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房地產(chǎn)價格走勢調(diào)查報告
隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴大，住房需求量的不斷上升，是拉動房地產(chǎn)價格快速上漲的主要原因。 下面YJBYS小編為你送上房地產(chǎn)價格走勢調(diào)查報告。
市圍繞著建設(shè)“中國綠城”和區(qū)域性國際城市目標，按照“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”的城市發(fā)展方向，以新區(qū)建設(shè)帶動舊區(qū)改造，加快了推進城鎮(zhèn)化的步伐，與此同時，人居環(huán)境的改善，市民生活水平和生活質(zhì)量的提高，使城市的價值和影響力得到了很大的提升。10月，南寧榮獲全球人居領(lǐng)域最高榮譽——2007年“聯(lián)合國人居獎”，這是對南寧構(gòu)建平安城市、和諧社會成果的充分肯定。在多種利好因素的共同推動下，XX市的房地產(chǎn)市場得到了快速健康發(fā)展。抽樣調(diào)查表明，20XX年，XX市房屋銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，土地交易價格大幅增長，房屋租賃價格稍有下降，物業(yè)管理價格基本持平。
一、主要情況和特點
20XX年， XX市房地產(chǎn)市場在國家宏調(diào)調(diào)控政策的引導下，合理地運用現(xiàn)有的土地資源，加大房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)市場整體運行保持著健康的發(fā)展態(tài)勢。
(一)商品房價格穩(wěn)步上漲
隨著第四屆中國·東盟博覽會的成功召開，泛北部灣開發(fā)的浪潮如火如荼進行，以及“城鄉(xiāng)清潔工程”深入開展，使XX市人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境不斷改善，促使房地產(chǎn)市場走向繁榮，商品住房銷售價格也日益攀升。據(jù)統(tǒng)計，2007年XX市商品房價格指數(shù)同比上漲8.7%，其中住宅價格指數(shù)同比上漲10.0%，非住宅價格指數(shù)同比上漲6.2%。從分類別看，經(jīng)濟適用房價格指數(shù)同比上漲5.6%，普通住宅價格指數(shù)同比上漲10.1%，高檔住宅價格指數(shù)同比上漲11.5%，辦公樓價格指數(shù)同比上漲9.5%，商業(yè)娛樂用房價格指數(shù)上漲6.9%，二手高層住宅價格指數(shù)同比上漲3.6%，二手多層住宅價格指數(shù)同比上漲3.3%。從全年商品房價格變動的情況上看，各月商品房價指數(shù)分別為，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、 106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢。
(二)土地交易價格大幅增長
隨著國家宏觀調(diào)控政策和土地新政的落實，加上中國與東盟貿(mào)易往來頻繁及泛北部灣經(jīng)濟建設(shè)的大環(huán)境推動下，XX市的土地價格一路飚升，全年土地交易價格指數(shù)同比上漲21.5%，其中：居住用地價格指數(shù)同比上漲25.3%，商業(yè)、旅游、娛樂用地價格指數(shù)同比上漲14.7%，其它用地價格指數(shù)同比上漲 25.6%。從全年的土地交易區(qū)域來看，我市土地交易多數(shù)集中在鳳嶺東盟國際商務板塊和高新開發(fā)區(qū)板塊。從交易成交價上看，東盟國際商務板塊的土地成交價從去年年底成交的180萬元/畝上漲到2007年底最高成交的1215萬元/畝，同時，高新板塊的地價在東盟國際商務板塊地價的帶動下，四月份，以430 萬元/畝成交價逼近東盟商務板塊三月份的地價，創(chuàng)出了高新板塊的天價。九月份，XX市的中山路特色商業(yè)街舊城改造項目以773萬元/畝的成交價再創(chuàng)新高。十二月份，東盟國際商務板塊的土地成交價突破每畝壹仟萬元，再一次刷新了歷史紀錄，成為了XX市的“地王”標志。據(jù)專家評估，東盟國際商務板塊地價上漲帶動了整個XX市地價的上漲。
(三)寫字樓出租率低，導致房屋租賃價格下降
XX市的住宅租賃價格與房價銷售價格攀升相反，寫字樓租賃價格相對疲軟。調(diào)查資料顯示，2007年XX市房屋租賃價格平均23.3元/㎡，同比價格下降 0.6%。其中，住宅租賃價格9.1元/㎡，同比上漲4.6%;辦公樓租賃價格20.7元/㎡，同比下降4.9%;商業(yè)娛樂用房租賃價格40.5元/㎡，同比上漲3.2%。由于XX市的寫字樓分布相對較為集中，房源供給相對過剩，致使出租價格有所下降，拉動了全年房屋租賃價格下降4.7個百分點。
二、原因分析
(一)城市發(fā)展逐步向大都市邁進，推動了房價快速上漲
近幾年，隨著連續(xù)四屆中國·東盟博覽會的成功舉辦，以及泛北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)步伐的加快，綠城南寧邁向區(qū)域性國際城市的步伐在加快，大都市化日趨明顯，城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，加上捧得全球最高人居獎項——聯(lián)合國人居獎后，綠城南寧的人文環(huán)境和城市價值得到了大幅度的提升，就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會不斷涌現(xiàn)，城市的教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)快速發(fā)展，吸納了大量的勞動力、客商和人才，使房地產(chǎn)的需求猛增。此外，綠城南寧城市品位的提升，也使得了房地產(chǎn)項目進行自身有化，高品位、高檔次住宅也應運而生，有力地推動了房地產(chǎn)價格的上漲。
(二)居民消費物價指數(shù)不斷攀升，造成房價上漲
20XX年以來，宏觀經(jīng)濟保持了較快發(fā)展的勢頭，受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費物價指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力有增無減，一年內(nèi)央行10次上調(diào)存款準備金率和6次加息是為了控制流通中的貨幣，抑制物價上漲過快，減少投資比例過高、過快而引發(fā)的經(jīng)濟過熱及通貨膨脹，雖然不全是針對房地產(chǎn)市場，但出臺的一系列宏觀調(diào)控政策對于抑制房地產(chǎn)市場的過快增長有一定的調(diào)節(jié)作用，對市場的預期影響較大。從宏觀層面來看，加息會通過改變市場的供求關(guān)系，一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場進一步向宏觀調(diào)控目標靠攏。從微觀層面來看，對市場需求方來說，加息會增加已購房者的每月房貸還款額，也會使持幣待購者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)。而對投資者、投機者來說，加息會增加融資成本，使其預期收益下降。但不排除企業(yè)將部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到房價中，造成房價繼續(xù)上漲�？傊�，加息會進一步打壓消費者心理預期，使得市場需求減少。在政府出臺的諸多宏觀調(diào)控政策下，無論是抑制需求還是增加供應，加息都會使市場供求矛盾得到一定程度的緩解，對抑制通貨膨脹和房價的過快上漲趨勢有一定的調(diào)節(jié)作用。但在需求強勁的大環(huán)境下，加息的最終結(jié)果只能使建房成本增加從而促使房價上漲。
(三) 綠城·南寧品牌效應提升房價
近年來，XX市圍繞著建設(shè)中國綠城的戰(zhàn)略目標，爭創(chuàng)聯(lián)合國人居獎，重點突出綠色和生態(tài)特點。在高起點、高質(zhì)量地規(guī)劃城市布局下，不斷完善城市功能改善人居環(huán)境，既美化城市環(huán)境，又建設(shè)了生態(tài)宜居、有凝聚力的、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化和諧城市，綠城·南寧榮獲“聯(lián)合國人居獎”當之無愧。同時，XX市的房地產(chǎn)市場緊緊圍繞著綠城·南寧這個主題，設(shè)計風格各異高檔樓盤 在戶型上更講究“寬敞”、“明亮”、“ 簡約”以及“室外景觀”的合理協(xié)調(diào)，重點突出綠色特點，打響特色品牌效應并立足于市場。隨著特色品牌效應的步步升華和居民收入水平的穩(wěn)步提高，居民對住房價格的承受能力也有所增強，在需求不斷的刺激下，品牌效應的高品質(zhì)樓盤，提高了房價。
(四)土地資源減少，地價不斷創(chuàng)新高，促使房價上漲
隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴大，住房需求量的不斷上升，而土地稀有的資源卻日益減少，土地拍賣價格不斷創(chuàng)出新高，導致土地開發(fā)成本持續(xù)上漲，再加上建材、鋼材等原材料價格的上漲增加建筑成本和人工費用價格的上漲以及人們對南寧未來發(fā)展的良好預期，也是拉動房地產(chǎn)價格快速上漲的主要原因。
三、 存在問題
(一)開發(fā)商囤房囤地，并且雇用社會上少部分閑散人員轟搶房源，造成住房供應表面人為的“短缺”現(xiàn)象，拉高了房價。
(二)住房結(jié)構(gòu)不合理，保障住房的廉租屋和經(jīng)濟適用房所占比重偏低，加劇了住房供需的矛盾。
(三)房價虛高，定價偏離市值，售價低于喊價，造成有價無市跡象。
四、20XX年XX市房地產(chǎn)市場走勢預測
20XX年XX市房地產(chǎn)價格將保持在高位運行態(tài)勢。由于受住房結(jié)構(gòu)的影響，房價將面臨結(jié)構(gòu)性漲跌，90平方米以下的小面積商品房，受到限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房的沖擊，價格或有所下降，而面積超過90平方米的大面積商品房，價格仍將會有所上漲。因此，有關(guān)部門要做好以下工作：
(一)認真貫徹落實國家各項宏觀調(diào)控政策，把各項調(diào)控措施具體化，細分化。
(二)建立住房保障制度，加快改善住房供應結(jié)構(gòu)，防止商品房銷售價格過快上漲。既要增加中低價位、中小戶型普通商品住房供應，又要保障經(jīng)濟適用住房和廉租房住房的供應。
(三)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序，大力發(fā)展二級市場和租賃市場。
(四)加大宣傳力度，積極合理引導住房消費，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，以達到國家宏觀調(diào)控目標。 (五)加大政府干預力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)銷售過程中的不法行為。
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