在存車(chē)處進(jìn)行定時(shí)派發(fā)三折頁(yè)。
3：怎樣讓更多進(jìn)美食林的女性顧客都購(gòu)買(mǎi)靚佳人產(chǎn)品？
3.1：活動(dòng)促銷平面宣傳：3.1.1展架擺放，店前人流量很大，所以有必要在每次活動(dòng)的時(shí)候做2個(gè)展架，放在顯要位置，展架內(nèi)容以：特價(jià)產(chǎn)品、名品折扣為主，文字少一點(diǎn)，圖片多一點(diǎn)。3.1.2海報(bào)和三折頁(yè)，海報(bào)雜志成本過(guò)高，三折頁(yè)活動(dòng)要與邯鄲市6家店活動(dòng)區(qū)分開(kāi)，武安店的活動(dòng)要一波接一波，活動(dòng)不能斷，因?yàn)槊朗沉謨?nèi)部的活動(dòng)和陽(yáng)光商場(chǎng)的活動(dòng)過(guò)于頻繁，不搞活動(dòng)促銷就失去了銷售賣(mài)點(diǎn)。
3.2：活動(dòng)促銷廣播宣傳：3.2.1空中音響控制，播放靚佳人的促銷活動(dòng)廣告片，播放靚佳人的廣告片，不能總是根據(jù)員工個(gè)人愛(ài)好播放歌曲，盡量以顧客為導(dǎo)向，以銷售為目標(biāo)。3.2.2利用美食林全商場(chǎng)音響，美食林的音響系統(tǒng)不可能播放我們店的廣告片，但是美食林播放系統(tǒng)允許找人尋物的廣告，不管出于何種原因，都應(yīng)該盡量讓廣播中聽(tīng)到靚佳人化妝精品店的聲音，范例：靚佳人化妝精品店活動(dòng)促銷員聽(tīng)到廣播后，請(qǐng)抓緊時(shí)間回店內(nèi)，顧客等你。
3.3：活動(dòng)促銷電視宣傳：3.3.1門(mén)頭六塊電視屏幕+凱芙蘭島柜一款電視，都應(yīng)及時(shí)播放靚佳人促銷宣傳廣告片，讓春天百貨一樓盡可能多的出現(xiàn)靚佳人三個(gè)字，進(jìn)行瘋狂亂炸。
3.4：活動(dòng)促銷短信宣傳：3.4.1根據(jù)錄入的會(huì)員手機(jī)信息，有針對(duì)性的發(fā)送手機(jī)短信，擴(kuò)大靚佳人的影響力。
4：怎樣讓更多的武安市女性購(gòu)買(mǎi)靚佳人產(chǎn)品？
4.1三折頁(yè)平面媒體發(fā)放區(qū)域：
4.1.1從雙馬順著中興路到建東街，這是重點(diǎn)發(fā)放路線，兩邊門(mén)市、街上人流都是發(fā)放的重點(diǎn)對(duì)象。
4.1.2從美食林春天百貨順著放射路到建材市場(chǎng)，這離美食林比較近，雖然算不上繁華，但是附近居民對(duì)美食林都比較認(rèn)可，也應(yīng)該是我們發(fā)放的重點(diǎn)對(duì)象。
4.1.3從橋西路東頭順著橋西路、體育路到體育路西頭，這是武安市又一商業(yè)街，周邊小區(qū)比較多，適合發(fā)放。
營(yíng)銷方案 篇3
一、活動(dòng)主題
情濃一生，真心表愛(ài)意
活動(dòng)（一）主題：七夕情人，真愛(ài)無(wú)限
活動(dòng)（二）主題：愛(ài)我，就勇敢說(shuō)出來(lái)
活動(dòng)（三）主題：情意無(wú)價(jià)，愛(ài)我有獎(jiǎng)
二、活動(dòng)時(shí)間
20xx年8月1日至8月6日
三、活動(dòng)對(duì)象
1、 活動(dòng)（一）針對(duì)目標(biāo)對(duì)象：年齡在23歲—45歲之間，衣著有品味，特別是開(kāi)私家車(chē)的男士及美容院顧客；
2、 活動(dòng)（二）針對(duì)目標(biāo)對(duì)象：活動(dòng)（一）參與者及美容院會(huì)員的丈夫（或男朋友）；
3、 活動(dòng)三針對(duì)目標(biāo)對(duì)象：活動(dòng)（二）參與者及所有參加評(píng)選的女性；
四、活動(dòng)內(nèi)容
活動(dòng)（一）：“七夕情人，真愛(ài)無(wú)限”特惠活動(dòng)
活動(dòng)期間，所有男士可在美容院購(gòu)買(mǎi)“情侶浪漫心禮”特惠套餐（價(jià)值￥999元），贈(zèng)送給自己的妻子（女朋友），以此充分表達(dá)自己的愛(ài)意，感謝妻子（女朋友）在過(guò)去的一年里對(duì)自己的支持和幫助；美容院顧客也可同時(shí)宣傳（愛(ài)人共享活動(dòng)優(yōu)惠）；
美麗心意卡可享受九重特惠：
1、 任選基礎(chǔ)護(hù)理項(xiàng)目十二次；
2、 任選身體護(hù)理項(xiàng)目四次；
3、 獲贈(zèng)“愛(ài)意無(wú)限”客裝產(chǎn)品禮盒一套（特別包裝）送給妻子（女朋友）；
4、 8月26日獲贈(zèng)鮮花一束（11朵，顏色自選）和精美巧克力一盒，由專人送到指定人處；
5、 獲贈(zèng)名牌男士皮帶一條（或名牌襯衫、錢(qián)包）；
6、 獲贈(zèng)男士專用潔面乳一支；
7、 贈(zèng)男士腎部保養(yǎng)護(hù)理一次；
8、 獲贈(zèng)愛(ài)情誓言卡一張，參加“最佳情話評(píng)選活動(dòng)，有機(jī)會(huì)獲得精美獎(jiǎng)品；
9、 當(dāng)天落訂可獲九折優(yōu)惠；
注：或結(jié)婚時(shí)間在三年以上（含三年，以結(jié)婚證書(shū)為準(zhǔn)）可再獲九折優(yōu)惠（折上折）
活動(dòng)（二）：“愛(ài)我，就勇敢說(shuō)出來(lái)”愛(ài)情誓言表達(dá)活動(dòng)
在20xx年8月1日至8月6日期間，凡購(gòu)買(mǎi)“情侶浪漫心禮”特惠套餐的男士和美容院會(huì)員的丈夫（或男朋友，注：不須購(gòu)買(mǎi)“情侶浪漫心禮”特惠套餐）均可在美容院領(lǐng)取愛(ài)情誓言卡一張，寫(xiě)下自己的動(dòng)人情話，貼在美容院門(mén)口的心形板上，讓大家一起來(lái)見(jiàn)證自己對(duì)愛(ài)人的心意，讓自己的愛(ài)情永恒不變！
活動(dòng)（三）：“情意無(wú)價(jià)，愛(ài)我有獎(jiǎng)”最佳情話評(píng)選活動(dòng)
在20xx年8月19日至8月26（下午三點(diǎn)前）日期間，所有的女性朋友均可領(lǐng)取最佳情話評(píng)選劵一張，評(píng)選出自己心目中的.最佳情話表達(dá)各個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，所有參加評(píng)選的女性朋友均可獲贈(zèng)美容院送出的體驗(yàn)券一張（或元代金券），并參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獲取精美獎(jiǎng)品；
8月26日17：00現(xiàn)場(chǎng)揭曉評(píng)選結(jié)果，評(píng)比出“最動(dòng)人情話獎(jiǎng)”、“最有創(chuàng)意情話獎(jiǎng)”、“最佳人氣情話獎(jiǎng)”、“最樸實(shí)情話獎(jiǎng)”、“最幽默情話獎(jiǎng)”等五個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，獲獎(jiǎng)?wù)呔色@贈(zèng)免費(fèi)西餐廳情侶套餐（或免費(fèi)情侶電影套票）；同時(shí)抽出參加評(píng)選的中獎(jiǎng)?wù)呷舾擅í?jiǎng)項(xiàng)及獎(jiǎng)品由美容院自定）；
五、活動(dòng)宣傳：
1、 宣傳重點(diǎn)時(shí)間：活動(dòng)前五天
2、 宣傳手段：
a、派單（主題：致男士的一封信，）；
b、懸掛橫幅（活動(dòng)主題）；
c、海報(bào)張貼或x展架展示（活動(dòng)內(nèi)容說(shuō)明）；
d、夾報(bào)；
e、七夕情侶廣告氣球宣傳（心形粉色氣球）；
六、活動(dòng)備注事項(xiàng)：
1、 宣傳單張要有煽動(dòng)力和感染力，提出了最合理的、最浪漫的、最體貼的理由，以此打動(dòng)目標(biāo)對(duì)象――男士；
2、 宣傳話術(shù)重點(diǎn)：著重強(qiáng)調(diào)送“情侶浪漫心禮”特惠套餐是對(duì)妻子（女朋友）的一種最關(guān)愛(ài)，是愛(ài)的實(shí)際行動(dòng)表現(xiàn)；
3、 制定活動(dòng)銷售目標(biāo)，并分解給各美容師（美容顧問(wèn)）相應(yīng)任務(wù)指標(biāo)，活動(dòng)結(jié)束后按照達(dá)成率情況進(jìn)行獎(jiǎng)賞。
4、美容院店內(nèi)須進(jìn)行適當(dāng)布置，營(yíng)造節(jié)日促銷氛圍，刺激顧客的購(gòu)買(mǎi)欲望；如有張貼“男賓止步”的提示，活動(dòng)期間須撤下；同時(shí)在店外擺入心形板時(shí)注意城管的干涉；
5、 可聯(lián)合花店、西餐廳、男士服裝專賣(mài)店等商家共同促銷，提升活動(dòng)的影響力；
6、 此方案僅供參考，具體促銷內(nèi)容和執(zhí)行細(xì)節(jié)應(yīng)依據(jù)商圈和美容院實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。
營(yíng)銷方案 篇4
一、前言：營(yíng)銷理由
傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。
然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)的具體內(nèi)容。
二、促銷：點(diǎn)石成金
現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
�。ㄒ唬┝悾阂宰鈳�
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂(lè)而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！
�。ǘ╉敇牵豪е袆�(chuàng)“圓”（園）
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。具體問(wèn)題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高、容易漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I(mǎi)時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）
�。ㄈ┲袠牵阂耘f換新
俗話說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)異常火暴，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。
關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買(mǎi)欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記�。菏袌�(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。
（四）綠化：詩(shī)意棲居
“詩(shī)意棲居”是人類居住的夢(mèng)想！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕徝�、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。
（五）物業(yè)：“和諧”民主
現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺(jué)消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買(mǎi)的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨；在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán)，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三、推廣：多管齊下
一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的'聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必須勇敢追�。》駝t，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對(duì)嗎？
最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車(chē)房消費(fèi)，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說(shuō)服他們、征服他們
�。ㄒ唬⿵V告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。
通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。
另外，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng)。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣(mài)農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國(guó)
移動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？
�。ǘ┰靹�(shì)：聲勢(shì)浩大
我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人�！痹靹�(shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。
2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型；令其在決定購(gòu)買(mǎi)意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。
四、補(bǔ)漏：瞻前顧后
最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤(pán)的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤(pán)；而“新”則指我們即將推出的新樓盤(pán)）。
五、收尾：殷誠(chéng)期待
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來(lái)，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑。
3.敢于抓住機(jī)遇。
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