裝修工程合同法

　　裝修工程分包合同【1】

　　合同編號:

　　甲方(全稱):

　　乙方(全稱):

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》,《中華人民共和國建筑法》,《上海市建筑市場管理條例》及有關法律,法規(guī),遵循平等,自愿,公平和誠實信用的原則,結合本工程實際,為明確雙方的責任,權利和義務,經(jīng)甲,乙雙方協(xié)商一致,訂立本合同.

　　第一條 工程概況

　　1.1 工程名稱: . 1.2 工程地點: .

　　1.3 承包范圍及內(nèi)容: .

　　1.4 建筑面積: .

　　1.5甲方視需要,可對乙方承包范圍及內(nèi)容作出增減或調整,也可對乙方承包范圍內(nèi)的某一分項,某一產(chǎn)品,半成品材料等另行指定施工單位或供應商.乙方應無條件接受,也不因此作為對其余項目合同單價和總價作出調整的理由.

　　1.6 承包方式:本工程采用"包工料機消耗,包工期,包質量,包安全,包文明施工,包環(huán)境保護,包甲方與業(yè)主的總承包合同中所涉及到的本分包合同內(nèi)容,包甲方對業(yè)主的承諾和業(yè)主對甲方所作的規(guī)定,約束等"的包干方式,全面負責本合同范圍內(nèi)的全部工作內(nèi)容,處理好政府主管部門和社區(qū)地方關系.

　　第二條 合同工期

　　2.1 乙方接甲方進場通知后 日內(nèi)做好施工現(xiàn)場準備工作.

　　2.2 合同工期:本工程于 年 月 日開工,

　　至 年 月 日竣工,共 個日歷天.

　　2.3 工期延誤時,乙方須向甲方支付違約金,違約金為每延誤一天,按本工程總價的 計算,按天累計.

　　第三條 質量

　　3.1 本工程質量等級為 .

　　3.2 質量達不到要求時,乙方須向甲方支付違約金,違約金為 .

　　3.3 本工程質量必須通過甲方,業(yè)主,監(jiān)理,質監(jiān)站的驗收和確認.

　　3.4 乙方必須嚴格按本工程的施工圖紙,設計說明,設計變更,技術核定單等工程文件中規(guī)定和現(xiàn)行的國家,地方頒發(fā)的質量驗收規(guī)范,標準和規(guī)定要求組織施工.隨時接受甲方,監(jiān)理,業(yè)主的檢查檢驗,并為檢查檢驗提供便利條件.

　　3.5 乙方如達不到本合同約定的質量等級,甲方有權責成乙方進行返工,由此造成的一切工期,經(jīng)濟損失由乙方全額承擔.如乙方達不到約定的質量等級,由此造成的業(yè)主罰款全由乙方全額承擔.

　　3.6 乙方在施工中發(fā)生一般質量事故,由甲方提出處理方案,經(jīng)建設單位同意后,由乙方負責處理,處理結果由甲方報送政府有關部門;發(fā)生重大質量事故,必須按政府規(guī)定的處理辦法進行處理,同時承擔因此產(chǎn)生的責任.

　　3.7 甲方為維護自身的聲譽,品牌,形象,將對本工程質量進行不定期的巡查,在巡查過程中發(fā)出的質量整改通知書乙方必須在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢,發(fā)出的對乙方的罰款通知,須說明罰款理由并由乙方全額承擔,乙方必須在罰款單上簽字接受,乙方拒絕簽字并不影響罰款單的生效.

　　第四條 環(huán)境安全標化

　　4.1 本工程乙方現(xiàn)場文明施工要求為:建立現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證體系,通過安全生產(chǎn)保證體系的認證并達到"上海市標化工地"標準要求,并承擔安全貫標,一體化貫標和上級部門各種檢查和罰款所發(fā)生的費用.如達不到以上標準,甲方將對乙方進行合同總價 %的罰款.

　　相關案例【2】

　　最高院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條 規(guī)定的優(yōu)先受償權的函復》

　　福建省高級人民法院： 你院閩高法[2004]143號《關于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。

　　經(jīng)研究，答復如下：裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第286條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。

　　享有優(yōu)先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

　　此復。

　　20XX年12月8日

　　【理由】：

　　第一，裝修裝飾工程本質上屬于建設工程，應當適用《合同法》第286條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定。

　　國務院2000年1月10日頒布的《建設工程質量管理條例》第2條、2003年12月6日公布的《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。

　　國家技術監(jiān)督局發(fā)布的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》國家標準，建筑業(yè)按從事工程建設的不同專業(yè)劃分為“土木工程建筑業(yè)”、“線路、管道和設備安裝業(yè)”和“裝飾、裝修業(yè)”三大類。

　　因此，將裝修裝飾工程納入建設工程的范圍符合國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。

　　裝修裝飾工程款適用優(yōu)先受償權的原則，符合《合同法》第286條的立法本意。

　　優(yōu)先權是指特定債權人基于法律的直接規(guī)定而享有的就債務人的總財產(chǎn)或特定動產(chǎn)、不動產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)臋嗬��?/p>

　　優(yōu)先權是一種法定擔保物權，它可以就債務人的全部財產(chǎn)或特定財產(chǎn)賣得的價金優(yōu)先于其他有擔保或無擔保的債權而受清償。

　　優(yōu)先權的價值在于打破債權平等原則，賦予一些特殊債權人享有以優(yōu)先于其他債權人而受償?shù)臋嗬�，最終實現(xiàn)債權人之間的實質平等。

　　在裝飾裝修工程中，正是因優(yōu)先權人之工作行為而使原先之不動產(chǎn)增值，故其與建筑工程應屬同一法理。

　　在發(fā)包人拖欠的裝修裝飾工程價款中，除裝修裝飾所需要的材料費外，相當一部分是承包人應當支付的工作人員的工資和其他勞務費用。

　　因此，將裝修裝飾工程款納入建設工程款的范圍之內(nèi)，有利于保護廣大勞動者及時獲得勞動報酬的利益。

　　境外對裝修裝飾工程款的優(yōu)先受償權雖有不同的規(guī)定和稱謂，但其保護裝修裝飾工程款優(yōu)先受償?shù)脑瓌t基本相同。

　　在日本，將這種優(yōu)先受償權規(guī)定為先取特權，即法律所規(guī)定的特殊債權人，可以從債務人的一定財產(chǎn)中得到優(yōu)先償還的法定擔保物權。

　　如民法上雇員即使在雇主破產(chǎn)的情況下其工資也可從雇主的一般財產(chǎn)中優(yōu)先得到償還。

　　同樣，建造房屋承包人在得不到其承包費用時，能拍賣其房屋得到優(yōu)先受償。

　　《日本民法典》第327條規(guī)定：“不動產(chǎn)的先取特權，工匠、工程師及承攬人對債務人不動產(chǎn)所進行的工事費用，存在于該不動產(chǎn)上。

　　”德國和我國臺灣地區(qū)“民法”將這種優(yōu)先權劃歸法定抵押權的范疇之內(nèi)。

　　《德國民法典》第648條第1項規(guī)定：建筑工程或建筑工程的一部分承攬人，其由契約所生的債權，對定做人的建筑用地得請求讓與保全抵押權。

　　我國臺灣地區(qū)“民法”第513條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地之工作物，或為此等工作物進行重大修繕者，承攬人就承攬關系所生之債權，對于其工作物所附之定做人之不動產(chǎn)，有抵押權。

　　第二，裝修裝飾工程款的優(yōu)先受償權僅限于因裝修裝飾而使該建筑物增加的價值的范圍內(nèi)。

　　裝修裝飾工程是以已經(jīng)建造的建筑物為基礎而進行的一種二次加工和修繕，故其優(yōu)先權的行使范圍應當限定在裝修裝飾工程使建筑物增加價值的限度之內(nèi)。

　　在司法實踐中，因裝修裝飾而使建筑物增值的范圍一般應當根據(jù)當事人雙方的合同約定來判斷，如果合同中約定了洽商變更的條件及例外情形，則常常需要借助于司法鑒定來綜合判定。

　　《日本民法典》第327條第2款規(guī)定：前款先取特權，以不動產(chǎn)因工事而產(chǎn)生的增價現(xiàn)存情形為限，只就該增價額存在。

　　我國臺灣地區(qū)“民法”第513條第4項規(guī)定：第一項及第二項就修繕所增加之價值限度內(nèi)，優(yōu)先于成立在先之抵押權。

　　第三，裝修裝飾工程的發(fā)包人必須是該建筑物的所有權人，或者發(fā)包人雖然不是所有權人，但建筑物的所有權人與裝修裝飾工程的承包人之間已經(jīng)形成合同關系。

　　裝修裝飾工程總是依附于已經(jīng)完成或基本完成的建筑物之上，因此，裝修裝飾工程的發(fā)包人一般應當是該建筑物的所有權人，這是裝修裝飾工程的承包人行使優(yōu)先受償權的基礎和前提。

　　在司法實踐中，常常有一些發(fā)包人并不是裝修裝飾工程所依附的建筑物的所有權人，而是以租賃、聯(lián)營等方式實際占有和使用該建筑物的占有人，對這些裝修裝飾工程承包人的優(yōu)先受償權應當進行合理限制，即該裝修裝飾工程未征得建筑物所有權人同意擔保的前提下，該裝修裝飾工程的承包人不享有優(yōu)先受償權。

　　在本案中，發(fā)包人綠葉公司雖然不是裝修裝飾工程所依附的該建筑物的產(chǎn)權人，但產(chǎn)權人天勝公司愿意為該裝修裝飾工程的發(fā)包人綠葉公司承擔連帶保證責任，足以認定其知道并同意承包人承包其裝修裝飾工程，且建筑物的所有權人與裝修裝飾工程的承包人之間已經(jīng)形成新的合同關系。

　　因此，如果該保證合同成立，康輝公司就該裝修裝飾工程的工程款仍享有優(yōu)先受償權。

　　綜上所述，我們認為：裝修裝飾工程屬于建設工程，應當適用《中華人民共和國合同法》第286條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定，裝修裝飾工程的承包人在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權。

　　但裝修裝飾工程的承包人與該裝修裝飾工程所依附的建筑物的所有權人之間沒有合同關系的例外。

　　在本案中，福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司作為裝修裝飾工程的發(fā)包人，并不是該裝修裝飾工程所依附的建筑物的所有權人，所以，福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司與福州市康輝裝修工程有限公司的裝修裝飾合同對建筑物的所有權人福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)公司不具有約束力。

　　但是，由于該建筑物的所有權人福州天勝房地產(chǎn)公司自愿為裝修裝飾工程的發(fā)包人福州綠葉公司承擔連帶保證責任，從而在裝修裝飾工程的承包人與建筑物的所有權人之間形成了新的合同關系。

　　因此，如果該保證合同成立，福州市康輝裝修工程有限公司作為裝修裝飾工程的承包人，就發(fā)包人所欠工程價款在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權。

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