認購協(xié)議書定金

　　商品房認購協(xié)議中如何約定定金【1】

　　一、如何簽訂房屋認購協(xié)議

　　1、簽訂認購書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購買商品房的必經程序，盡量不與開發(fā)商簽定認購書;

　　2、盡量避免定金條款，可使用預付款性質的條款代替定金條款;

　　3、購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還;

　　4、購房者看房時通常會針對自己特別關注的點提出一些問題，開發(fā)商呢就會作出相應的答復，可以把開發(fā)商的答復寫入認購書。比如你選的這套房肯定不會挨著配電箱，您選的這個戶型不會挨著電梯;

　　5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢寫進認購書，比如售樓人員說了“您認購的這種D戶型都是朝南的”那么在認購書中可以寫上房屋的朝向是南;

　　6、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額;

　　二、商品房認購協(xié)議中如何約定定金

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的。

　　如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　一般認為，商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。但關于認購書的性質在理論和實務中有不同的觀點。

　　學理上關于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，指作為保留解除權的定金;五是違約定金。

　　關于認購書的定金的法律性質，也要結合實踐中的實際情況進行確定。從法理上講，認購書中的定金指的是立約定金。

　　在實踐中，認購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金，除非認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

　　只要雙方當事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當然就具有合同的約束力，雙方應當嚴格履行認購書所設定的義務。

　　各個購房者在簽訂商品房認購書的時候，一定要自行或者委托房產方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開發(fā)商利用語言或文字上的技巧，任意解約。

　　房屋認購協(xié)議書【2】

　　甲方(賣 方)： 身份證號碼：

　　身份證號碼：

　　乙方(買 方)： 身份證號碼：

　　丙方(中介方)：徐州中大世紀不動產經紀公司

　　甲乙丙三方經協(xié)商一致，就乙方認購甲方房屋、丙方居間服務事宜，訂立本協(xié)議。

　　一、乙方認購的房屋位于 ，建筑面積 平方米，所處樓層 ，房屋所有權證號： ，附屬車庫約 平方米。甲方承諾對該房屋享有完全的處分權，不存在被查封、抵押及共有權人不同意出售等權利瑕疵，保證第三人不得向乙方主張任何權利。

　　二、該房屋成交總價為人民幣 元(以下均以人民幣結算)整，非經甲乙雙方協(xié)商一致不得變更該價款。

　　三、本協(xié)議簽訂之時，乙方應向甲方支付定金 元整，作為雙方訂立房屋買賣合同的擔保。

　　四、甲乙雙方定于 簽訂正式房屋買賣合同。房屋買賣合同可以對付款方式、房屋交付、產權過戶、交易費用分擔、違約責任等事項作出具體約定。

　　若甲方在約定的期限內拒絕簽訂房屋買賣合同或將該房屋另行出賣、抵押給第三人的，甲方應雙倍給付乙方已交付的定金;若乙方在約定的期限內拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求返還定金，甲方有權將該房屋另行出賣給第三人。

　　五、甲方在簽訂本協(xié)議前未如實告知乙方該房屋存在查封、抵押、共有權人不同意出售等權利瑕疵，致使本協(xié)議目的不能實現(xiàn)的，甲方應雙倍給付乙方已交付的定金。

　　六、丙方應為甲乙雙方提供真實有效的訂約信息，充當訂約介紹人、撮合人，提供法律咨詢，擬定合同文本并協(xié)助、指導訂立合同，協(xié)助辦理房地產交易相關手續(xù)，為雙方簽訂和履行房屋買賣合同創(chuàng)造便利。

　　七、中介服務費按成交價的2%收取，共計 元整，由 承擔，應于 日付清;甲乙雙方未能交易成功的，中介費不予減免，應于本協(xié)議第四條約定的日期付清;若甲方或乙方違約或違背誠信原則導致雙方交易未能成功的，由違約方承擔全部中介費。

　　甲方或乙方不按時支付中介費的，每逾期一日，應按未付費用的3%向丙方加付違約金;本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方不付清中介費而私下交易或通過其他居間方成交的，應共同向丙方承擔雙倍中介費。

　　八、在本協(xié)議簽訂之日，甲方應將房屋所有權證、土地使用權證、原購房合同書及房款(含車庫)交付憑證、契稅發(fā)票以及其它一切交易過戶所需的資料交給丙方暫時代為保管，辦理產權過戶手續(xù)時，丙方及時提供。

　　若以上證件不能交丙方保管，甲乙雙方商定，將定金交給丙方代為保管，待房屋產權過戶至乙方名下后，丙方將定金交付給甲方抵作購房款，若甲方或乙方違約，適用本合同約定的定金罰則。

　　九、補充或變更約定：

　　十、本協(xié)議自甲乙丙三方簽字或蓋章之日起生效;協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份。

　　甲方：　　　　　　 乙方： 丙方代表：

　　年 月 日

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