經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告

　　經(jīng)濟適用房是保障市民居住問題的項目，讓我們一起看看經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告，了解相關(guān)細則吧!

縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告

　　第一章

　　項目建設(shè)背景

　　xx 縣整體概況

　　xx 縣位于 xx 省西南，屬 xx 轄區(qū)。

　　地處東經(jīng) xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″，北緯 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之間。

　　總面積為xx平方公里。

　　全縣轄區(qū)有x鎮(zhèn)x鄉(xiāng)，xx個村民委員會，xx個村民小組，全縣總?cè)丝趚x萬人，人口密度為每平方公里xx人，縣境北依xx與xx縣分界，南與xx毗為鄰，東與xx縣連接，西與xx縣連接，縣城距xx940公里，距xx120公里。

　　xx縣地處xx山末端，境內(nèi)最高海拔為xx米，最低海拔為xx米，屬xx山脈xx山支系。

　　因地質(zhì)構(gòu)造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀，全境可分為窄谷地貌，xx地貌。

　　xx 縣地處低緯度山區(qū)，屬 xx 氣候。

　　具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小時，年平均無霜期 xx 天，年平均氣溫 xx 度，東南部為多雨區(qū)，北部為少雨區(qū)。

　　水利資源，境內(nèi)主要河流為 xx 河水系，現(xiàn)有 xx 千瓦水電站一座，擁有 xx 平方米容量的水庫一座，飲用水供水企業(yè)一個，能滿足項目建設(shè)。

　　經(jīng)濟來源， xx 為主， XX 年全縣國民生產(chǎn)總值 xx 萬元，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值 xx 萬元，社會商品零售總額 xx 萬元，城鎮(zhèn)居民年平均收入 xx 元，財政收入 xx 萬元。

　　經(jīng)濟適用住房建設(shè)啟動

　　中共 xx 縣委、縣人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任組長，有關(guān)相關(guān)部門負責(zé)人為成員的 xx 縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)相關(guān)部門工作人員。

　　縣人民政府批準(zhǔn)成立了 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，公司住址： xx 鎮(zhèn)，法定代表人： xx ，負責(zé)承擔(dān)經(jīng)濟適用住房建設(shè)的實施工作，土地使用、地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計、項目預(yù)算、資金籌劃、項目方案編制、項目招標(biāo)、項目建設(shè)實施、住房銷售、物業(yè)管理、服務(wù)等。

　　第二章、報告編制依據(jù)和原則

　　一、報告編制的主要依據(jù)：

　　1.1 、《關(guān)于對 xx 縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目實施方案的批復(fù)》;

　　1.2 、 xx

　　1.3 、 xx

　　1.4 、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額(土建工程) xx 省預(yù)算基價》;

　　1.5 、《 xx 省建設(shè)安裝工程綜合費用定額( 99 修訂本)》;

　　1.6 、 xx ;

　　1.7 、《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;

　　1.8 、《市政工程預(yù)算定額》;

　　1.9 、《 xx 省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》;

　　1.13 、其它文件規(guī)定要求。

　　二、報告編制原則

　　2.1 、可操作原則，根據(jù)項目所在地的社會、經(jīng)濟情況、結(jié)合國家機關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟承受能力，按照社會購房需求和實施的可能性，進行可行性分析、論證。

　　2.2 、合理性原則，對建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標(biāo)、是有較好的合理布局性和科學(xué)性。

　　2.3 、整體性原則，突出項目開發(fā)的整體布局，連片開發(fā)，確保項目的整體效果。

　　2.4 、環(huán)境保護原則，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟住房小區(qū)。

　　2.5 、政策穩(wěn)定性原則，經(jīng)濟適用住房始終堅持國家、職工個人共同承擔(dān)的政策。

　　第三章、項目建設(shè)的必要性

　　二、城市化建設(shè)的必然要求

　　城鎮(zhèn)居民住宅列入城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)，充分利用國有土地，合理布局、規(guī)模建設(shè)，集中連片，城市居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理以城市發(fā)展配套，以經(jīng)濟適用住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，推動城市發(fā)展和城市經(jīng)濟發(fā)展。

　　三、城鎮(zhèn)居民住房市場化的必然趨勢

　　國家對城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進一步深化，公有住房制度改革推動了城鎮(zhèn)住房市場的形成，同時推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　城鎮(zhèn)居民住房以實物分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧址�，從而推動了城�?zhèn)居民住房市場化的形成和發(fā)展。

　　城鎮(zhèn)居民可以在房地產(chǎn)開發(fā)商購買經(jīng)濟適用住房、商品房。

　　對此，城鎮(zhèn)居民住房市場化住房分配貨幣化是必然的趨勢。

　　第四章、項目建設(shè)相關(guān)條件

　　一、 住房政策的扶持

　　1.1 、機關(guān)、企事業(yè)單位實行住房獎勵政策。

　　1.2 、國家稅收優(yōu)惠

　　1.3 、土地使用優(yōu)惠、低成本使用劃撥，“三通一平”用地。

　　1.4 、金融部門扶持信貸。

　　三、居住觀念的轉(zhuǎn)變

　　隨著城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入不斷增長，國家對城鎮(zhèn)居民住房制度改革進一步深化，住房以市場化、貨幣化方向發(fā)展日趨成熟，城鎮(zhèn)居民以居住面積、居住條件、居住環(huán)境思想觀念的轉(zhuǎn)變，越來越以高標(biāo)準(zhǔn)要求，適用、舒適、經(jīng)濟、美觀、功能齊全為標(biāo)準(zhǔn)的新型住房需求。

　　第五章、項目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模

　　一、規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則

　　1.1 、按照“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、面向未來”的要求，把經(jīng)濟適用住房建設(shè)成為經(jīng)濟、適用、美觀、功能齊全的現(xiàn)代園林小區(qū)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

　　1.2 、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的原則是：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

　　集住宅、商鋪、車位、健身休閑廣場、綠化為一體的園林住宅小區(qū)，符合“安全、適用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則。

　　經(jīng)濟、社會、環(huán)境三效原則。

　　二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

　　2.1 、建設(shè)規(guī)模

　　建設(shè)規(guī)模：經(jīng)濟適用住房 xx 套， xx 萬平方米，分兩期實施：一期工程實施 xx 套(戶);二期工程實施 xx 套(戶)，規(guī)劃用地規(guī)模 xx 畝( xx 萬平方米)。

　　2.2 、經(jīng)濟適用住房建設(shè)內(nèi)容

　　2.2.1 、經(jīng)濟適用住房 xx 套，總建筑面積 xx m 2 ，(其中：住房面積 xxm 2 ，商鋪面積 xxm 2 )。

　　a 戶型( xxm 2 ) xx 套， b 戶型( xxm 2 ) xx 套， c 戶型( xxm 2 ) xx 套， d 戶型( xxm 2 ) xx 套。

　　三、總體規(guī)劃與分區(qū)建設(shè)規(guī)劃

　　3.1 、總體規(guī)劃： xx 縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目總體規(guī)劃布局為 xx 、 xx 、 xx 、 xx4 個區(qū)域。

　　第六章、市場分析與預(yù)測

　　一、市場分析

　　1.1 、住宅市場

　　公司經(jīng)過調(diào)查摸底，報名購房 xx 個單位，報名購房干部職工 xx 戶(套)，其中：報名 a 戶型 xx 套，報名 b 戶型 xx 套，報名 c 戶型 xx 套，報名 d 戶型 xx 套。

　　按單位性質(zhì)分：( 1 )縣級地方行政單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數(shù)的 xx% ;( 2 )縣級地方事業(yè)單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數(shù)的 xx% ; ( 3 )縣級企業(yè)單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數(shù)的 x% 。

　　二、市場預(yù)測

　　經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目充分考慮到當(dāng)?shù)芈毠こ擎?zhèn)居民的經(jīng)濟承受能力和生活習(xí)慣，統(tǒng)一規(guī)劃、布局合理、設(shè)計適度、功能齊全、安全、適用、經(jīng)濟、美觀，需要購房 xx 戶，購房率為 xx% (未含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房戶數(shù))。

　　經(jīng)濟適用住房、商鋪、車位市場前景看好。

　　第七章、項目投資估算

　　一、投資估算編制說明

　　1.1 、編制依據(jù)

　　( 1 )規(guī)劃方案設(shè)計圖紙和相關(guān)技術(shù)資料;

　　( 2 )《市政工程預(yù)算定額》;

　　( 3 )《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額(土建工程) xx 省預(yù)算基價》;

　　( 4 )《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;

　　( 5 )收費標(biāo)準(zhǔn)為;

　　( 6 )《給、排水設(shè)計手冊》;

　　( 7 )《工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)》;

　　( 8 )《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》;

　　( 9 )地方建筑材料市場價。

　　二、總投資估算及結(jié)果

　　投資估算：本報告采用概算法和 98 定額進行估算，根據(jù)經(jīng)濟適用住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)亟ㄖ�市場現(xiàn)行價格為依據(jù)，并考慮不可預(yù)見因素，項目建設(shè)期為 x 年，第一期為 x 年，第二期公建、商鋪、住房為 x 年，建設(shè)期資金占用利率以年利率 x% 計算。

　　經(jīng)測算，該項目總投資為 xx 萬元，其中：經(jīng)濟適用住房投資 xx 萬元;商鋪公建 xx 萬元;其它投資 xx 萬元(詳見表 1 )。

　　第八章、實施計劃及資金籌措

　　一、實施計劃

　　1.1 、一期實施計劃進度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為項目前期工作階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為基礎(chǔ)施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為主體工程施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內(nèi)外裝修施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內(nèi)外裝飾施工階段;

　　XX 年 x 月底至 XX 年 x 月中旬為室外管網(wǎng)、道路、景觀施工階段;

　　XX 年 x 月中、下旬驗收階段、總驗收;

　　XX 年 x 月底交房。

　　1.2 、二期實施計劃進度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月總工期

　　二、項目資金籌措(詳見附表 2 )

　　1 、銀行貸投 xx 萬元

　　2 、住房戶購房預(yù)付資金 xx 萬元

　　3 、自籌資金 xx 萬元

　　第九章、主要財務(wù)指標(biāo)及項目效益評價

　　一、主要財務(wù)指標(biāo)

　　1 、投資利潤率

　　經(jīng)濟適用住房、商鋪投資利潤率 = 利潤總額 / 項目總投資 *100=

　　2 、投資利稅率

　　投資利稅率 = 利稅總額 / 項目總投資 *100=

　　3 、凈現(xiàn)值

　　經(jīng)濟適用住房、商鋪 =

　　萬元( i=8% )

　　以上各項效益指標(biāo)的計算結(jié)果表明：本項目主要經(jīng)濟指標(biāo)均能滿足要求，財務(wù)內(nèi)部收益將高于社會基準(zhǔn)收益率，由于財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項目有較好的經(jīng)濟效益及盈利水平，財務(wù)足可以接受的。

　　二、項目效益評價

　　該項目是集經(jīng)濟適用住房、商鋪、車位與室外綠化工程為一體的綜合性建設(shè)項目，其經(jīng)濟效益分析，本報告中經(jīng)濟適用住房效益與商鋪、車位效益進行分析，具體分析如下：

　　(一)經(jīng)濟適用住房分析

　　經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目面積 xx 萬平方米，其中：住宅 ，商鋪

　　，項目總成本測算：

　　1 、住宅

　　，建安工程投資

　　萬元(可變);

　　2 、商鋪車庫

　　，建安工程投資 萬元(可變);

　　3 、勘察設(shè)計、監(jiān)理、預(yù)算、質(zhì)監(jiān)管理費、規(guī)劃等 萬元(固定);

　　4 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資 萬元(可變);

　　5 、土地費

　　萬元(固定);

　　6 、管理費

　　萬元(固定);

　　7 、稅金

　　萬元(固定);

　　8 、貸款利息

　　萬元(可變);

　　9 、不可預(yù)見費 萬元。

　　以上 1 — 9 項合計總成本為

　　萬元(詳見附表 3 )。

　　銷售總收入

　　萬元。

　　1 、經(jīng)濟適用住房銷售收入

　　萬平方米 *988 元 /m 2 = 萬元，二年內(nèi)銷售。

　　2 、商鋪銷售收入 萬平方米 *

　　元 /m 2 =

　　;

　　損益分析：房地產(chǎn)開發(fā)利潤總額為

　　萬元，盈余公積、公益金按 10% 提起，為 萬元，未分配利潤為 萬元，利稅總額為 萬元。

　　(詳見附表 4 、 5 )

　　第十章、項目不確定性(風(fēng)險)分析

　　一、盈虧平衡分析

　　經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目生產(chǎn)能力利用率

　　= 固定成本費用 / (銷售收入—可變成本) *100%=

　　二、敏感性分析

　　經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目：考慮從單因素變化所引起的財務(wù)內(nèi)部收益率來進行敏感性分析。

　　項目的銷售收入投資成本引起的內(nèi)部收益率變化，參見敏感性分析表。

　　第十一章、結(jié)論與建議

　　一、結(jié)論

　　2 、該項目是集住房、商鋪、車位、休閑場所、綠化建設(shè)為一體的綜合項目，項目建成后推動 xx 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　3 、該項目建設(shè)地點位于 xx 縣中心地帶，地勢基本平坦，建設(shè)條件較為理想，是房地產(chǎn)開發(fā)的較好場所。

　　4 、該項目的土地征用已結(jié)束，“三通一平”、規(guī)劃、設(shè)計、施工圖設(shè)計已完成，項目已進入實施階段。

　　5 、經(jīng)測算：項目總投資為

　　萬元，總建筑面積 萬平方米，其中：經(jīng)濟適用住房 萬平方米、商鋪

　　萬平方米，建成后項目收益理想。

　　綜合以上情況，我們認為該項目可性可行。

　　二、建議

　　1 、加快實施步伐，加大經(jīng)濟適用住房和商鋪車位的營銷力度，加大宣傳工作，注重降低項目成本。

　　2 、積極做好項目的施工組織工作，確保項目按施工計劃進度順利完成。

　　3、加快落實項目建設(shè)資金，多方籌措項目資金，確保項目建設(shè)的順利完成。

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