- 相關(guān)推薦
樓盤調(diào)查報告
在生活中，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編精心整理的樓盤調(diào)查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
樓盤調(diào)查報告1
一、序言：
1、調(diào)查目的：了解xxxx二期樓盤的整體情況，包括推出的主題、價格的動態(tài)走向、樓盤價格的樓層差、戶型等，為我公司開發(fā)的項(xiàng)目的住宅定位提供參考。
2、調(diào)查方法：現(xiàn)場勘查結(jié)合網(wǎng)上查詢。
3、調(diào)查時間：xxxx年x月x日
4、調(diào)查對象：調(diào)查的項(xiàng)目樓盤為xxxx二期
5、調(diào)查地點(diǎn)：xx市新星北路，漣水河畔，xx二大橋東
6、調(diào)查內(nèi)容：本次主要是對xxxx項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如樓盤位置和面積、樓盤的周邊環(huán)境和配套設(shè)施、樓盤的戶型和功能、以及均價范圍、銷售情況等。
二、報告正文：
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目概述：
該項(xiàng)目是由xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北靠漣濱中學(xué)，東臨城市規(guī)劃公園，南接漣水河，西隔城市干道新星北路，是xx區(qū)輻射兩市一縣（漣源市、冷水江市、新化縣）的交通要道。項(xiàng)目地地理位置優(yōu)越，
同時也是商貿(mào)中心橋頭堡，是通往東部新區(qū)的必經(jīng)之地，屬于北城核心處。
�。ǘ╉�(xiàng)目詳細(xì)信息
1、項(xiàng)目類型：普通住宅，酒店式公寓，商鋪（板樓，塔樓，疊拼，高層，毛坯）。
2、建筑信息：二期占地80畝，總建筑面積180000平方米，共8棟樓，其中1、2、3棟為11層樓的板房，6、9棟為25層住宅，5、7棟為27層的住宅；二期配套有五星級酒店（金潭大酒店），總建筑面積32000平方米，約提供350間客房；眾一國際街區(qū)商鋪總建筑面積20000平方米。
3、環(huán)境配套：
�。�1）周邊配套：
項(xiàng)目傲踞城市主干道——新星大道，東臨規(guī)劃中的城市生態(tài)公園，時刻與自然親近；南鄰400米漣水河沿江風(fēng)光帶，景色秀麗旖旎；西迎沃爾瑪商業(yè)廣場，咫尺內(nèi)享城市資源。尊處城市中央，親山、親水、親自然，地理位置得天獨(dú)厚，自然景觀一覽無余。學(xué)校、銀行、醫(yī)院、沃爾瑪購物廣場、眾一國際街區(qū)等一應(yīng)俱全。
�。�2）內(nèi)部配套：
會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等；全國一級物業(yè)管理深圳城建物業(yè)，高檔的物管服務(wù)，五星級智能化的安防系統(tǒng)；高綠化率、大園林空間、xx唯一高達(dá)1：1.1的車位配比，人車分流社區(qū)；社區(qū)休閑望江平臺，休閑廣場、架空層休閑區(qū)活動中心、健身廣場。
4、項(xiàng)目特色：
優(yōu)越的自然資源，雙公園（xx原生態(tài)純天然龍眼公園、氐星公園）；xx獨(dú)一無二的水資源，私享清澈寬闊的漣水河及風(fēng)光帶。居高臨下，視野開闊沒遮擋，俯瞰整條寬廣秀麗的漣水河。城市中的別墅級豪宅社區(qū)，頂級的配套（五星級標(biāo)
準(zhǔn)酒店公寓、健身會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等）。唯一一個被雙公園（龍眼公園、氐星廣場）環(huán)抱的項(xiàng)目。
5、項(xiàng)目銷售策略、價格及進(jìn)度：
xxxx二期項(xiàng)目于4月21日先對8號棟（29層）進(jìn)行開盤，推出196套房源（樓層平面圖及戶型圖附后）。8號棟預(yù)計明年年底交房，現(xiàn)可以到現(xiàn)場看房，已蓋至17層。
開盤前已發(fā)售會員卡，先期辦會員100元抵5000元，后發(fā)售VIP--2萬抵3萬，累計VIP沖抵15000元。如客戶二期未實(shí)際購房，購買的VIP卡可全額退款；開盤當(dāng)日預(yù)定了132套，還剩64套，未沖抵單價在3300-4300之間，沖抵單價在3200-4100之間，沖抵單價約為40-80元/㎡；開盤當(dāng)日VIP卡簽約按揭享受沖抵后97折優(yōu)惠，一次性付款享受沖抵后95折優(yōu)惠。據(jù)工作人員介紹xxxx二期共計600套房左右，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)售了600多張VIP卡，開發(fā)商根據(jù)先期發(fā)售VIP的情況來確定后續(xù)開盤樓棟。
開盤當(dāng)日消費(fèi)人群以30-45歲之間的中年家庭用戶為主流，其中部分是在一期沒有買到住宅的客戶，此類客戶多為改善型住房消費(fèi)，因此偏向于130-140的三房。因樓層價差16層以下的銷售情況較好，但因東西面景觀價差過大，導(dǎo)致大戶型的景觀房銷售情況不是很理想。
xxxx二期8號棟銷售情況統(tǒng)計
xxxx二期8號棟剩余戶型統(tǒng)計明細(xì)
三、小結(jié)：
xxxx二期8號棟在上周開盤中取得銷售佳績，與項(xiàng)目本身所具有的高品質(zhì)以及其公司因應(yīng)xx市場形勢制定的戶型需求（以大戶型為主導(dǎo)）分不開。改善型需求在xx房地產(chǎn)市場中開始釋放力量。
xxxx二期其針對的多是消費(fèi)能力比較強(qiáng)的客戶，現(xiàn)在開盤的8號棟的戶型面積在整個戶型中算是比較小的.，據(jù)售樓人員透露，二期還會有177-200㎡的板房和復(fù)式樓（1、2、3號棟，每棟11層），如此大面積的戶型對普通的工薪階層壓力還是比較大的，同時有消費(fèi)能力的客戶一般會選擇三房或三房以上的戶型。據(jù)銷售人員介紹，來此買房的客戶主要是看中該小區(qū)的物業(yè)和綠化等設(shè)施，二期住宅車位配比達(dá)到1:1.1，基本上能夠滿足每戶家庭的車位需求。
盡管在限購令等政策的壓力下，但xx的房地產(chǎn)市場發(fā)展受波動不大，人們的購房欲望沒有明顯地下降。政府近幾年出臺政策來控制、把握房地產(chǎn)宏觀市場，明顯會壓制某些企業(yè)，但是仍不能阻礙一些有實(shí)力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。
樓盤調(diào)查報告2
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的.重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來兩港一城開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加(20xx大學(xué)生體育運(yùn)動調(diào)查報告)強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
樓盤調(diào)查報告3
一、開發(fā)企業(yè)資信情況
1、開發(fā)企業(yè)基本情況
武漢天舜豐隆投資有限公司于20xx年經(jīng)武漢市工商局核準(zhǔn)成立，注冊資本：6000萬元，并于20xx年由黃陂區(qū)開發(fā)辦核準(zhǔn)開發(fā)暫定資質(zhì)等級；可以進(jìn)行房地產(chǎn)開及商品房銷售。
公司現(xiàn)有員工28人，具有大專學(xué)歷21人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟(jì)師1人，高級會計師1人，中級技術(shù)職稱10人，具有企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員7人。公司秉承“以人為本，追求時尚，營造文明居住環(huán)境”的經(jīng)營理念，堅持“市場為導(dǎo)向，可持續(xù)發(fā)展”開發(fā)戰(zhàn)略，近幾年該公司先后成功開發(fā)了青山碧苑花園、黃石金港明珠均取得可喜成果。
2、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況
公司于20xx年5月經(jīng)掛牌方式競以人民幣壹億零陸佰萬元收購位于武漢市黃陂區(qū)武湖街光明路北p（20xx）001號地塊的國有土地使用權(quán)，成交土地面積為73726。66平方米（約合110。59畝），翰林雅居一期項(xiàng)目總用地面積：27608。9平方米，總建筑面積：65276。14平方米，其中：商鋪面積：884平方米；住宅面積：60965。1平方米，每棟18層，672套商品房；總投資15000萬元；其中：一期土地款6300萬元、契稅243萬元、各項(xiàng)辦證費(fèi)等50萬元、工程設(shè)計費(fèi)368萬元、建安工程費(fèi)7621萬元，配套設(shè)施工程費(fèi)570萬元，管理費(fèi)用300萬元。
二、申報樓盤基本情況
1、樓盤概況
樓盤名稱：天舜。翰林雅居一期樓盤性質(zhì)：商住兩用項(xiàng)目占地：27608。9平方米土地取得方式：出讓土地使用年限：70年
國有土地使用證■有建設(shè)工程規(guī)劃許可證■有建設(shè)用地規(guī)劃許可證■有建筑工程施工許可證■有是否分期實(shí)施■是共分2期□否
樓盤所處地理位置：□市中心□次中心■市郊項(xiàng)目所在地位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場光明路，北面為漢施公路，有多趟公交車往來，包括212/1121/293/1120等；南面為光明路，西面為武湖正街，東面為東環(huán)路，為212路公交車起點(diǎn)站，交通極為方便。
2、本次申報樓盤情況
土地是否已被設(shè)定抵押□是■否建筑面積30183。05平方米，均為住宅面積。
目前項(xiàng)目工程形象進(jìn)度：1號樓18層，5號樓18層，6號樓18層（總高18層）。
三、樓盤市場預(yù)測
1、樓盤市場定位：翰林雅居。怡品長江位于天興洲長江大橋?qū)γ妫ㄎ浜瑓^(qū)），在漢施公路和巨龍大道交匯處。是武湖片區(qū)規(guī)模最大、品質(zhì)最好的一個臨江住宅社區(qū)。項(xiàng)目離青山和漢口相當(dāng)近：到青山紅鋼城（走天興洲大橋）只要15分鐘車程，到漢口（走漢施公路）也只要20分鐘。項(xiàng)目周邊交通方便、配套成熟：小區(qū)門口，就是212路公交車起點(diǎn)站（到漢口集家咀）；前面馬路上面，有多趟公交車和巴士通往漢口；到青山有234路公交車。隨著天興洲大橋的連通，本區(qū)域已和漢口、青山兩大城區(qū)緊密聯(lián)系起來，向西進(jìn)入漢口主城區(qū)，向南抵達(dá)青山核心商業(yè)生活區(qū)。另外，在項(xiàng)目南面，規(guī)劃中的江北快速通道已經(jīng)開始施工，這條道路連接漢口沿江大道，建成后到漢口中心區(qū)域只要10分鐘。在不久的將來，輕軌的延長線將從本區(qū)域通過（到陽邏），屆時本區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h的另外一個城市副中心。
�、彩袌鲂枨蠓治觯罕緟^(qū)域的'房屋多為居民私房，另有少數(shù)新開發(fā)小區(qū)，社區(qū)規(guī)模較小，配套較差，沒有完善的社區(qū)功能，不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，從而產(chǎn)生了新的需求。另外由于天興洲大橋已經(jīng)修通，從青山到本區(qū)域相當(dāng)近（僅10分鐘車程），環(huán)境好、戶型好、價格低形成的高性價比吸引了大量的青山客戶。目前客戶從職業(yè)上看，以企事業(yè)單位員工（特別是武鋼）、銀行職員、政府部門公務(wù)員為主，屬于中等收入階層，具有一定支付能力：從地區(qū)分布上看，大部分來自青山，以剛性需求為主，有的是考慮到區(qū)域環(huán)境好，離青山近，由于家庭人中的擴(kuò)張而產(chǎn)生了新的購房需求。
3、市場銷售前景和購買客戶群體分析（包括已接受認(rèn)籌情況）：就本項(xiàng)目的特點(diǎn)而言，打造區(qū)域性高端社區(qū)，打造高附加值產(chǎn)品，吸引青山客戶群，是項(xiàng)目尋求的關(guān)鍵。本項(xiàng)目所有的戶型均采用贈送面積，全部采用太陽能科技，在武漢樓市中也可謂特色鮮明。由于區(qū)域離青山相當(dāng)近（僅一橋之隔，車程10分鐘），價格較低，面積適中，總價合理，而小區(qū)規(guī)模檔次在區(qū)域首屈一指，預(yù)計將會受到青山客戶的熱烈追捧，升值空間極大。已認(rèn)籌的客戶有武鋼中層管理人員、青山紅鋼城企事業(yè)單位人員、小企業(yè)主和部分石化、青船員工。
4、同類地段同類物業(yè)市場價格：銷售價格3800—4500元
5、本期樓盤銷售收入預(yù)計：
總銷售收入12828萬元，均為住宅銷售收入。
四、樓盤合作的效益與風(fēng)險分析
1、效益分析：預(yù)計在項(xiàng)目取得五證后，于20xx年11月底樓盤正式開盤，由于樓盤定位為中小戶型，面積合理，總低價，而規(guī)模檔次屬于區(qū)域最高，周邊配套設(shè)施完善，吸引了大量客戶，目前該項(xiàng)目工程已接近封頂。
介于周邊樓盤去向的情況和客戶消費(fèi)水平，區(qū)域內(nèi)潛在客戶大多數(shù)中小戶型為置業(yè)首先，從市場分析該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，并從公司管理上控制好成本和費(fèi)用，該項(xiàng)目獲得預(yù)期效益可行性較高。
2、主要風(fēng)險及防范措施：嚴(yán)格執(zhí)行省分行對商鋪、寫字樓按
揭管理辦法，落實(shí)開發(fā)商的連帶擔(dān)保，確保抵押物完整、合法、有效。
樓盤調(diào)查報告4
一、情況簡介
xx家園地處高新區(qū)，總建筑面積7.2萬平方米，由7棟多層住宅組成，銷售均價2500元/平方米，無論規(guī)�；蚴袌龆ㄎ欢紝僦袡n樓盤。
從小環(huán)境看，xx家園所處區(qū)域競爭激烈，500米范圍內(nèi)在售項(xiàng)目6個，70米處有一個競爭樓盤，這幾個樓盤定位非常相同，區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施也沒有太大區(qū)別，爭奪相同的客戶群。
大環(huán)境看，xx消費(fèi)群體非常特殊且總體購買力不強(qiáng)，是一個由少量高端、大量低端和微量中端客群體組成的特殊市場，這就決定了對中、高樓盤的消化能力有限。
定位過于雷同2500-4000元左右的中高檔房產(chǎn)同質(zhì)化比較嚴(yán)重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象；20xx年xx市在售住宅項(xiàng)目總計240多個，而幾個大型樓盤更對這容量有限的市場進(jìn)行了巨大的沖擊，競爭日夜激烈；對于一個普通項(xiàng)目而言，每年能達(dá)到3萬平米的消化量已屬“佳績”。
由于xx人的消費(fèi)習(xí)慣比較傳統(tǒng)，喜歡實(shí)實(shí)在在的東西，消費(fèi)心理和消費(fèi)行為相對保守。購房心理處于低級向高級發(fā)展的過渡階段，尚不成熟，有一定的從眾心理。一般的購房周期為兩個月左右，消費(fèi)者會反復(fù)比較各項(xiàng)因素以區(qū)分項(xiàng)目優(yōu)勢；但購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢。價格（第一因素），位置環(huán)境、戶型仍然是購房者考慮的首要三大因素。
二、實(shí)效促銷、效果良好
“xx家園”房地產(chǎn)樓盤在前期銷售進(jìn)程中，在綜合比較競爭樓盤優(yōu)劣、深度發(fā)掘樓盤品質(zhì)基礎(chǔ)上，制定恰當(dāng)?shù)匿N售策略，運(yùn)用合理的引導(dǎo)性說辭，一年的時間里銷售3萬平方米，取得周邊樓盤無法企及的成績，銷售形勢極為可喜，取得了“尾盤集中贏”的效果。
在20xx年10月，xx房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季已到來。我們知道，在xx家園現(xiàn)有條件下，絕不能放過難得的`良機(jī)，必須推出強(qiáng)有力的促銷活動，力爭通過這個銷售旺季的強(qiáng)力促銷，消化掉大量房源。
�。ㄒ唬┦袌霾焕蛩�
1、在xx家園北側(cè)約1.5公里處有一個大型項(xiàng)目在20xx年開盤，基礎(chǔ)正待開工，工地廣告圍板已經(jīng)豎起來，吸引了部位目標(biāo)客戶持幣觀望。
2、因前期銷控工作略微失誤及部份特殊情況導(dǎo)致剩余房源部份是120平米左右的大戶型，單價和總價均較高，剩余房源約180套，總計約2萬平米。
3、周邊競爭項(xiàng)目紛紛出臺促銷措施，折扣優(yōu)惠、送地下室、送電器等各種方式都有，折合到房屋單價中，優(yōu)惠幅度在50-120元/平米之間。
�。ǘ⿲Σ叻治�
xx房地產(chǎn)營銷界的習(xí)慣是：在項(xiàng)目剩余15左右時，才公開說自已進(jìn)入清盤階段而xx家園對“尾盤”的認(rèn)識是該項(xiàng)目達(dá)到了利潤目標(biāo)后所剩的房源才是尾盤。
1、尾盤的操作其實(shí)是一個對樓盤再定位的過程，需要重新定位目標(biāo)消費(fèi)者，我們通分析近期來客區(qū)域，制定了“抓大放小”的推廣策略，既以項(xiàng)目為圓心1公里范圍內(nèi)的長住居民為重點(diǎn)步標(biāo)客戶，將大部份介紹、追蹤、談判的精力投入到爭取這部份客戶的工作上。
2、分析客戶的購房心理的兩點(diǎn)重要收獲：第一，他們想在離原居住點(diǎn)最近的地方購房，給孩子或老人準(zhǔn)備，這是區(qū)域內(nèi)客戶的一個重要特點(diǎn)。第二當(dāng)周圍可選擇的項(xiàng)目較多時，他們必定選擇銷售進(jìn)度最快、可以盡快入住、物業(yè)管理盡快到位的房子。這時，哪個項(xiàng)目能夠營造出最熱的銷售氛圍，誰就能贏得客戶、獲得成功。
（三）方案制定
在對競爭項(xiàng)目的促銷方式和優(yōu)惠力度有了充分的了解后，決定用最能讓消費(fèi)者感到實(shí)惠的價格折扣進(jìn)行大力促銷。接下來，便是確定推廣主題和廣告語。為使這次促銷個性化，經(jīng)再三斟酌，最后敲定為“尾盤集中贏”。主動提出“尾盤”概念，加大緊迫感，迫使前期老客戶抓緊下簽單。
在整個促銷方案中，本著盡可能降低成本，制定了如下推廣內(nèi)容：
1、制作“尾盤集中贏”促銷主題傳單3.5萬份，集中銷售人員在項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)進(jìn)行覆蓋式派發(fā)，所有的住戶達(dá)到兩次以上的收單率。但嚴(yán)格要求銷售人員不能盲目追求派單量，求量更要求“質(zhì)”，制定了15秒、30秒和2分鐘標(biāo)準(zhǔn)講辭，在派單的同時進(jìn)行講解，“聲”“圖”并茂，加強(qiáng)傳播力度。
2、加20xx年秋季房展會，預(yù)定一個標(biāo)準(zhǔn)展臺（3m×3m），且在大廳進(jìn)門右側(cè)，這為在展會上出盡風(fēng)頭做下鋪墊。
3、制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氛圍。其中一塊“倒計板”掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩xx個選擇機(jī)會，只剩多少天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被一天天減少的數(shù)字調(diào)動起來。
�。ㄋ模┓空箷铣鲲L(fēng)頭
在房展現(xiàn)場，來賓將在大廳門口收到一張鮮紅色的傳單，進(jìn)而吸引他們的是近在咫尺、鮮艷奪目的紅色展位和熱情有禮、百問不厭的銷售人員。
更出人意料的是，安排銷售人員手舉“請速到6號展位”、“尾盤集中贏”的導(dǎo)引牌在人群中不停地游走，吸引了許多來客的目光，更讓其它參展項(xiàng)目的工作人員后悔不已。在展會上，制定的方針是：簡要介紹項(xiàng)目、突出讓利幅度、每組客戶的接待時間控制在4分鐘之內(nèi)；為節(jié)省空間和加強(qiáng)對客戶的把握，意向較為明顯的客戶由免費(fèi)看樓車接到項(xiàng)目現(xiàn)場和售樓中心進(jìn)行詳細(xì)講解。
參展3天，總計發(fā)放宣傳材料2萬多份，接待客戶咨詢3500多人，3部看樓車接送300多位消費(fèi)者到售樓中心詳細(xì)咨詢，簽定購房意向書60多份，簽定正式購房合同21份。
�。ㄎ澹⿲�(shí)效促銷見真功
房展會上的成功，為促銷戰(zhàn)役開了個好頭，極大鼓舞了銷售人員的士氣和開發(fā)商的信心。隨宣傳單的不斷派發(fā)和掛起的巨型布幅不斷闖入路人的似視線，引起附近居民的極大關(guān)注，在“尾盤集中贏”的活動期內(nèi)，眾多持幣觀望者和前期看過房子的客戶紛紛堅定了購買信心，果斷地簽單。
在4個月的時間里，總計銷售96平方米~124平方米的住宅145套，月均36.25套，成交面積1.7萬多平方米，總計3670余萬元。其中20xx年11月份銷量最高達(dá)到66套。
三、收獲與思考
1、真正的策劃就是要“大家都贏”，在做房地產(chǎn)策劃時，最終目標(biāo)是“三贏”——開發(fā)商順利、迅速地售磬樓盤、回收資金、樹立企業(yè)品牌；消費(fèi)者買到適使自己、性價比最高的房子；通過策劃、實(shí)現(xiàn)自身的價值。
2、并不是有了一個新穎、個性的促銷主題就會贏得好績，關(guān)鍵在于促銷中實(shí)際內(nèi)容。
3、宣傳推廣只是一部份，能否成交關(guān)鍵在銷售現(xiàn)場。若沒有專業(yè)、訓(xùn)練有素的銷售人員，36套/月的銷量是不可能完成的。
4、大規(guī)模的促銷活動，不見得一定要投入很多的廣告費(fèi)用，關(guān)鍵是要把信息準(zhǔn)確地傳遞到每個目標(biāo)消費(fèi)者手中。
5、銷售說辭的準(zhǔn)備，首先，要向目標(biāo)客戶說明降價的原因，不能讓他們認(rèn)為房子是賣不動才降價；其次，要讓老客戶明白他買的房子沒有貶值；再說，只有加快進(jìn)度、提高入住率才能完善物業(yè)管理。
“xx家園”的成功并沒有搞大型活動、投入并不高，卻得到了很大的收獲。所以，成功并不在轟轟烈烈，而在于細(xì)小入微的鎖事上，能夠注重細(xì)節(jié)的團(tuán)體，他會比別人更自信、更勝一籌。
【樓盤調(diào)查報告】相關(guān)文章：
樓盤廣告標(biāo)語12-29
樓盤銷售標(biāo)語02-08
樓盤開盤方案01-09
樓盤公售賀信03-22
樓盤宣傳語01-21
樓盤公售的賀信04-01
樓盤銷售活動策劃01-31
樓盤營銷活動策劃05-04
樓盤廣告語04-01