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房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃
[摘 要] 本文站在房地產開發(fā)企業(yè)角度,采用適當?shù)募{稅籌劃方法和技巧,對房地產開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅進行研究,并結合實務操作案例說明籌劃的效果。
對提出的納稅籌劃方案都依據(jù)稅法規(guī)定,確保真正依法籌劃。
[關鍵詞] 房地產企業(yè) 營業(yè)稅 納稅籌劃
營業(yè)稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。
現(xiàn)行的營業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細則》。
一、工程承包方式的籌劃
國稅函(1995) 156號文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務,如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,只是負責工程的組織協(xié)調業(yè)務的,按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。
例:甲房地產開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。
甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務費。
則:乙公司應納營業(yè)稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應納營業(yè)稅額=5000*3% -150萬元,應納營業(yè)稅額合計152.5萬元。
若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。
則:乙公司應納營業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應納營業(yè)稅額合計151.5萬元。
通過籌劃,該項工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。
二、建筑安裝工程營業(yè)額的籌劃
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結算,其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。
納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設備的價格作為安裝工程產值的,其營業(yè)額應包括設備的價款在內”。
國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規(guī)定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。
其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額,也不包括設備價款,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉”。
房地產開發(fā)企業(yè)可依據(jù)國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設備供應商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業(yè)額,減少了營業(yè)稅的計稅基數(shù),免除了這部分工程造價的營業(yè)稅負擔。
三、兼營行為的籌劃
稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。
房地產開發(fā)企業(yè)在經營中可能涉及到的營業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務業(yè)、銷售不動產、轉讓無形資產、娛樂業(yè)等,這些稅目的營業(yè)稅率不盡相同,有高有低。
例如:開發(fā)企業(yè)在自主經營自己開發(fā)的商業(yè)地產項目時,可能會涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。
這里面有的屬于服務業(yè),其營業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂業(yè),其營業(yè)稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。
如果企業(yè)未能分別核算營業(yè)額,就應按稅率最高的娛樂業(yè)核算營業(yè)稅應納稅額。
因此,房地產開發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。
四、委托建房模式下的納稅籌劃
委托建房是指房地產開發(fā)企業(yè)受托代客戶進行房地產開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
由于委托建房不涉及房產、地產的產權轉移問題,因而不涉及不動產轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。
因此,對于一些在開發(fā)之初便能確定最終用戶的項目,房地產開發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。
例:A房地產開發(fā)公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。
該商務大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。
A公司正常開發(fā)銷售納稅情況如下:
應納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元
應納銷售不動產營業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬元
增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%
應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元
A公司納稅總額為1064.2萬元
B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元
如果A, B公司在該項目開發(fā)之初經過協(xié)商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產公司先將土地轉讓給B公司,協(xié)定轉讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續(xù)。
然后,B公司與A房地產公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費1600萬元(該手續(xù)費應高于A公司正常開發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。
則A, B公司納稅情況如下:
(1)轉讓土地環(huán)節(jié)。
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置成本后的余額作為營業(yè)額。
因此,A房地產公司將土地以2000萬元價格轉讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉讓無形資產營業(yè)稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規(guī)定對個人轉讓購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅)。
轉讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。
B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬元(2000X4% )
(2)項目建設環(huán)節(jié)。
B公司需承擔建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)
A公司應繳納“服務業(yè)一代理業(yè)”營業(yè)稅及附加88萬元(2400X5.5% )
在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。
與A公司正常開發(fā)銷售相比,A, B公司稅收負擔發(fā)生了巨大的變化。
參考文獻:
[1]蓋 地:企業(yè)稅務籌劃理論與實務.東北財經大學出版社.2005.
[2]李嘉明:稅收竹理與籌劃.重慶大學出版社.2005.
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