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網(wǎng)簽合同的法律效力
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網(wǎng)簽合同的效力認(rèn)定
【基本案情】
丁某在一審中訴稱：丁某與陳某于2012年10月28日簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》及《過(guò)戶按揭代理合同》，買(mǎi)賣(mài)合同約定陳某將其1306號(hào)房屋出賣(mài)給丁某，合同約定該房屋總價(jià)共計(jì)985000元。
其中居間人與代理人為北京鏈家公司。
丁某與陳某同意委托該代理人辦理房屋權(quán)屬登記及物業(yè)交驗(yàn)過(guò)戶手續(xù)及相關(guān)事宜。
丁某分別于2012年10月28日、11月2日向陳某支付了2萬(wàn)元定金和購(gòu)房款43萬(wàn)元后并入住了該房屋。
后丁某于2012年12月31日又支付了250125元人民幣，并已經(jīng)支付了居間服務(wù)費(fèi)用、光纜入網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。
但陳某將房屋賣(mài)給丁某后，于2013年8月15日又與第三方孟某簽署了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，僅以65萬(wàn)元的價(jià)格將1306號(hào)房屋再次賣(mài)給孟某，并于3天后將房屋迅速過(guò)戶至孟某名下。
因此，丁某以欺詐手段獲取房屋所有權(quán)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，向法院提起訴訟，請(qǐng)求：確認(rèn)陳某與孟某之間以欺詐手段惡意簽署的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。
陳某在一審中辯稱：不同意丁某的訴訟請(qǐng)求。
孟某在一審中辯稱：陳某與孟某所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同合法，不同意丁某的訴訟請(qǐng)求。
【審理結(jié)果】
一審法院經(jīng)審理后判決：確認(rèn)陳某與孟某簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效;孟某與陳某于判決生效后共同將登記于孟某名下的1306號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某名下;駁回丁某的其他訴訟請(qǐng)求。
陳某、孟某不服一審判決，向北京一中院提起上訴。
北京一中院經(jīng)審理后改判：撤消了一審法院的民事判決并駁回丁某的訴訟請(qǐng)求。
【裁判理由】
法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
2013年8月11日，陳某與孟某就購(gòu)買(mǎi)1306號(hào)房屋簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，為完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，陳某與孟某又于2013年8月15日簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
陳某與孟某2003年8月11日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方設(shè)立民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，而陳某與孟某2003年8月15日簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，系為完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶而簽訂網(wǎng)簽合同，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不受該網(wǎng)簽合同約束。
丁某如認(rèn)為陳某與孟某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)就陳某與孟某2013年8月11日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》提出自己的主張，在該合同的法律效力未經(jīng)司法程序確認(rèn)前，丁某僅要求確認(rèn)陳某與孟某之間為辦理過(guò)戶而簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，北京一中院不予支持。
一審法院直接對(duì)網(wǎng)簽合同的效力做出認(rèn)定不當(dāng)，據(jù)此判令將1306號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記到陳某名下錯(cuò)誤，北京一中院予以糾正。
孟某在本案一審中系被告，未提出反訴，現(xiàn)上訴要求確認(rèn)1306號(hào)房屋歸其所有，本案不予處理。
陳某與孟某之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，因不在本案訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)，本案不予處理。
【裁判解析】
《中華人民共和國(guó)合同法》第二條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)。
合同應(yīng)當(dāng)要涉及民事杈利義務(wù)關(guān)系設(shè)立、變更或終止，且是雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示。
網(wǎng)簽合同是房屋買(mǎi)賣(mài)交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案而簽訂，并公布在網(wǎng)上。
網(wǎng)簽合同的真實(shí)目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，從而防止—房多賣(mài)。
從合同的性質(zhì)來(lái)看，網(wǎng)簽合同作為完成過(guò)戶的一個(gè)必經(jīng)程序，其是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)所要求的手續(xù)，真實(shí)目的是更好地完成過(guò)戶，并不是真實(shí)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系意思表示。
因此，從本質(zhì)上來(lái)看，網(wǎng)簽合同并不是一份真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人不應(yīng)該直接起訴要求確認(rèn)網(wǎng)簽合同的效力。
網(wǎng)簽合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同即為人民通常所說(shuō)的"陰陽(yáng)合同”，由于房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)依據(jù)為網(wǎng)簽合同，故當(dāng)事人為了逃避國(guó)家稅收，通常真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)格與網(wǎng)簽合同上的價(jià)格并不一致，網(wǎng)簽合同上的房屋價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。
網(wǎng)簽合同作為雙方當(dāng)事人達(dá)成一致的協(xié)議，故意降低合同價(jià)款以逃避國(guó)家稅收規(guī)定，存在損害國(guó)家利益的行為。
但對(duì)于網(wǎng)簽合同的處理，并沒(méi)有明確的規(guī)定。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。
對(duì)于當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門(mén)予以處理。
從該條規(guī)定可以看出，網(wǎng)簽合同即使是存在規(guī)避稅收征管的問(wèn)題，但并不影響整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)意思的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
此后，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第四條關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中陽(yáng)合同的效力中規(guī)定：當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。
當(dāng)事人以逃避國(guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。
具體到本案中，一審法院認(rèn)定網(wǎng)簽合同因雙方惡意串通損害國(guó)家利益，確認(rèn)網(wǎng)簽合同無(wú)效，并判決孟某將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶到陳某名下，并沒(méi)有查清案件基本事實(shí)，亦沒(méi)有認(rèn)清網(wǎng)簽合同的實(shí)質(zhì)。
一審法院對(duì)于陳某與孟某之間的真實(shí)買(mǎi)賣(mài)合同并未查明，僅依據(jù)網(wǎng)簽合同中對(duì)于價(jià)款的約定即認(rèn)定合同無(wú)效，且判令孟某返還房屋，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
網(wǎng)簽合同作為完成過(guò)戶的程序，其僅為房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中依法定程序的備案手續(xù)，本身并不產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，真實(shí)意思表示的合同為雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此在審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的案件中，應(yīng)當(dāng)對(duì)代表雙方真實(shí)意思表示的房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行審理，不能僅對(duì)網(wǎng)簽合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。
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