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百貨商場(chǎng)可行性研究報(bào)告
可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。下面是YJBYs小編為大家?guī)淼陌儇浬虉?chǎng)可行性研究報(bào)告，歡迎閱讀!
一、項(xiàng)目背景
xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長(zhǎng)893米，東西長(zhǎng)752米，規(guī)劃用地為43、18公頃，總建筑面積41、75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級(jí)商圈——華聯(lián)商廈實(shí)際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運(yùn)河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設(shè)4個(gè)公交站點(diǎn)。
xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個(gè)集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報(bào)告的標(biāo)的項(xiàng)目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標(biāo)志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經(jīng)營中、高檔次的各類名牌商品和在金座設(shè)立大型超級(jí)市場(chǎng)。
二、xx商城超市/百貨店項(xiàng)目市場(chǎng)分析
(一)xx市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
據(jù)xx統(tǒng)計(jì)局20*年統(tǒng)計(jì)信息，xx市城區(qū)內(nèi)(3公里范圍內(nèi))常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人;xx市國民生產(chǎn)總值630萬元;人均gdp8269元;人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長(zhǎng)了10%;農(nóng)村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長(zhǎng)了5、5%。20*年城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平有所提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，城市居民人均消費(fèi)支出4589元，比上年增長(zhǎng)了10%，農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出1934元，比上年增長(zhǎng)了5、4%。物價(jià)總水平在20*年由負(fù)轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有漲。20*年xx市區(qū)居民生活消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升1、4%，商品零售價(jià)格點(diǎn)水平比上年上升0、1%。
城鄉(xiāng)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185、9億元，比上年增長(zhǎng)11、7%;全年縣及縣以上城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額134、9億元，比上年增長(zhǎng)120%;縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額51億元，增長(zhǎng)了10、9%。在全部消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)零售額111、3億元，增長(zhǎng)了16、1%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積14、26平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28、1平方米，至20*年底全市總?cè)丝?91、42萬人。
(二)xx小區(qū)商圈調(diào)查
1、商圈人口基數(shù)xx小區(qū)用地范圍內(nèi)，北起越河南路(20米)，南至火柴廠北圍墻，西起王母閣路(40米)東至老運(yùn)河，南北長(zhǎng)893米，東西長(zhǎng)752米，規(guī)劃總用地為43、18公頃，是有江北小蘇州之稱的xx市的老城區(qū)。了解到其常駐人口為13、34萬人(轄8個(gè)派出所)，每戶均人口4、5人。根據(jù)xx市城區(qū)內(nèi)(3公里范圍內(nèi))常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例可推算出，xx商城1、5公里范圍內(nèi)流動(dòng)人口為6、51萬人，因此，xx商城1、5公里范圍內(nèi)的總?cè)丝趹?yīng)為19、85萬人。
2、商圈人流截面調(diào)查總體結(jié)果分析：①以目前的狀況，xx小區(qū)接入口包括龍行路、健康路及運(yùn)河路，按人流流入方向，經(jīng)過xx商城的人流總量為65,000人次，假設(shè)經(jīng)過xx商城的人流30%以上期望流入超市/百貨店，則為19,500人次，考慮到xx商城開業(yè)之后吸引效應(yīng)，預(yù)計(jì)初期亦不會(huì)超過65,000人次，以人流比重計(jì)算，商業(yè)人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場(chǎng)買單率30%，買單人數(shù)為5850人，平均買單額76、89元，則人均買單額6352×76、89/7300=67元，日營業(yè)收入為39萬元。②xx商圈人流的一個(gè)重要的流動(dòng)特點(diǎn)是：由運(yùn)河路上出到太白路的人流(2、08萬)較顯多于太白路上進(jìn)入運(yùn)河路的人流(1、83萬)，由建設(shè)南路進(jìn)入健康路的人數(shù)(1、5萬)又較多于健康路退出建設(shè)南路的人流(1、38萬)。這一事實(shí)說明，xx商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進(jìn)運(yùn)河路，經(jīng)健康路出建設(shè)南路，或反之，xx商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于xx小區(qū)地理位置處于老運(yùn)河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地——東大寺，雖具歷史文化底蘊(yùn)，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價(jià)格為老運(yùn)河?xùn)|岸及開發(fā)區(qū)物業(yè)價(jià)格低3成為例，說明其購買力相對(duì)較弱，且據(jù)觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據(jù)觀察結(jié)果，xx小區(qū)商業(yè)人流為30%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構(gòu)成上看，女性約占41%，男性約占59%。
(三)xx市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，20*年xx市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185、9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額134、9億元。在全部消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)零售額111、3億元，比2000年增長(zhǎng)了16、1%，說明個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)在商品流通產(chǎn)業(yè)中占有主導(dǎo)地位。
�、鸥�(jìng)爭(zhēng)者基本狀況除了華聯(lián)商廈、市百貨大樓為標(biāo)志性商業(yè)設(shè)施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時(shí)代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構(gòu)成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經(jīng)營面積20000平方米，20*年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18、24%，毛利額為2175萬元，其20*年的年度目標(biāo)為1、5億，毛利額2500萬。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經(jīng)營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，20*年銷售額據(jù)推測(cè)應(yīng)低于1、2億元。綜合評(píng)價(jià)，兩大零售大戶20*年銷售額總和應(yīng)低于2、5億元，由此可以推出，專業(yè)市場(chǎng)(商場(chǎng))在xx市零售業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的份額，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占市場(chǎng)絕對(duì)份額。
�、聘�(jìng)爭(zhēng)者分析①從目前社會(huì)零售總額及兩大龍頭商場(chǎng)的銷售額外負(fù)擔(dān)，我們可以看到專業(yè)市場(chǎng)(商場(chǎng))在xx市零售業(yè)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的份額，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占零售商場(chǎng)絕對(duì)份額。②商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場(chǎng)、超市、專業(yè)零售商場(chǎng)、專賣店及批發(fā)市場(chǎng)、夜市各領(lǐng)風(fēng)騷，并針對(duì)不同的消費(fèi)群體，占有相當(dāng)市場(chǎng)份額，諸多初級(jí)市場(chǎng)形態(tài)的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯(lián)商廈及市百貨營業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質(zhì)、地理位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)、管理模式、服務(wù)功能等多方面來看，它們代表了目前零售業(yè)的主流，其購物環(huán)境相對(duì)滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應(yīng)列為本論證項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構(gòu)成了xx市商業(yè)的一道風(fēng)景線，也成為時(shí)尚消費(fèi)的主要場(chǎng)所。但其價(jià)格的不透明性及對(duì)品質(zhì)的擔(dān)心，成為廣大時(shí)尚品牌消費(fèi)者的一道潛在屏障。
(四)居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查
為了更好地把握xx市居民的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為，配合xx商城市場(chǎng)調(diào)研，特此設(shè)計(jì)了一組問卷，并通過實(shí)地詢問得到相關(guān)數(shù)據(jù)37份。本問卷分四部分，第一部分是消費(fèi)者自然狀況;第二部分析解消費(fèi)者商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣及原因;第三部分是商業(yè)環(huán)境滿意度;第四部分試圖解釋消費(fèi)者對(duì)xx商城的認(rèn)知度及其評(píng)價(jià)。
(1)xx市樣本消費(fèi)者概況本次市調(diào)隨機(jī)采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%，男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%，基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成(男性51%，女性49%)。(2)居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣居民商場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣反映了居民的消費(fèi)模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層(500-600元)與高收入層(1000元以上)的消費(fèi)判別卻不甚明顯，傾向于超市消費(fèi)。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價(jià)的經(jīng)營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了居民的認(rèn)可。(3)居民偏愛商場(chǎng)購物的原因調(diào)查表明，信譽(yù)好(38%)、購物環(huán)境好(22%)是商場(chǎng)購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費(fèi)者的消費(fèi)心理具有明顯不同，商品質(zhì)量和商業(yè)信譽(yù)是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，這也反映出，商業(yè)環(huán)境還處在相對(duì)商業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，商業(yè)環(huán)境及商譽(yù)相對(duì)滯后，其經(jīng)營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費(fèi)者對(duì)大商場(chǎng)給予了滿意的答復(fù)。分析結(jié)果表明，商譽(yù)和商品質(zhì)量是xx市消費(fèi)者最關(guān)心的購物因素，也是我們作為競(jìng)爭(zhēng)者需要利用的直接的市場(chǎng)契入點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)。(4)對(duì)xx商城的認(rèn)知度和評(píng)價(jià)xx商城作為xx市政府的重點(diǎn)改造項(xiàng)目，得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注，調(diào)查結(jié)果顯示73%的樣本消費(fèi)者知道xx商城，反映出該項(xiàng)目除了開發(fā)商的人為炒作外，政府力也產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)效應(yīng)。由社會(huì)效應(yīng)而產(chǎn)生的吸引力效應(yīng)則解釋了xx市居民近乎92%的消費(fèi)者對(duì)xx商城的光顧傾向。另外，對(duì)于未來xx小區(qū)的定位測(cè)試表明，52%的xx小區(qū)認(rèn)知消費(fèi)者認(rèn)為，未來xx小區(qū)是居民及商業(yè)混合區(qū)，41%的認(rèn)知消費(fèi)者更潛在定位為休閑小區(qū)，此潛在定位對(duì)小區(qū)商業(yè)投資商具有一定優(yōu)勢(shì)。
(五)xx商城超市/百貨店內(nèi)部力量分析
xx小區(qū)的社會(huì)效應(yīng)帶來的對(duì)xx商城的社會(huì)關(guān)注，成為本項(xiàng)目突出的吸引力效應(yīng);良友商業(yè)近三年的商業(yè)運(yùn)作積累的經(jīng)驗(yàn)，可以直接稼接到新項(xiàng)目，成為新項(xiàng)目動(dòng)作的技術(shù)保障;山東xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本項(xiàng)目投資方的經(jīng)營模式和價(jià)值理念存在共性，形成利益互補(bǔ)，利于本項(xiàng)目的平衡動(dòng)作;本超市/百貨店項(xiàng)目規(guī)模較大，起點(diǎn)較高，較易形成轟動(dòng)效應(yīng)，引領(lǐng)xx市商業(yè)趨勢(shì)。
(六)xx商城超市/百貨店項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
1、投資估算項(xiàng)目總投資為4070萬元，其中：設(shè)備購置費(fèi)726萬元，裝修及裝飾費(fèi)644萬元，開辦費(fèi)500萬元(包括廣告費(fèi)150萬元)，正常年份的流動(dòng)資金2200萬元。
2、總成本費(fèi)用估算商品銷售成本按預(yù)測(cè)商品銷售收入12480萬元的85%進(jìn)行計(jì)算;場(chǎng)地租金按每天0、46元/每平方米，每?jī)赡赀f增1、6%進(jìn)行計(jì)算;財(cái)務(wù)費(fèi)用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進(jìn)行計(jì)算;按職工總?cè)藬?shù)800人，年人均工資4500元，估算的年工資總額為360萬元。設(shè)備的價(jià)值為726萬元，預(yù)計(jì)殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費(fèi)用138萬元;裝修及裝飾費(fèi)、開辦費(fèi)均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)計(jì)入總成本費(fèi)用表中，再加上其他費(fèi)用，即可得項(xiàng)目各年的總成本費(fèi)用。
3、商品銷售收入、應(yīng)交增值稅、銷售稅金及附加與應(yīng)交所得稅的估算商品銷售收入按每天40萬元進(jìn)行計(jì)算，年銷售收入為14600萬元，銷售額為12480萬元(不含稅);應(yīng)交增值稅按銷售額的1、8%進(jìn)行計(jì)算;銷售稅金及附加按應(yīng)交增值稅的10%進(jìn)行計(jì)算;應(yīng)交所得稅按33%的稅率，虧損在五年之內(nèi)予以彌補(bǔ)進(jìn)行計(jì)算(未考慮稅收優(yōu)惠政策)。項(xiàng)目各年的商品銷售收入、應(yīng)交增值稅、銷售稅金及附加與應(yīng)交所得稅。
4、財(cái)務(wù)分析(1)盈虧平衡分析項(xiàng)目正常營業(yè)時(shí)，年平均費(fèi)用為1860(即27892/15)萬元，銷售成本為銷售額的15%，銷售稅金及附加為銷售額的0、18%，不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，不考慮所得稅的因素，以銷售額表示的盈虧平衡點(diǎn)為：1860/(1-0、85-0、0018)=12550(萬元)計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目年銷售額達(dá)到12550萬元時(shí)，企業(yè)可以不虧不盈。(2)敏感性分析就項(xiàng)目的銷售毛利率、銷售收入、投資總額三個(gè)因素變化對(duì)所得稅前的凈現(xiàn)值進(jìn)行敏感性分析。據(jù)分析銷售毛利率最為敏感，當(dāng)銷售毛利率增加4%時(shí)，項(xiàng)目可行;其次是銷售收入;投資總額為最不敏感的因素。
5、評(píng)價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目在銷售毛利率達(dá)到19%時(shí)，凈現(xiàn)值為310萬元，因此，該項(xiàng)目在實(shí)施過程中，如果能夠?qū)崿F(xiàn)較高的銷售毛利率，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度看，是可以接受的。
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