中介二手房交易注意事項(xiàng)

時(shí)間：2022-09-30 13:24:42 常識(shí)大全我要投稿

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中介二手房交易注意事項(xiàng)

　　報(bào)近期推出的房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)幕報(bào)道吸引了廣大市民的注意，許多市民打來(lái)電話(huà)反映自己在二手房交易中遇到過(guò)的問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)中介鏈條中的潛規(guī)則正在隨著一個(gè)個(gè)案例的征集而浮出水面。

　　在對(duì)征集線索進(jìn)行分析比較后，本報(bào)將從今天開(kāi)始推出房產(chǎn)中介服務(wù)系列報(bào)道，將市民反映集中的中介公司內(nèi)幕分類(lèi)呈現(xiàn)。

　　廣州市國(guó)土房管局和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還將對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出回應(yīng)，幫助消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易中維護(hù)自身權(quán)益。

　　在征集線索中，很多市民反映中介公司在房地產(chǎn)交易中占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，利用買(mǎi)賣(mài)信息不對(duì)稱(chēng)賺取差價(jià)。

　　對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日指出，防止中介騙取差價(jià)的兩個(gè)重要方法是，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要在簽合同時(shí)見(jiàn)面，而且不要簽署全權(quán)委托書(shū)。

　　差價(jià)有明暗兩種吃法

　　廣州市國(guó)土房管局表示，房地產(chǎn)中介服務(wù)目前法律界定為居間行為，這個(gè)法律性質(zhì)決定中介公司只能在促成合同成立時(shí)收取中介服務(wù)費(fèi)，而不能在交易服務(wù)中“吃差價(jià)”。

　　據(jù)介紹，“吃差價(jià)”的基本模式有明暗兩種：明“吃差價(jià)”

　　是指買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方知道中介公司抬高或壓低了交易價(jià)，愿意為其支付一定報(bào)酬;暗“吃差價(jià)”

　　是房地產(chǎn)中介公司避免交易雙方見(jiàn)面，而由中介公司分別與交易雙方約定交易條件，

　　在交易條件存在差價(jià)后，通過(guò)虛構(gòu)的或與自己有密切關(guān)系的第三方分別與交易雙方簽訂合同，從而賺取差價(jià)。

　　案例1中的王小姐遇到的就是明吃差價(jià)的行為，而大部分委托交易都是由中介公司或相關(guān)經(jīng)紀(jì)人暗中賺取差價(jià)。

　　據(jù)了解，“筍盤(pán)”出現(xiàn)后，經(jīng)紀(jì)人以其親戚或好友的名義作為買(mǎi)受方與業(yè)主協(xié)商交易條件，在交易條件基本一致后，經(jīng)紀(jì)人在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要求增加買(mǎi)受人，

　　通常的借口是增加的買(mǎi)受人與原買(mǎi)受人存在親屬關(guān)系，買(mǎi)受人希望以后的產(chǎn)權(quán)證上出現(xiàn)雙方的名字。

　　由于房款及付款時(shí)間等其他合同條款都沒(méi)有改變，增加買(mǎi)受人對(duì)業(yè)主幾乎沒(méi)有影響，業(yè)主方往往都會(huì)同意。

　　但往往增加的買(mǎi)受人才是真正的買(mǎi)受人，這樣不良經(jīng)紀(jì)人就有了“吃差價(jià)”的機(jī)會(huì)，為了方便表述，我們將原買(mǎi)受人稱(chēng)為A，增加的買(mǎi)受人稱(chēng)為B。

　　不良經(jīng)紀(jì)人在以A的名義與業(yè)主協(xié)商買(mǎi)房合同條款的同時(shí)，也以A的名義與真正的買(mǎi)受人B協(xié)商賣(mài)房合同條款。

　　顯然，這兩份合同除了房款存在差額外，其他條款都會(huì)一致，這樣，不良經(jīng)紀(jì)人則可以A的名義“吃差價(jià)”。

　　在兩邊的合同條款協(xié)商一致后，不良經(jīng)紀(jì)人以上述“加名”的方法將業(yè)主和真正的買(mǎi)受人B聯(lián)系起來(lái)，以便將房屋過(guò)戶(hù)給B。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同加名后，唯一的問(wèn)題是如何在房屋交易登記時(shí)不要出現(xiàn)A的名字，辦法是由A寫(xiě)一個(gè)聲明，表明該房地產(chǎn)只過(guò)戶(hù)到B名下，然后，經(jīng)紀(jì)人在代辦房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，在交易所填寫(xiě)格式交易合同時(shí)，將交易雙方換成原業(yè)主和B，這樣房屋得以最終過(guò)戶(hù)給B。

　　由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)買(mǎi)人是A與B，原業(yè)主不能認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人將房屋過(guò)戶(hù)給B是違反其意思，而B(niǎo)在取得房地產(chǎn)權(quán)證之后，其權(quán)利已得到保障，很少會(huì)懷疑該房屋是不是從A那里購(gòu)買(mǎi)來(lái)的。

　　當(dāng)然，房屋買(mǎi)賣(mài)合同增加買(mǎi)受人，很多情況也是原買(mǎi)受人與增加的買(mǎi)受人之間存在親屬關(guān)系，因此，一律拒絕增加買(mǎi)受人的要求也是不合理的。

　　防范不良經(jīng)紀(jì)人以增加買(mǎi)受人的方法“吃差價(jià)”，最好還是業(yè)主直接與原買(mǎi)受人和增加的買(mǎi)受人見(jiàn)面，或由原買(mǎi)受人提供與增加的買(mǎi)受人之間的關(guān)系證明。

　　不要簽署全權(quán)委托書(shū)

　　按目前的交易習(xí)慣，很多中介公司在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，還負(fù)責(zé)代為辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，代辦過(guò)戶(hù)交易手續(xù)，需要買(mǎi)賣(mài)雙方出具授權(quán)委托書(shū)。

　　授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容基本上是;某某是某某房屋的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)委托某某代辦交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　不同中介公司的授權(quán)委托書(shū)內(nèi)容幾乎是一致的，但存在明顯的漏洞。

　　廣州市國(guó)土房管局指出，上述授權(quán)委托書(shū)的缺陷是，交易對(duì)象沒(méi)有確定。

　　雖然交易對(duì)象可以根據(jù)交易合同來(lái)確定，但按目前的辦理交易程序，交易格式合同可以由經(jīng)紀(jì)人代為填寫(xiě)，基于授權(quán)委托書(shū)，經(jīng)紀(jì)人可以代為簽名。

　　因此，不良經(jīng)紀(jì)人可以在格式交易合同將交易對(duì)象由A換成B，而交易部門(mén)無(wú)法知道這違反業(yè)主的意思，交易可以成功登記。

　　避免不良經(jīng)紀(jì)以這個(gè)方法“吃差價(jià)”，事前預(yù)防的方法是在授權(quán)委托書(shū)寫(xiě)明“委托某某將房屋交易過(guò)戶(hù)給某某”，委托書(shū)出現(xiàn)這樣的表述，不良經(jīng)紀(jì)將交易對(duì)象由A換成B時(shí)，交易將無(wú)法進(jìn)行。

　　事后的辦法是在成交后審閱新的房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，如果發(fā)現(xiàn)權(quán)屬人不是自己的交易對(duì)象，則及時(shí)提起訴訟或仲裁，確認(rèn)該交易無(wú)效。

　　中原地產(chǎn)表示，目前很多炒家為了達(dá)到炒賣(mài)房屋的目的，要求委托書(shū)上將所有與交易相關(guān)的權(quán)限都委托給他們，包括樓款收取、按揭辦理、贖契、交易過(guò)戶(hù)、交稅、房屋裝修、房屋租賃等等。

　　中原地產(chǎn)建議，無(wú)論買(mǎi)家是一次性付款還是按揭付款，在未辦理過(guò)戶(hù)前，不要為買(mǎi)家提供委托公證，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，涉及房屋的相關(guān)責(zé)任問(wèn)題仍然是原業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)按交易流程履行至最后的交易過(guò)戶(hù)。

　　1　還價(jià)成功卻多付4000

　　王小姐是中山大學(xué)的一名老師，去年其與中介公司美聯(lián)物業(yè)一起去看了小北路天秀大廈的一套房子。

　　看完之后王小姐覺(jué)得滿(mǎn)意，便和中介一起來(lái)到了倉(cāng)邊路的美聯(lián)物業(yè)談價(jià)。

　　當(dāng)時(shí)中介表示賣(mài)主給出的價(jià)格是48萬(wàn)元，但是賣(mài)主在深圳，現(xiàn)在一下過(guò)不來(lái)。

　　之后王小姐詢(xún)問(wèn)能否優(yōu)惠一點(diǎn)，中介則表示最低能到47萬(wàn)，但是傭金就要在原來(lái)3個(gè)點(diǎn)的基礎(chǔ)上再加4000元。

　　王小姐覺(jué)得也算劃算，便答應(yīng)了并簽訂了合同。

　　誰(shuí)知王小姐在辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)候見(jiàn)到了賣(mài)主，賣(mài)主告之她給中介公司的價(jià)格就是47萬(wàn)，而不是中介公司所說(shuō)的48萬(wàn)元。

　　如此一來(lái)，由于中介的欺騙，王小姐一番討價(jià)還價(jià)的結(jié)果是多付了4000元的冤枉錢(qián)。

　　此外，王小姐在收樓的時(shí)候居然接到了天秀大廈管理處要求王小姐交納該房拖欠多年的1萬(wàn)多元維修基金的通知。

　　隨后她致電中介公司和賣(mài)主，但是他們都已經(jīng)翻臉不認(rèn)賬了。

　　至今這些維修基金依然拖欠當(dāng)中。

　　2　壓低報(bào)價(jià)多交1萬(wàn)元傭金

　　不僅買(mǎi)方在二手房交易中被賺取差價(jià)，賣(mài)方業(yè)主由于交易信息不透明，也經(jīng)常被中介公司報(bào)上的價(jià)格所迷惑。

　　日前致電本報(bào)的黃先生就遇到了中介壓價(jià)賺取傭金的事情。

　　今年6月份，黃先生把番禺區(qū)海濱花園的一套80多平方米的房子拿出來(lái)賣(mài)，當(dāng)時(shí)委托了某大型中介公司華進(jìn)分店代理。

　　據(jù)他介紹，當(dāng)時(shí)他的放盤(pán)價(jià)是62萬(wàn)元，而中介報(bào)回的價(jià)格是60萬(wàn)元。

　　黃先生本不愿接受這個(gè)報(bào)價(jià)，但中介人士多次勸說(shuō)他接受這個(gè)價(jià)格。

　　在整個(gè)交易過(guò)程中，黃先生多次提出與買(mǎi)方見(jiàn)面協(xié)商均遭到中介公司的拒絕，直到7月份簽合同那天，黃先生才見(jiàn)到買(mǎi)家真面目。

　　但令他驚訝的是，買(mǎi)方開(kāi)出的價(jià)竟然是61萬(wàn)元，而不是中介公司反饋的60萬(wàn)元。

　　黃先生對(duì)此表示無(wú)法接受，并當(dāng)即取消在這家中介公司放盤(pán)。

　　隨后，黃先生和買(mǎi)方私下成交了這筆交易。

　　但讓黃先生想不到的是，中介公司至今還向他追討1萬(wàn)元作為此次中介服務(wù)的傭金，并于近日發(fā)函給他，指明原來(lái)壓低的1萬(wàn)元屬于中介服務(wù)費(fèi)和咨詢(xún)費(fèi)。

　　黃先生指出，“當(dāng)時(shí)放盤(pán)時(shí)已經(jīng)和中介談好是實(shí)收62萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，其中已經(jīng)包括傭金和各種稅費(fèi)了，現(xiàn)在卻把壓低的價(jià)格轉(zhuǎn)變成傭金，整個(gè)交易就是中介公司在主導(dǎo)。

　　”

　　3　委托交易讓業(yè)主房財(cái)兩空

　　郭生通過(guò)中介公司出售房屋給買(mǎi)家鄧生，合同約定，簽訂合同時(shí)支付首期款(樓款總價(jià)30%)，余下樓款約定于辦理過(guò)戶(hù)前再支付。

　　簽訂合同后，買(mǎi)家鄧生表示自己是炒家，希望郭生能提供一份公證委托給其，將房屋買(mǎi)賣(mài)及交易過(guò)戶(hù)的所有權(quán)利全權(quán)委托給鄧生，同時(shí)鄧生亦公證一份承諾書(shū)，承諾會(huì)按合同規(guī)定支付余下樓款給郭生，如果鄧生沒(méi)有將余下樓款支付給郭生，郭生有權(quán)取消公證委托，同時(shí)向法院申請(qǐng)交易無(wú)效，并查封房屋等等。

　　郭生初時(shí)并不同意，但經(jīng)不住中介公司經(jīng)紀(jì)人和買(mǎi)家的反復(fù)游說(shuō)，于是為鄧生提供公證委托書(shū)。

　　到了約定余下樓款支付時(shí)間，郭生還沒(méi)收到樓款，于是立即致電給鄧生，發(fā)生已經(jīng)關(guān)機(jī)，尋找那位經(jīng)紀(jì)人，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)離職了，郭生立即去聲明取消公證并向法院申請(qǐng)查封房屋，但法院經(jīng)調(diào)查，該房屋已經(jīng)易了主，無(wú)法查封。

　　原來(lái)，鄧生通過(guò)公證委托，很快找到下一手買(mǎi)家，要求買(mǎi)家一次性付款，并迅速辦理了交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，鄧生拿到錢(qián)后就消失得無(wú)影無(wú)蹤。

　　由于鄧生與買(mǎi)家在房屋交易時(shí)，公證委托尚未取消，是有效的，雙方證件齊全，且履行了所有交易手續(xù)，買(mǎi)家是善意取得人，房屋無(wú)法再查封。

　　郭生只能是追究鄧生的法律責(zé)任，而無(wú)法取回房屋。

　　郭生追悔莫及，后悔輕信他人提供了公證委托，最后弄得房財(cái)兩空。

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