社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告

　　在現(xiàn)在社會，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編整理的社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告1

　�。�1）項目概況

　　某項目為投資性房產(chǎn)，位于某城市中心購物廣場，在20xx 年建成，建筑面積16000m2，地上結(jié)構(gòu)2層。當前，該項目大部分房屋已經(jīng)出租，按照會計準則，在20xx年的2月末認定房產(chǎn)公允價值。

　�。�2）分析評估對象

　　由管理層向中介機構(gòu)委托，按照會計準則中的各項要求對于該房產(chǎn)展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在20xx 年對于房產(chǎn)展開勘察，收集房屋產(chǎn)權(quán)證以及租賃合同相關信息，對于同商圈的房產(chǎn)租金水平以及出租情況展開全面市場調(diào)查。房產(chǎn)第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自20xx年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 20xx年7月1日開始。第二層面積剩余20xxm2，到達基準日的時候，已經(jīng)出租1000m2，租金每平方米150元/月，自20xx年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設租期從20xx年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產(chǎn)管理費用，每月20元/m2，該案例當中所有資金不包括房產(chǎn)管理稅前租金 。

　�。�3）收集市場信息

　　由評估師對于該房產(chǎn)的市場租金展開調(diào)查，并從公司數(shù)據(jù)庫內(nèi)獲得市場租金信息，調(diào)查結(jié)果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產(chǎn)當中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產(chǎn)在20xx年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產(chǎn)建成時間為20xx年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處20xx年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在20xx年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在1602 -300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

　�。�4）選擇評估方法

　　結(jié)合投資性房產(chǎn)評估相關規(guī)定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產(chǎn)周圍存在較為活躍的房產(chǎn)交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產(chǎn)市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業(yè)房產(chǎn)的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產(chǎn)的公允價值進行評估，并在20xx年底完成。

　�。�5）確認評估參數(shù)

　　針對大面積租賃單元，結(jié)合市場調(diào)研信息，第二處房產(chǎn)和委托房產(chǎn)的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產(chǎn)作為委估房產(chǎn)市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產(chǎn)當做對比案例，將上兩處房產(chǎn)租金作為基礎，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘察結(jié)果，對于相關信息作出調(diào)整，認定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的`租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結(jié)合調(diào)查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認，按照調(diào)查結(jié)果，同類房產(chǎn)項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認定由于空置導致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當中規(guī)定，房產(chǎn)的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結(jié)果，年租金3%為房產(chǎn)管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現(xiàn)率10%，產(chǎn)權(quán)證適用終止日期為20xx年12月30日，剩余收益年限38年 。

　　（6）評估過程和結(jié)果

　　結(jié)合上述信息展開會計計量與核算，并對相關信息進行披露，對于所有房產(chǎn)展開評估，評估結(jié)果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)評估產(chǎn)生約束作用，利用該方法對于投資性房產(chǎn)的價值展開評估，結(jié)果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告2

　�。�1）相關法律法規(guī)體系不健全

　　法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產(chǎn)評估行業(yè)的一個比較嚴重的問題，這與我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但這一法律中的相關條例大部分是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)而制定的，與房地產(chǎn)評估相關的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據(jù)。為此，房地產(chǎn)評估行業(yè)在其業(yè)內(nèi)制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產(chǎn)評估市場，從而導致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現(xiàn)象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內(nèi)部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的`法律效力，導致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關規(guī)定規(guī)范自身行為。

　　（2）房產(chǎn)評估機構(gòu)地位有待提高

　　貸款人本身是買評估報告的人，評估機構(gòu)必須給其提供服務，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構(gòu)，甚至會封殺這個機構(gòu)，所以，其面臨的風險比較大。

　　(3)評估人員綜合素質(zhì)待提高

　　當前我國房地產(chǎn)評估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)上面，當前我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產(chǎn)評估人員的行業(yè)準入方面，當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學合理的人才準入和考核機制，房地產(chǎn)評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導致了房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了房地產(chǎn)行業(yè)的總體形象。最后是在房地產(chǎn)評估人員的再教育、再培訓的力度不足。房地產(chǎn)評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且房地產(chǎn)價格也受許多方面的影響，這就要求房地產(chǎn)評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評估的理論和技能知識，與時俱進，使得房地產(chǎn)評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當前房地產(chǎn)評估人員相關的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學習方面幾乎完全沒有，這一點也直接影響了房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量

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