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2016年北京寫字樓生態(tài)報(bào)告
國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)配置及財(cái)富管理服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)譽(yù)翔安地產(chǎn)近日發(fā)布《2016年北京寫字樓生態(tài)報(bào)告》顯示，2016年北京寫字樓銷售額排名前五板塊銷售總額186.8億元，全市占比46.9%。上市公司和險(xiǎn)資在商用物業(yè)的投入主導(dǎo)了本年度大宗交易。北京市場(chǎng)共監(jiān)測(cè)到大宗成交19宗，涉及項(xiàng)目共14個(gè)，總金額約152億元。
2016年抽樣寫字樓租賃共1039宗，涉及總面積約152萬㎡、年度現(xiàn)金流約53億元。對(duì)比2015年，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)域之外，本年度新增租賃開始向外圍擴(kuò)張，上地、望京、石景山銀河商務(wù)區(qū)、總部基地等板塊也成為新增租賃的重要組成部分。2016年新增租賃行業(yè)面積占比前5位：計(jì)算機(jī)、非銀行金融、傳媒、綜合類、汽車。
與去年對(duì)比來看，本年度由于對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)的增強(qiáng)監(jiān)管，中小型“非銀行金融”企業(yè)租賃行為大幅縮減，而“計(jì)算機(jī)”、“傳媒”等TMT行業(yè)開始明顯擴(kuò)張。國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村三個(gè)傳統(tǒng)商圈，雖然在產(chǎn)業(yè)特性上分工略有不同，但已經(jīng)逐漸融合，形成一體化與產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。
商圈一體化，也使得傳統(tǒng)意義上的寫字樓越來越“跨界”。在某些特定的區(qū)域，寫字樓與產(chǎn)業(yè)園的界限越來越模糊。
報(bào)告顯示，2010-2016年，北京共出讓商辦用地156宗，預(yù)計(jì)產(chǎn)生辦公建筑面積1395萬㎡。出讓工業(yè)用地419宗，預(yù)計(jì)產(chǎn)生辦公、生產(chǎn)用房建筑面積2926萬㎡。上述土地出讓預(yù)計(jì)在2017-2020年內(nèi)完成交付并形成辦公產(chǎn)品租賃供應(yīng)，且90%以上分布在豐臺(tái)、大興、通州、石景山、昌平、順義等區(qū)域。
一線城市的寫字樓是個(gè)典型的To B的市場(chǎng)，和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)互為鏡像。所以，這個(gè)市場(chǎng)顯得特別理性，與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的起伏完全吻合，和To C的住宅的瘋狂相比，形同陌路�！ ∠啾�2015年，我們感知到市場(chǎng)發(fā)生了以下變化：
1.資本市場(chǎng)在降溫的同時(shí)，我們看到了以樂視為代表的上市公司通過買房補(bǔ)充固定資產(chǎn);與此相反，保險(xiǎn)資金放松管制，寶能們買萬科的同時(shí)，加大了一線城市寫字樓的投入力度。因?yàn)橘I賣是滯后指標(biāo)，所以，我們近期看到監(jiān)管部門發(fā)話加強(qiáng)管制，可預(yù)見未來此類交易的踴躍程度會(huì)降溫。
2.民間資金在央媽放水和外管局管制的雙重作用下，連續(xù)兩年大肆購置房地產(chǎn)。如果說住宅火爆呈現(xiàn)了民間游資的恐慌心理，那寫字樓的銷售總額橫盤，且在租賃市場(chǎng)上略有下降，清晰的告訴大家：環(huán)境真沒那么好。
3.以前的北京，金融街、中關(guān)村、國(guó)貿(mào)這“老三樣”是風(fēng)格迥異的三個(gè)世界。我們現(xiàn)在看到的是，伴隨著風(fēng)險(xiǎn)資本的重度參與以及服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)，這三個(gè)世界正在不斷的融合，逐漸形成了一個(gè)“權(quán)力-資本-產(chǎn)業(yè)”的資源閉環(huán)。也許，首都特區(qū)就這么悄然形成了。
4.盡管國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)存在各種爭(zhēng)議，但還是發(fā)育出了從新三板到主板的多層次的結(jié)構(gòu)，而因?yàn)閷徟贫鹊拇嬖冢?ldquo;進(jìn)京”成為了內(nèi)資企業(yè)和資本市場(chǎng)對(duì)接的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。這也就讓北京生長(zhǎng)出了一個(gè)由各級(jí)上市公司和對(duì)應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)合體而成的產(chǎn)業(yè)骨架。
5.我們預(yù)期在未來幾年，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率提高是大概率，這也是服務(wù)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。
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