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物業(yè)公司的成本管理
物業(yè)公司的成本管理
摘要：物業(yè)管理公司要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，一方面要不斷加強自身的管理水平，另一方面要加強成本控制提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增加物業(yè)管理企業(yè)在市場中的競爭力。
本文指出了物業(yè)管理企業(yè)的成本特征，客觀具體地分析了成本管理存在問題及成因，最后提出了完善措施。
關(guān)鍵詞：成本控制 問題 措施 物業(yè)公司
80年代初，物業(yè)管理作為城市商住小區(qū)的通用管理模式和方法傳入我國，至今已有三十多年的歷史。
隨著市場經(jīng)濟的不斷成熟，物業(yè)管理已成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，也成為與人們生活息息相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。
物業(yè)管理的范圍很廣，包括衛(wèi)生清潔、綠化、設(shè)備維修維護、小區(qū)安全等等。
物業(yè)成本費用是物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中所發(fā)生的各項支出。
住宅小區(qū)公共性服務(wù)的成本費用主要包括：人員工資薪金，社會保險費，固定資產(chǎn)折舊費，行政辦公費，通訊費，交通費，服裝費，設(shè)備設(shè)施維護費，公用水電費，垃圾清運費，清潔，綠化，法定稅費等等。
而要控制這些成本的發(fā)生就要分析這些成本形成的原因。
找出最佳的著手點。
一、物業(yè)管理企業(yè)的成本特征
(一)成本形成點多
物業(yè)管理企業(yè)的成本一般分為管理成本、服務(wù)成本。
管理成本是對物業(yè)所管轄的小區(qū)房屋及配套的管理所發(fā)生的成本。
服務(wù)成本主要是物業(yè)管理公司為所管轄的小區(qū)業(yè)主服務(wù)過程中所發(fā)生的成本，如保潔人員、保安人員的工資、各項設(shè)備的維護保養(yǎng)費用、小區(qū)衛(wèi)生清潔費用等。
(二)成本發(fā)生面廣
由于物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)的市場越大，其管理的物業(yè)分布面越廣，所以設(shè)置的管理機構(gòu)越多，發(fā)生物業(yè)成本的地域上也分布越廣。
(三)監(jiān)管成本難
不同物業(yè)區(qū)段面臨的市場環(huán)境差異很大，比如不同物業(yè)所管轄區(qū)段的性質(zhì)、業(yè)主的要求、規(guī)模的大小、收費標準、收費模式等都是有差別的，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的管理標準、管理模式管理各處，加大了物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控的難度。
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理存在問題及成因分析
雖然物業(yè)管理在我國已有三十多年的歷史，物業(yè)管理市場也得到了充分的發(fā)展，但物業(yè)管理企業(yè)的成本管理還有待改善，還存在一系列問題。
且其成因比較復(fù)雜。
這些問題的主要表現(xiàn)及成因分析如下：
(一)降低成本思路比較片面
在物業(yè)管理行業(yè)降低管理成本普遍的做法是減少費用支出等等。
但是隨著物業(yè)管理項目的增加，而物業(yè)管理企業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，增加的物業(yè)管理人員也隨之增加，管理成本無法得到實質(zhì)性降低。
同時，考慮到接管物業(yè)項目的初期各類發(fā)生的開支較多，以及業(yè)主的入住率不足直接影響到物業(yè)管理費的收繳等等，管理成本其實不降反增。
(二)物業(yè)管理成本持續(xù)提升
國家頒布新的《勞動合同法》，加快了人力成本的增長，但是物業(yè)服務(wù)費標準多年不變，這使得物業(yè)的服務(wù)成本大于物業(yè)服務(wù)收入。
由于政策的因素而加劇了經(jīng)營成本的進一步增加。
三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理采取的措施
(一)加強人力資源成本的控制
物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，人力資源成為物業(yè)管理公司主要成本費用。
提高勞動生產(chǎn)率，降低勞動成本，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。
如小區(qū)采用銀行交費制，減少人員收費環(huán)節(jié)，提高服務(wù)檔次，使物業(yè)管理處集中精力為業(yè)主服務(wù)。
這樣物業(yè)管理公司就能以相對較低的成本提高種類更多的服務(wù)品種，從而使其服務(wù)品種結(jié)構(gòu)更加符合顧客不斷變化的服務(wù)需求。
所以因地制宜、合理有效地設(shè)置物業(yè)管理公司職能部門，科學(xué)地使用人力資源成本是降低物業(yè)管理公司成本切實有效的手段和方法。
(二)加強維修費用控制
物業(yè)管理公司成本中占很大比重的是維修費用，維修費用包括日常維修費用和公共部位維修費用。
維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。
因此，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費用要做到最恰當?shù)目刂啤?/p>
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)要求各個物業(yè)管理處認真編制維修費用的全年預(yù)算，同時建立和完善維修費用審批制度。
物業(yè)管理企業(yè)要把握好平時發(fā)生的維修費用，注意機器的維護和保養(yǎng)，這樣可以避免機器超負荷的運轉(zhuǎn)之后再進行大修理。
對于大項目的維修進行競標的方式，通過維修單位提供的價格及服務(wù)綜合比較，選出合適的維修單位來為本企業(yè)服務(wù)，盡量把維修費用控制在最低水平。
與服務(wù)好、信譽好、價格合理的維修公司可以采取簽訂長期合同，不僅可以保證服務(wù)的質(zhì)量而且價格優(yōu)惠。
(三)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，適當提高物業(yè)收費標準
由于歷史原因，有一部分或個別的小區(qū)的硬件設(shè)施、監(jiān)控等配套設(shè)施不能滿足小區(qū)業(yè)主的要求，這使得在收費方面是存在著一定的難度。
應(yīng)當投入人力和物力去改善小區(qū)的環(huán)境，大大提高業(yè)主的滿意度，適當時機調(diào)整物業(yè)管理收費標準的幅度，增加物業(yè)管理公司的物業(yè)收入，減少虧損。
(四)降低物料消耗
為了提高物料的綜合利用率，物業(yè)管理公司要嚴格把關(guān)采購物料的質(zhì)量、領(lǐng)用、消耗各個環(huán)節(jié)，節(jié)約使用辦公用品、維修材料、燃料、配件、等物品，杜絕浪費。
(五)加強預(yù)算考核
加強預(yù)算考核的嚴肅性，對于各部門進行考核監(jiān)督，嚴格按照預(yù)算開支，強化預(yù)算管理，提高預(yù)算的準確性，減少決策的盲目性、隨意性、重復(fù)性，減少計劃外項目。
綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)作為一個以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的綜合統(tǒng)一為目的一種綜合性經(jīng)營組織。
決定物業(yè)管理企業(yè)的能否長足發(fā)展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物業(yè)管理企業(yè)的當前任務(wù)的重中之重是降低成本實現(xiàn)投資效益最大化。
將成本管理與公司實際情況相結(jié)合.找出最優(yōu)的成本管理路子，使得物業(yè)管理公司得到良好的發(fā)展，更好為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)，達到雙贏的局面。
參考文獻：
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