民間借款合同糾紛

時間：2022-10-09 01:24:30 借款合同我要投稿

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民間借款合同糾紛

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民間借款合同糾紛

　　民間借貸合同糾紛案件典型案例分析—— 名為買賣實(shí)為抵押合同的認(rèn)定

　　無爭議事實(shí)：20**年7月4日出賣人馬某、曹某夫妻二人與買受人孫某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》一份，約定案涉房屋售價(jià)24萬元，出賣人欠銀行尾款由買受人代為償還。

　　另還約定“20XX年8月4日前甲方有權(quán)反悔賣房，退回乙方定金，解除合同”同日，賣方出具24萬元的收條一張。

　　同年9月18日，孫某將貸款本息還清，解除了房屋抵押，并于19日按房屋評估價(jià)值交納了稅費(fèi)辦理了過戶，于22日領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，但馬某、曹某一直在該房屋內(nèi)居住。

　　直到2013年6月份，孫某以排除妨礙為由將馬某、曹某訴至法院，經(jīng)過法院一審、二審法院四次審理，最后，馬某、曹某于2016年將孫某訴至法院，要求確認(rèn)《房屋買賣協(xié)議》無效，確認(rèn)訴爭房產(chǎn)歸其所有。

　　有爭議事實(shí)：馬某、曹某主張?jiān)摗斗课葙I賣協(xié)議》實(shí)際上系其二人為其親屬借款提供擔(dān)保，并非真正的買賣，其親屬實(shí)際只收到借款16萬元。

　　其親屬出具證言一份，證實(shí)內(nèi)容與馬某、曹某陳述一致。

　　但孫某主張，因馬某、曹某未提供其親屬借款的證據(jù)、且其兩方存在親屬關(guān)系，所以，堅(jiān)持主張買賣合同是雙方真實(shí)意思表示。

　　兩種不同觀點(diǎn)

　　第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為《房屋買賣協(xié)議》無效，案涉房產(chǎn)應(yīng)歸二原告所有。

　　理由是：依據(jù)最高法《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，本案應(yīng)適用該條款依法認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》無效，將房產(chǎn)歸還原權(quán)利人。

　　第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為《房屋買賣協(xié)議》合法有效，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請求。

　　理由是：首先，原告未提供《房屋買賣協(xié)議》名為買賣實(shí)為抵押的證據(jù);其次，最高法《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款不適用于本案。

　　理由是：首先，因買賣協(xié)議的簽訂和房產(chǎn)過戶都發(fā)生在20XX年，根據(jù)法不溯及既往原則，不能以2015年的司法解釋去評判20XX的行為。

　　其次，該解釋規(guī)定的內(nèi)容也與本案的事實(shí)情況不同。

　　而本案中，第一個不同是，買賣協(xié)議的內(nèi)容上未涉及民間借貸問題，且原告也未提供任何證據(jù)證明“以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保”。

　　第二個不同是，借款后期后，雖借款人未能還款，但因在買賣協(xié)議中約定了生效的時間條件，所以買賣合同已經(jīng)生效。

　　第三個不同是，本案的買賣合同已經(jīng)履行完畢，出借人并未要求履行生效合同，而是借款人在要求確權(quán)，所以，在以物抵債后，不應(yīng)再次提出抵債無效。

　　案件評析

　　筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

　　1、從內(nèi)容上看，約定了原告可以反悔的時間即解除時間，那么該協(xié)議的生效時間即“20XX年8月5日前”，原告未行使解除權(quán)，該合同即生效。

　　在20XX年8月4日前具有抵押性質(zhì)，但在20XX年8月5日后因時間條件成就而轉(zhuǎn)變成了真正的買賣協(xié)議。

　　2、從履行上看，該協(xié)議生效后，被告償還了銀行貸款解除了抵押，且在被告還款后，原告沒有再償還貸款或是對被告的還款行為提出任何異議。

　　在被告過戶后，原告配合被告辦理的抵押貸款手續(xù)等行為說明房屋出售給被告是符合原告真實(shí)表示的。

　　3、從法律規(guī)定上看，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十四條，該兩條規(guī)定即為法律所禁止的流押條款，但本案中雙方并非流押，而是房屋買賣。

　　首先，被告不能直接從借款協(xié)議中取得該房屋的所有權(quán)，而是要通過償還銀行貸款履行買賣協(xié)議來取得。

　　其次，買賣協(xié)議為依法成立并生效的合同，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　再者，在約定日期前還款該協(xié)議解除，如未還款該協(xié)議即生效，選擇還款或是賣房，均符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，原告在方式的選擇上更具有主動性，如果原告認(rèn)為違背其意思表示，完全可在1年的除斥期間內(nèi)主張撤銷。

　　4、最高法的相關(guān)會議精神并不禁止“以房抵債”

　　《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第33條規(guī)定：“當(dāng)事人在債務(wù)清償屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效的，一般不予支持。”可見，以房抵債后義務(wù)人不可再主張協(xié)議無效。

　　最后，筆者認(rèn)為，民間借貸中“名為買賣、實(shí)為抵押”的情況各不相同，不能一律適用《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定認(rèn)定協(xié)議無效。

　　最高法《民間借貸糾紛49個常見問題裁判指引》第7條也明確：“當(dāng)事人同時有房屋買賣與民間借貸意思表示的，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定與處理?【解析】中寫明“有的當(dāng)事人的意思表示具有復(fù)合性，房屋買賣與借貸法律關(guān)系并存;有的意思表示還會發(fā)生轉(zhuǎn)化，起始為借貸，后期又轉(zhuǎn)化為房屋買賣。

　　此類案件，從交易目的看，他們之間的法律關(guān)系并不是必然停留在某一個法律關(guān)系之中且不能轉(zhuǎn)換，如何轉(zhuǎn)換取決于當(dāng)事人的意思自治;從約定的房屋價(jià)格看，雙方當(dāng)事人履行《商品房買賣合同》不會導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡。

　　據(jù)此，借款人為借款與出借人簽訂買賣合同，借款到期后借款人不能還款，出借人要求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同和買賣合同合并審理。”可見，在當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保如借款人不能如期還款，對于出借人請求履行買賣合同的主張不予支持。

　　但借款到期后，借款關(guān)系轉(zhuǎn)化成房屋買賣法律關(guān)系或者是以物抵債后，如果借款人在法律關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)化或是以物抵債后，主張以物抵債不生效的，是不予支持的。

　　民間借款合同

　　甲方(出借人)____________ 身份證號碼：_______________

　　乙方(借款人)____________ 身份證號碼：__________________

　　為了明確責(zé)任，恪守信用，在雙方自愿、協(xié)商情況下特簽訂本合同以資共同信守。

　　一、借款金額(大寫)

　　二、借款用途：借款人因___需要，急需一筆資金。

　　三、借款利率：______，按年收息，利隨本清。

　　四、借款期限：借款時間自___年___月___日起至___年___月___ 日止。

　　五、還款日期和方式：____________________________

　　六、違約責(zé)任：

　　借款方應(yīng)按合同規(guī)定的時間還款。