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房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告
財(cái)務(wù)報(bào)表可以全面系統(tǒng)地揭示企業(yè)一定時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析，可以使信息使用者（包括投資人、債權(quán)人、經(jīng)理人員、供應(yīng)商、政府、員工、中介機(jī)構(gòu)等）充分了解該公司的償債能力、獲利能力、營(yíng)運(yùn)能力、市場(chǎng)前景等財(cái)務(wù)信息，從而做出有利于信息使用者的決策者。本文針對(duì)XX20XX年至20XX年的財(cái)務(wù)報(bào)表及其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際現(xiàn)狀，從財(cái)務(wù)分析的視角，研究XX近年來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，使報(bào)表使用者充分了解該公司全面的財(cái)務(wù)信息。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) XX 財(cái)務(wù)分析
引 言
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，提高自我競(jìng)爭(zhēng)能力和自我發(fā)展能力，把握經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，就要重視財(cái)務(wù)分析。
財(cái)務(wù)分析是 了解一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)面目，從晦澀的會(huì)計(jì)程序中將會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟(jì)涵義挖掘出來，為投資者和債權(quán)人提供決策基礎(chǔ)。企業(yè)管理者通過財(cái)務(wù)分析，可以合理評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，促進(jìn)管理水平的提高。投資者通過財(cái)務(wù)分析，可進(jìn)一步預(yù)測(cè)投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，以做出正確的投資決策。
XX是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的XX企業(yè)股份有限公司，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。
一、企業(yè)簡(jiǎn)介
XX集團(tuán)股份有限公司成立于19XX年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于19XX年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，19XX年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止20XX年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，20XX年上半年XX又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前XX業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。
二、 企業(yè)財(cái)務(wù)分析
1．償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，對(duì)企業(yè)發(fā)展有重要意義。分為長(zhǎng)期債務(wù)能力和短期債務(wù)能力。
�。�1）短期償債能力分析
1流動(dòng)比率反映企業(yè)用在短期內(nèi)轉(zhuǎn) 變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力。本公司此比率已經(jīng)接近標(biāo)準(zhǔn)比率2，表明企業(yè)短期還債能力較為穩(wěn)定。但是20XX年與20XX年比較，呈下降狀態(tài)，說明本 公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)流動(dòng)資金的需要外，沒有足夠的財(cái)力償還到期流動(dòng)負(fù)債。
2本公司速動(dòng)比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分別是0。5568、0。5912、0。4269，從表1的數(shù)據(jù)顯示本公司的短期償債能力較差。
3從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強(qiáng)。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，XX的現(xiàn)金比率實(shí)現(xiàn)上升后下降的，從20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)。但是，又從20XX年的33。80%下降到20XX年的29．17%，說明XX的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。
�。�2）長(zhǎng)期償債能力分析
1資產(chǎn)負(fù)債率越大說明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率為40%—70%時(shí)較為合適，由上表可以看出20XX—20XX年XX集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在67%左右徘徊，相對(duì)比較穩(wěn)定。在20XX年，資產(chǎn)負(fù)債率上升說明償債能力變?nèi)酢?/p>
2產(chǎn)權(quán)比率越低，說明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。
20XX—20XX年產(chǎn)權(quán)比率較穩(wěn)定，說明債權(quán)人權(quán)益受保障程度較穩(wěn)定。在20XX年，產(chǎn)權(quán)比率大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負(fù)債帶來的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。
3已獲利息倍數(shù)越大，說明長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。若假設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用為全部利息支出，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢(shì)，說明XX集團(tuán)長(zhǎng)期償債能力增強(qiáng)。
2。營(yíng)運(yùn)能力分析
營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)效率的高低。資產(chǎn)運(yùn)用效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。應(yīng)收賬款周 轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)同時(shí)可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費(fèi)用。
由表2可以看出，20XX年的最高，說明 回收能力強(qiáng)。而20XX年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費(fèi)用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，XX的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)同時(shí)可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費(fèi)用。由表2可以看出，20XX年的最高，說明回收能力強(qiáng)。而 20XX年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費(fèi)用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，XX的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強(qiáng)，資金占用水平低。由表2數(shù)據(jù)可知，20XX年存貨周轉(zhuǎn)率最高，20XX年最低，說明20XX年企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施加以解決。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，說明存貨周轉(zhuǎn)越快。2001—20XX年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比較低，說明周轉(zhuǎn)速度快，20XX年周轉(zhuǎn)天數(shù)較高，周轉(zhuǎn)速度很慢。該指標(biāo)越高表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率高，企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平較好，固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理。
3。盈利能力分析
盈利能力主要反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力。
表3：盈利能力分析
�。�1）銷售凈利率
銷售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0。1，該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤(rùn)是多少，表明銷售收入的收益水平。XX公司的銷售凈利率逐年上升從20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是達(dá)到17。4304%�？傮w上銷售收入的收益水平一般。說明企業(yè)在擴(kuò)大銷售收入的同時(shí)，必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)。
�。�2）成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營(yíng)成果。該項(xiàng)指標(biāo)越高，利潤(rùn)就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。從表3數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤(rùn)率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年達(dá)到29%，說明經(jīng)濟(jì)效越來越好。
�。�3）資產(chǎn)凈利率
資產(chǎn)凈利率是一個(gè)綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，說明公司總體利用效果一般
（4）凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤(rùn)的能力，即反映投資與報(bào) 該公司的凈資產(chǎn)收益率逐年增高，20 09年12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年達(dá)到16。47%，公司自有資本獲取收益的能力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益更好，對(duì)投資者和債權(quán)人的保證程度水平更高。
�。�5）資本收益率
從表3數(shù)據(jù)可知，資本收益率在逐年上升，說明企業(yè)為股東創(chuàng)造價(jià)值的能力依然很強(qiáng)。從20XX年的45%一躍至20XX年84%。
4。發(fā)展能力分析
發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模、壯大實(shí)力的潛在能力，發(fā)展能力對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。具體分析見表4：
�。�1）銷售增長(zhǎng)率
由于銷售增長(zhǎng)率均大于零，說明本年比去年銷售有所增長(zhǎng)。本公司的銷售收入增長(zhǎng)率20XX、20XX年呈增長(zhǎng)狀態(tài)從15%增值19%，說明企業(yè)銷售增長(zhǎng)快，企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)前景可觀。但20XX年增長(zhǎng)率下降，降至13%，銷售減少，市場(chǎng)前景不可觀。
（2）總資產(chǎn)增長(zhǎng)率
總資產(chǎn)增長(zhǎng)率表明，從資產(chǎn)角度衡量企業(yè)本期規(guī)模的擴(kuò)張程度，本公司的總資產(chǎn)增 長(zhǎng)率在20XX年急劇上升，從19%猛增至56%，增速迅猛，說明企業(yè)在本經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)資產(chǎn)擴(kuò)張速度非�？�。
�。�3）資本積累率
資本積累率反映了企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的發(fā)展水平，本公司的資本積累率逐年上 升，從20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，說明公司資本保全、增殖性強(qiáng)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)發(fā)展的能力增強(qiáng)。
（4）固定資產(chǎn)成新率
該公司20XX、20XX年固定資產(chǎn)更新速度在增長(zhǎng)，20XX年為73。45%，20XX年為77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。
結(jié)論與啟示
通過此次對(duì)與XX財(cái)務(wù)的分析，更加 了解各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，并且從課本走向?qū)嵺`，能夠真正查閱XX各個(gè)年度的報(bào)表進(jìn)行縱向分析，也能夠聯(lián)系相關(guān)的企業(yè)報(bào)表進(jìn)行橫向分析。
但 存在許多不足：對(duì)于XX財(cái)務(wù)的分析思路不是特別清晰，局限于對(duì)于數(shù)據(jù)的表層分析和年報(bào)中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分析，沒有仔細(xì)分析XX公司的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表和股東權(quán)益變動(dòng)表中各項(xiàng)的變動(dòng)及其原因，以致于分析的力度和深度略顯單薄，說明的問題有限。
參考文獻(xiàn)
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[3]�！敦�(cái)務(wù)報(bào)表分析：理論、技巧與運(yùn)用》孟天恩，張炎興，李生校 南京大學(xué)出版社 20XX年07月 [4]�！敦�(cái)務(wù)分析禁忌70例》李志遠(yuǎn) 著 電子工業(yè)出版社
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