關(guān)于成都商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告

　　投資者跟著社區(qū)商鋪?zhàn)?/strong>

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達(dá)54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計(jì)達(dá)174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨(dú)秀，增值幅度最大，顯示出其強(qiáng)勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，2004年中華園片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?000年上漲1倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?000年上漲2倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?000年上漲1倍多，商鋪售價(jià)比1998年上漲4倍……

　　專家點(diǎn)評(píng)：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對(duì)穩(wěn)定的租金回報(bào)吸引著越來越多的投資者。首先是因?yàn)槌啥既说耐顿Y習(xí)慣，因?yàn)樽钤绲姆慨a(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強(qiáng)大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報(bào)。例如中華園商圈規(guī)劃相對(duì)較好，同時(shí)隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個(gè)區(qū)域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價(jià)較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時(shí)，相對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強(qiáng)，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

　　中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費(fèi)力，使投資者追著社區(qū)商鋪?zhàn)摺?/p>

　　傳統(tǒng)商圈活力依舊

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標(biāo)鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價(jià)值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長(zhǎng)到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過1倍。

　　專家點(diǎn)評(píng)：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因?yàn)槟甏�的久遠(yuǎn)而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對(duì)春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場(chǎng)功能定位日益完善；第三，因?yàn)槠浣�百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場(chǎng)，所帶來的差異化經(jīng)營(yíng)更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達(dá)。

　　但因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤(rùn)日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價(jià)值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

　　100戶城區(qū)市民2戶有商鋪

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達(dá)174萬平方米的商鋪。

　　專家點(diǎn)評(píng)：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識(shí)的增強(qiáng)值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的巨大商機(jī)使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強(qiáng)，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個(gè)體投資者隊(duì)伍還會(huì)隨著成都商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對(duì)開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實(shí)習(xí)記者劉瑞國(guó)

　　地價(jià)飆升，不動(dòng)產(chǎn)增值，地價(jià)上漲，不需要理由

　　近幾年，隨著成都經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴(kuò)展，土地價(jià)格也隨之飆升。

　　2001年以前春熙路地價(jià)700～900萬元/畝，而2001年春熙路地價(jià)上漲到1000萬元/畝，2002年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價(jià)被拍賣，2004年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以2005萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時(shí)間，春熙商圈地價(jià)每畝飆升1005萬元。

　　城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價(jià)格上漲很快，沙河邊的地價(jià)已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達(dá)到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價(jià)已經(jīng)突破100萬元/畝。

　　城南副中心建設(shè)，也使城南地價(jià)大漲，3年前一個(gè)開發(fā)商在南沿線拿地時(shí)的價(jià)格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價(jià)格達(dá)到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價(jià)格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價(jià)保持在每畝100萬元左右。

　　地價(jià)拉著房?jī)r(jià)一同上漲

　　近3年，土地價(jià)值在成都經(jīng)營(yíng)城市的成效中大幅上升，土地價(jià)格的升值直接帶動(dòng)了土地上的不動(dòng)產(chǎn)的增值。因?yàn)轫?xiàng)目地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的最主要部分，成都的新開項(xiàng)目地價(jià)有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。

　　2004年成都的土地交易市場(chǎng)一直牽動(dòng)成都樓市的神經(jīng)，成交價(jià)格一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長(zhǎng)，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　最近國(guó)家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為國(guó)家嚴(yán)格控制土地的措施會(huì)接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國(guó)土資源部配套國(guó)務(wù)院控制土地的七個(gè)文件已經(jīng)上報(bào)了國(guó)務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢(shì)只會(huì)越來越緊。

　　房地產(chǎn)界，土地競(jìng)爭(zhēng)只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價(jià)格和樓盤價(jià)格都有上漲的跡象，新拍土地的高價(jià)直接帶動(dòng)了周邊土地價(jià)格的增值。而適度上漲的土地價(jià)格也是整個(gè)城市活力的表現(xiàn)，是不動(dòng)產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。