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商品房預(yù)售合同效力
關(guān)于商品房預(yù)售合同效力是怎樣的，如何才有效，下面一起看看關(guān)于商品房預(yù)售合同效力吧。
商品房預(yù)售合同效力【1】
一、我國(guó)的商品房預(yù)售合同登記備案制度
法律上登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同(也包括商品房預(yù)售合同)的履行行為，作為房地產(chǎn)物權(quán)歸屬和變動(dòng)的生效要件。
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均規(guī)定預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，登記備案后的商品房預(yù)售合同有什么樣的法律效果?
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條、第13條規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，“開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，
沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。
商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)售許可證制度作為行政管理手段同時(shí)規(guī)定下來(lái)，商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力卻未明文加以規(guī)定，將其作為判定商品房預(yù)售合同成立或生效的要件亦或?qū)挂瑢?duì)此學(xué)界爭(zhēng)議很大，各地方法規(guī)的規(guī)定也存在不同的做法。
根據(jù)我國(guó)合同法“合同的訂立”一章的規(guī)定，雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即成立，而不需要其它附加條件標(biāo)志合同的成立。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持，案例中判案理由：房屋買賣合同登記備案，屬于行政管理部門的一種管理措施，不是確立合同效力的必要條件，即來(lái)源于該司法解釋。
可見(jiàn)現(xiàn)階段商品房預(yù)售合同登記備案制度登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅僅規(guī)定成為了一種備案性質(zhì)行政管理手段，而尚不能發(fā)揮保護(hù)民事權(quán)利的作用。
二、商品房預(yù)售合同登記備案制度今后的發(fā)展
商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同，預(yù)購(gòu)方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，在較長(zhǎng)的履行期限內(nèi)，預(yù)售方為融資難保不將預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并辦理登記手續(xù)，第三人根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則即取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。
由于開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)的遠(yuǎn)期性及在建房屋物理形態(tài)的不確定性，使得開(kāi)發(fā)商遲延履行合同義務(wù)或不當(dāng)履行的可能性加大，預(yù)售商品房中購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)有先后之分，故預(yù)購(gòu)人不能享有同時(shí)履行抗辯權(quán)及先履行抗辯權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”，實(shí)際上預(yù)購(gòu)人舉證證明惡意串通很困難以及存在第三人善意取得的情況，
預(yù)購(gòu)方不能實(shí)現(xiàn)法律規(guī)定的此項(xiàng)撤銷權(quán);此外還存在預(yù)售方在預(yù)售后土地、房屋抵押、抵押后預(yù)售的情形，盡管預(yù)購(gòu)人可以要求預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任來(lái)補(bǔ)償自己的損失，但其不能實(shí)現(xiàn)簽訂合同所要達(dá)到的取得房屋物權(quán)的目的。
為減少類似糾紛，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，因此需要變革現(xiàn)有法律制度來(lái)對(duì)此進(jìn)行更充分的救濟(jì)，許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，將登記備案賦予預(yù)告登記的作用，讓登記過(guò)的預(yù)售合同不同于一般債權(quán)具有排他效力。
預(yù)告登記，是為保全不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)而將合同債權(quán)進(jìn)行的登記。
一般的登記，都是不動(dòng)產(chǎn)完成權(quán)的登記，即權(quán)利人或者利益人在登記時(shí)取得或者消滅一項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記;而預(yù)告登記，權(quán)利人或者利益人在登記時(shí)只能取得或者涂銷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)--即在未來(lái)才能變成完成權(quán)的登記。
預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記法上與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度，在我國(guó)民事立法中沒(méi)有建立這項(xiàng)制度。
預(yù)告登記制度最早起源于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來(lái)為德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所借鑒，成為民法不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一項(xiàng)重要制度。
商品房預(yù)售行為屬于典型的遠(yuǎn)期交易，大陸法系民法物權(quán)行為理論將其分為債權(quán)行為和物權(quán)行為兩個(gè)部分，其中簽訂商品房預(yù)售合同是債權(quán)行為，商品房產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶是物權(quán)行為。
預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同后所享有的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，不具有物權(quán)絕對(duì)的對(duì)抗力，其實(shí)現(xiàn)必須依賴預(yù)售人的履行能力與履行態(tài)度，這種合同之債是難以保障預(yù)購(gòu)人達(dá)成合同目的。
而此時(shí)商品房物權(quán)的取得雖未完成，但已經(jīng)進(jìn)入了完成的過(guò)程，預(yù)購(gòu)人取得了對(duì)在建商品房具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，所謂期待權(quán)系指因具備取得權(quán)利的部分要件而受法律保護(hù)具有了權(quán)利性質(zhì)的法律地位，又可以說(shuō)是取得權(quán)利之權(quán)利，法律往往賦予一定的效力——先效力，確保權(quán)利要件的完成，順利取得權(quán)利。
預(yù)告登記將物權(quán)公示效力適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，并不是物權(quán)登記，但經(jīng)過(guò)登記公示該權(quán)利的效力能夠?qū)沟谌耍踔量梢愿哂谄渌呀?jīng)設(shè)定在預(yù)購(gòu)房屋上的物權(quán)，如抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)等，具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)。
預(yù)告登記制度作為物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的延伸，將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，將債權(quán)物權(quán)化，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
物權(quán)與債權(quán)的獨(dú)立性已隨著客觀的需要和理論的發(fā)展越來(lái)越具有相對(duì)化的意義。
預(yù)告登記的作用：預(yù)告登記之后妨礙請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)或者損害請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效，限制不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人處分權(quán)利，使納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。
同時(shí)在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人債權(quán)經(jīng)過(guò)公示，根據(jù)公示制度，不但產(chǎn)生公信力，可以對(duì)抗未經(jīng)過(guò)公示的第三人債權(quán)，第三人違背預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)目的的不動(dòng)產(chǎn)取得無(wú)效，故對(duì)第三人將要的交易產(chǎn)生警示作用，避免善意第三人發(fā)生損失。
三、我國(guó)立法對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度規(guī)定的變化
現(xiàn)有商品房預(yù)售合同登記備案制度已不能適應(yīng)社會(huì)的需求，在物權(quán)法尚未出臺(tái)之際，司法解釋和一些地方性的操作規(guī)定已經(jīng)賦予預(yù)售商品房預(yù)售登記新的法律效力，商品房預(yù)售合同登記從原來(lái)純粹的預(yù)售登記備案的行政管理手段轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂形餀?quán)的擔(dān)保性質(zhì)。
最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”該條款體現(xiàn)了在保持社會(huì)穩(wěn)定的歷史責(zé)任下對(duì)消費(fèi)者的特別保護(hù)。
《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
預(yù)售商品房的買受人所享有的僅是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該司法解釋雖沒(méi)有明確規(guī)定必須經(jīng)依法登記備案的債權(quán)可以對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)，能夠讓債權(quán)具有排他效力，從中我們已經(jīng)明了預(yù)告登記的基本原理在此運(yùn)用，只是擁有此項(xiàng)具有物權(quán)效力債權(quán)的債權(quán)人范圍尚小。
另外《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定當(dāng)事人未辦理商品房預(yù)售及變更合同登記的不得對(duì)抗第三人：《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無(wú)效……”。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》第二十一條中規(guī)定了預(yù)告登記制度，為保證債權(quán)人的期待利益限制債務(wù)人的處分行為。
商品房預(yù)售合同登記備案的效力思考【2】
關(guān)于我國(guó)商品房預(yù)售合同的登記備案制度，在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到一些難以處理的問(wèn)題。
有一個(gè)案件，開(kāi)發(fā)商將房屋出售，簽訂了預(yù)售合同并進(jìn)行了合同登記備案。
但是因各種原因購(gòu)房人一直也沒(méi)有交房款，該房屋也一直沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
現(xiàn)在購(gòu)房人成了另外案件的被執(zhí)行人，那么關(guān)于該房屋是否能成為執(zhí)行標(biāo)的?申請(qǐng)執(zhí)行人根據(jù)該房屋的預(yù)售合同登記材料要求法院查封該房屋，法院能否進(jìn)行查封?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
由此可見(jiàn)，該案中進(jìn)行了預(yù)售合同登記備案的房屋，法院并不能進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，從而不能成為該案執(zhí)行標(biāo)的。
那么預(yù)售合同的登記備案究竟具有怎樣的效力呢?下面結(jié)合我國(guó)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行探討。
一、有關(guān)商品房預(yù)售合同登記備案的法律規(guī)定
1、我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案。”
2、我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第12條規(guī)定，預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
3、《合同法》第44規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的釋》(一)第9條明確解釋：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第6條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
5、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效;如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效。”
6、最高人民法院 2002年6月20日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”
7、我國(guó)物權(quán)法第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
第20條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
二、有關(guān)商品房預(yù)售合同登記備案的思考
1、我國(guó)法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。
如上述1、2點(diǎn)所提及的《房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案。”建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條都有相應(yīng)的關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的具體規(guī)定，且已明確規(guī)定登記備案時(shí)間為預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)。
國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條也對(duì)此作出了規(guī)定。
2、商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。
如上述3、4點(diǎn)所提到的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外。”
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定，“依據(jù)法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
《物權(quán)法》第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
因此，如果商品房預(yù)售合同沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，而開(kāi)發(fā)商又把這套房賣給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。
這時(shí)，盡管你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)，但你與開(kāi)發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
3、在傳統(tǒng)的法律框架下，預(yù)售合同的登記備案，只能對(duì)抗第三人的債權(quán)，無(wú)法對(duì)抗第三人此后成立的物權(quán)變動(dòng)。
商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。
作為一種債的法律關(guān)系，經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同，買受人是否對(duì)合同債權(quán)具有對(duì)抗力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為，實(shí)踐中均難以操作。
在以前的司法實(shí)踐中，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記往往當(dāng)作是對(duì)預(yù)售進(jìn)行行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力。
盡管沒(méi)有法律法規(guī)的明確規(guī)定，但最高人民法院的有關(guān)司法解釋卻對(duì)此有所涉及，成為司法實(shí)踐中處理商品房預(yù)售合同登記備案問(wèn)題的依據(jù)。
如上述第5點(diǎn)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效;如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效。”
該解釋雖未提及預(yù)售合同的登記備案，但從解釋精神看，承認(rèn)了既成的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)。
即使存在預(yù)售合同的登記備案，也只能對(duì)抗第三人的債權(quán)，無(wú)法對(duì)抗第三人此后成立的物權(quán)變動(dòng)。
4、在建立了預(yù)告登記制度的情況下，預(yù)售合同的登記備案具有了物權(quán)的效力，具有了對(duì)抗第三人的排他性。
首先看看上述第6點(diǎn)所提及的最高人民法院2002年6月20日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”該條規(guī)定看似簡(jiǎn)單，如果不考慮其解釋的權(quán)限問(wèn)題，僅就解釋內(nèi)容而言無(wú)疑是一項(xiàng)重大的理論突破。
《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
預(yù)售商品房的買受人所享有的權(quán)利性質(zhì)上屬于一種請(qǐng)求權(quán)，即債權(quán)。
最高人民法院的司法解釋規(guī)定這種債權(quán)可以對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)，當(dāng)然也可以對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)和其他債權(quán)。
據(jù)此可以理解為，最高司法機(jī)關(guān)已確認(rèn)這種經(jīng)依法登記備案的債權(quán)具有了物權(quán)的性質(zhì)，即在建設(shè)工程的承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，商品房的買受人可以行使取回權(quán)，這一規(guī)定完全符合預(yù)告登記的基本原理。
隨著物權(quán)法的頒布，如上述第7點(diǎn)所提到的《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
可見(jiàn)，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。
購(gòu)房人如果未將請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，那么購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒(méi)有排他的效力，所以購(gòu)房人無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開(kāi)發(fā)商違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。
在這里，預(yù)售合同的登記備案所體現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)效力,主要是指具有了對(duì)抗第三人的排他性,能夠防止與被登記的請(qǐng)求權(quán)相同內(nèi)容的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。
但是要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)人指向的物權(quán)變動(dòng)，申請(qǐng)預(yù)告登記人必須在法律規(guī)定的期間內(nèi)進(jìn)行物權(quán)終局登記，即直接使申請(qǐng)預(yù)告登記人所期待的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。
我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
只有根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，在進(jìn)行終局登記后，物權(quán)變動(dòng)才會(huì)發(fā)生法律效力。
因此并不意味著，進(jìn)行了預(yù)告登記物權(quán)變動(dòng)就發(fā)生了法律效力。
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