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探求房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算經(jīng)濟(jì)論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容
�。ㄒ唬╅_發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：
1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。
2、銷售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。
3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。
二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：
�。ㄒ唬┮私忾_發(fā)成本的設(shè)計(jì)正確了解這一項(xiàng)，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項(xiàng)目展開核算，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。
�。ǘ┓智宄杀緦ο笤诹私獬杀镜膶ο髸r(shí)，應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會(huì)存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了�！罢l得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實(shí)際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。
�。ㄈ┮恍╅g接費(fèi)用的核算很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開發(fā)成本。
�。ㄋ模┖雎皂�(xiàng)目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤�？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。
而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚�(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題，可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。
但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財(cái)務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù)，在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。
三、結(jié)束語
伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大以及市場經(jīng)濟(jì)逐步推進(jìn)的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要制訂符合實(shí)際切實(shí)的會(huì)計(jì)核算方法，才能達(dá)到提高利潤的終極目標(biāo)。
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