可行性研究開題報告
一、選題的目的、意義和研究現(xiàn)狀
1、可行性研究的概念
可行性研究(Feasibility Study)是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法�？尚行匝芯繎�(yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。
2、可行性研究的作用
可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。對建設(shè)項目進行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學(xué)方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。
1)可行性研究在建設(shè)前期中的作用
工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設(shè)單位決策性的文件。
2)可行性研究與設(shè)計項目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)�？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格項目建議書，可研報告的審批制度，確�？裳袌蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計，設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。
3、可行性研究的方法
可行性研究的方法很多，本身是相關(guān)方法的集成。從總體方向上劃分包括經(jīng)濟評價法、市場預(yù)測法和投資估算法。從內(nèi)容上講主要包括戰(zhàn)略分析、調(diào)查研究、預(yù)測技術(shù)、系統(tǒng)分析、模型方法和智囊技術(shù)等。
1)經(jīng)濟評價方法
可行性研究的經(jīng)濟評價方法分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價"部分。財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格的條件下考慮項目的財務(wù)可行性。財務(wù)評價只計算項目本身的直接效益和直接費用，即項目的內(nèi)部效果。使用的計算報表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益率估算表。評價的指標(biāo)以財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標(biāo)。國民經(jīng)濟評價是從國民經(jīng)濟綜合平衡的角度分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈效益，包括間接效益和間接費用，即項目的外部效果。為正確估算國民經(jīng)濟的凈效益，一般都采用影子價格代替財務(wù)評價中的現(xiàn)行價格。國民經(jīng)濟評價的基本報表為經(jīng)濟現(xiàn)金流量表(分全部投資與國內(nèi)投資兩張表)。評價的指標(biāo)是以經(jīng)濟內(nèi)部收益率為主要指標(biāo)，同時計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟凈現(xiàn)值率等指標(biāo)，
2)市場預(yù)測法
市場預(yù)測是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素進行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場的銷售情況，根據(jù)市場需求量來確定擬建規(guī)模，以避免選擇項目的盲目性.
市場預(yù)測的方法大體分為兩大類，一類為定性預(yù)測方法，如判斷預(yù)測法、專家評估法等;另一類是定量預(yù)測方法，如時間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析法、經(jīng)濟計量模型分析法等.本文所論及的灰色預(yù)測模型屬定量預(yù)測方法，其特點是應(yīng)用范圍廣，預(yù)測精度高，預(yù)測結(jié)果更為符合實際，對可行性研究中的市場預(yù)測具有重要意義.
3)投資估算法：
A、工程投資比例分析
a、主要生產(chǎn)項目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項目、公用工程項目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運輸及外管)、服務(wù)性工程、生活福利設(shè)施、廠外工程、其它費用項目、預(yù)備費各占建設(shè)總投資的比例。
b、設(shè)備購置費、建筑工程費、安裝工程費、其他費用占建設(shè)總投資的比例。
B、分析影響投資的主要因素
C、與國內(nèi)類似工程項目的比較，分析說明投資高低原因
4). 增量凈效益法(有無比較法)
將有項目時的成本(效益)與無項目時的成本(效益)進行比較，求得兩者差額，即為增量成本(效益)，這種方法稱之為有無比較法。有無比較法比傳統(tǒng)的前后比較法更能準(zhǔn)確地反映項目的真實成本和效益。
4、 可行性研究現(xiàn)狀以及與國外研究的差異：
1)我國目前可行性研究存在的主要問題，
A是工程技術(shù)方案的研究論證深度不夠。按照國外的通常做法，可行性研究階段的研究深度應(yīng)能達到定方案的程度，因此要求在工程技術(shù)方案論證，應(yīng)達到Basic Design或Concept Design的程度，基本相當(dāng)于我國的初步設(shè)計應(yīng)達到的水平，應(yīng)提出明確的設(shè)備清單;
B是財務(wù)評價就項目論項目，這與國外利用企業(yè)理財?shù)睦碚摵头椒ㄟM行資本預(yù)算管理，對投資項目進行投資決策和融資決策的通行做法存在重大差異，并且在經(jīng)濟評價方面不恰當(dāng)?shù)厥褂昧?quot;國民經(jīng)濟評價"的概念，由此引起一系列的認識誤區(qū);
C是在市場分析、組織機構(gòu)分析等方面與國外差別較大，研究深度嚴(yán)重不足;
D是不重視多方案的比選及項目風(fēng)險分析，或者分析的內(nèi)容、深度嚴(yán)重不足，缺乏項目周期各階段風(fēng)險管理的統(tǒng)一籌劃及策略論證。
4結(jié)合所選項目所處行業(yè)談?wù)勀阕约簩υ撔袠I(yè)在進行可行性研究時應(yīng)如何進行。
2)我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)�；⑵放苹�、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。
隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運用信息技術(shù)所帶來的巨大生產(chǎn)力，盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平,無疑成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的重點。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)，必須在先進的管理理念和方法的指導(dǎo)下，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點出發(fā)，滿足房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的需求。
3)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及所存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)在做可行性研究的時候應(yīng)該注意以下問題，
A、行業(yè)整體分析
a國家和行業(yè)部門應(yīng)對以往的規(guī)定進行清理，制定新的有關(guān)可行性研究的內(nèi)容和深度的規(guī)定，使得可行性研究有法可依，有章可遁。其基本要求是：一要符合我國的實際情況。二是晝與國際工程咨詢業(yè)的要求接軌。三是根據(jù)本待業(yè)部門的特點，盡量細化有關(guān)條款。
b認真貫徹執(zhí)行國家計季有關(guān)工程咨詢單位持證執(zhí)業(yè)的規(guī)定。國家相關(guān)部門下法了許多關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的文件，這些文件對工程咨詢業(yè)的管理都有做了明確規(guī)定。在這里需特別提出的是，中咨協(xié)會和各地方、行業(yè)協(xié)會在資格認定、年檢復(fù)評中就特別注意：在資格認定時要嚴(yán)格按照2號令中規(guī)定的資格標(biāo)準(zhǔn)，逐條對照，對達不到要求的，堅決不予認定。在年檢復(fù)評中，要嚴(yán)格審查其產(chǎn)品(哪可行性研究報告)的質(zhì)量，要嚴(yán)肅處理，該降級的降級，該取消資格的就取消資格，決不手軟。
c加強對建設(shè)單位和設(shè)計單位的人員培訓(xùn)。針對建設(shè)單位和設(shè)計單位缺乏編制可行性研究方面的人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計劃、有組織、多渠道地培訓(xùn)有關(guān)方面的人員。近幾年來，甘肅省工程咨詢協(xié)會和甘肅省工程咨詢中心共同組織了八期建設(shè)項目管理培訓(xùn)研討班。主要培訓(xùn)內(nèi)容是：建設(shè)項目程序、項目建議書的編制方法、可行性研究概論及編制方法、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法及軟件應(yīng)用。參加培訓(xùn)的人員有工程咨詢單位、省地縣政府經(jīng)濟建設(shè)主管部門、企事業(yè)等單位的400多人次，收到了顯著效果。此外，設(shè)計單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。
d按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。黨和國家一直十分關(guān)心和重視工程質(zhì)量，近幾年來，連續(xù)發(fā)文，再三強調(diào)。如，1999年國務(wù)院發(fā)出了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》。2000年又發(fā)布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。對于已經(jīng)頒發(fā)的政令，我們一定要不折不扣地執(zhí)行。嚴(yán)格把好建設(shè)項目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評估，審批單位不予審批。
e設(shè)計單位應(yīng)加強企業(yè)管理。就可行性研究而言，最重要的是質(zhì)量管理。質(zhì)量管理，包括質(zhì)量意識和管理措施。所謂質(zhì)量意識：一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要把質(zhì)量管理當(dāng)作企業(yè)管理的核心工作來抓。二是堅持不懈向全體員工進行質(zhì)量第一思想的宣傳、教育，樹立全員質(zhì)量觀念。三是加強職業(yè)道德教育，堅持公正、科學(xué)、求實的行業(yè)道德，認真調(diào)查研究，不說假話、空話、套話。四是量力而行，在自己的資質(zhì)和能力范圍內(nèi)，承擔(dān)力所能及的任務(wù)。在管理措施上，設(shè)計單位應(yīng)積極創(chuàng)造條件，按照ISO9000族2000版國際標(biāo)準(zhǔn)建立現(xiàn)代化的質(zhì)量管理體系。
B、具體項目分析
對于具體項目的可行性研究分析的時候還應(yīng)該做到具體問題具體分析，房地產(chǎn)做為不動產(chǎn)有自己的特點，不管是對個人還是集體來說，房地產(chǎn)都是一筆大的投入;所以在做項目可行性研究的時候要特別注意目標(biāo)群體的消費喜好和消費能力，主要分析以下幾個方面
a項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r以及對房地產(chǎn)業(yè)的影響，
b項目所在地區(qū)的各種政策，包括市區(qū)規(guī)劃或者出臺的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的具體措施
c項目所在地區(qū)的消費結(jié)構(gòu)以及消費喜好
d項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)對外地居民的吸引力，比如北京的住宅就比一個小縣城的銷售目標(biāo)要廣，熱點旅游地區(qū)或者環(huán)境狀況優(yōu)異的地區(qū)可能比其它地方更容易吸引外地居民入住。
e另外就是項目本身是否具備獨特的優(yōu)勢，包括項目所在地段，物業(yè)管理，企業(yè)品牌，住宅檔次和戶型結(jié)構(gòu)等。
選題的意義：可行性研究的結(jié)論直接影響到項目的下一步實施計劃，可行性研究的過程就是對項目是否可行的論證過程;然而目前項目可行性研究存在許多問題，這既包括國家的政策問題，也包括項目開發(fā)商的問題，對其論證過程不負責(zé)任，對其中數(shù)據(jù)不進行認真仔細的分析，整個分析過程缺乏科學(xué)性，使其論證結(jié)果不具有真實性，當(dāng)然就導(dǎo)致許多項目的失敗。針對目前項目可行性研究的現(xiàn)狀，本研究重點闡述項目可行性研究在項目開發(fā)前期的重要性，系統(tǒng)闡述項目可行性研究的方向、方法、內(nèi)容以及整體框架結(jié)構(gòu)，對其中三個問題做具體詳細的分析，第一就是地區(qū)發(fā)展規(guī)劃和政策對房地產(chǎn)的影響，第二就是項目可行性研究的市場分析部分，包括市場調(diào)研和市場預(yù)測兩個部分，其中市場調(diào)研是項目可行性研究的最重要組成部分，也是開展項目可行性前期工作和前提條件，可以說，沒有市場調(diào)研就不具備做可行性研究的條件。第三就是項目可行性研究的財務(wù)分析部分，有了市場調(diào)研，就有了最基本的數(shù)據(jù)，而財務(wù)分析就是在最基本的數(shù)據(jù)上做系統(tǒng)的分析，利用各種分析方法得出財務(wù)是否可行的相關(guān)結(jié)論，所以，財務(wù)分析的結(jié)果就是選擇是否進一步進行實施項目的根據(jù)!在進行項目可行性研究的同時，對自己所學(xué)的知識做了一個充分的總結(jié)運用!及時補充自己知識面的不足，也將現(xiàn)時實踐將理論知識結(jié)合運用。
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