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關于中國實施住房反向抵押貸款的再思考
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摘要：住房反向抵押貸款，從理論上來講不失為一種可行的養(yǎng)老手段。中國現(xiàn)行制度和政策條件下實施住房反向抵押貸款雖不可行，但從長遠發(fā)展來講，應從制度和政策環(huán)境上創(chuàng)造條件，將其納入中國養(yǎng)老保障體系之中。
關鍵詞：住房反向抵押貸款;以房養(yǎng)老;障礙
隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從理論和實踐角度進行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實意義。
一、住房反向抵押貸款及其社會效應
住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等金融機構，并從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息，并按老人的預期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時繼續(xù)享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產(chǎn)權并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。
住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟狀況和提高老年人生活質量和消費水平、促進社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現(xiàn)在兩點：
首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會功能。
其次，住房反向抵押貸款在增加金融機構業(yè)務收入的同時，還可增加二手房上市量，對調節(jié)房價起積極作用。對貸款機構而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風險，但與其他貸款業(yè)務平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機構中間業(yè)務擴大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟增長點。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動內需，還會使房地產(chǎn)市場的買賣趨于投資化而非投機需求。
中國工業(yè)化進程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經(jīng)濟社會快速發(fā)展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養(yǎng)老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。
二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙
近幾年，理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。
1.土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(包括土地的所有權)。中國現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產(chǎn)權，即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權，只擁有有限期限的土地使用權，即居住用地使用權限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產(chǎn)不復存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。
2.市場風險復雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運作風險相當復雜。包括：(1)房地產(chǎn)價格風險，即住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，貸款機構就可能面臨損失。(2)利率風險，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會加大貸款的機會成本，使抵押機構的信貸資金遭受損失。(3)流動性和變現(xiàn)性風險，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機構資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。
中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險完全高度集中于提供商，不利于調動金融機構經(jīng)營該業(yè)務的主動性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風險的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的。
3.傳統(tǒng)觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養(yǎng)父母是子女應盡的義務，國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進行反向抵押，導致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實的有效需求。
4.經(jīng)營主體復雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務，原因在于：(1)該業(yè)務要求銀行主動經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動買賣房產(chǎn)動力不大且不是其長項。(2)傳統(tǒng)房貸風險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過長且市場波動大，銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業(yè)務到經(jīng)驗，雖具有相當?shù)馁Y金實力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷售等業(yè)務職能。
三、中國現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展
中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有：
1.南京模式(養(yǎng)老院養(yǎng)老)。凡擁有南京市產(chǎn)權房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產(chǎn)權將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時兩年實踐已經(jīng)夭折。
2.上海模式(以房自助養(yǎng)老)。實施機構是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，再進行反租，租期雙方約定，租金與市場價等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產(chǎn)盤活，但要求以產(chǎn)權先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。
3.北京模式(養(yǎng)老房屋銀行)。這是由北京市某養(yǎng)老機構和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務質量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。
上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時，理論探討多于實際操作，在缺乏相應政策法規(guī)和觀念引導以及社會大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應有的社會效應還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。
四、結論和對策建議
盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動內需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內開展和實施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。
首先，發(fā)揮政府的主導力量，通過建立和完善相應的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實施創(chuàng)造條件。比如，調整相關法律法規(guī)，吸引保險資金和保險機構進入;通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強住房反向抵押貸款的吸引力;通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發(fā)達國家的經(jīng)驗不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導力量不容忽視。
其次，加強對住房反向抵押貸款業(yè)務的宣傳力度，引導人們改變現(xiàn)有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進步和老齡化危機的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業(yè)務，通過示范效應吸引更多的老年人前來參加。
最后，著眼長遠，從戰(zhàn)略高度認識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險業(yè)務的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機構的資產(chǎn)可以實現(xiàn)有效流動，減弱其流動性風險，可對住房反向抵押貸款進行資產(chǎn)債券化運作，使金融機構獲得資金支持。
總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對人們觀念的引導。
參考文獻：
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