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審查二手房買賣合同注意事項(xiàng)
核心內(nèi)容：新盤樓價(jià)高，不少買新房子的人可能因?yàn)橘Y金不足難以買新房，現(xiàn)在考慮買二手房。而我們買二手房后，要注意二手房買賣合同中的條款，謹(jǐn)防不小心掉進(jìn)陷阱里。下面，法律快車小編將為您詳細(xì)介紹如何審查合同的條款。
審查好五個(gè)主要條款是簽好買賣合同的關(guān)鍵。
(一)權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。
(二)房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1、上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致；2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。
(三)房款支付條款。二手房買賣一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。(四)交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。(五)違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵(lì)市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。
篇二：二手房合同注意事項(xiàng)
就二手房合同內(nèi)容，律師總結(jié)出了12項(xiàng)要點(diǎn)。
要點(diǎn)1：詳細(xì)規(guī)定了房屋基本概況。包括房屋坐落、產(chǎn)品、書證號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設(shè)計(jì)用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易三房詳細(xì)了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。
要點(diǎn)2：房屋成交價(jià)格中，明確規(guī)定價(jià)格為按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格，包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設(shè)施、設(shè)備、物品。避免過多的糾紛。要點(diǎn)3：明確規(guī)定了房屋所有權(quán)證過戶方式及稅費(fèi)支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時(shí)間，辦證責(zé)任方。如果交易因?yàn)槲茨芗皶r(shí)辦證而失敗，可以明確責(zé)任方。
要點(diǎn)4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式，明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)規(guī)定了甲方逾期付款的違約責(zé)任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因?yàn)榧s束不清，而產(chǎn)生三方因房款無(wú)法及時(shí)支付、貸款無(wú)法按時(shí)辦理等問題引起的糾紛。
要點(diǎn)5：房屋支付。明確規(guī)定雙方必須填寫交房時(shí)間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔(dān)任何維修責(zé)任。約定了交房的三種方式；同時(shí)約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費(fèi)、寬帶、物管費(fèi)等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責(zé)任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權(quán)要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。
要點(diǎn)6：傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責(zé)任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數(shù)都是約定成俗由甲方獨(dú)自承擔(dān)。
要點(diǎn)7：規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)書面通知相對(duì)方，并征得相對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。
要點(diǎn)8：違約責(zé)任。1、明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行三種情況時(shí)，丙方必須對(duì)甲、乙方承擔(dān)違約責(zé)任：全額退還傭金、所代收的房款及各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)規(guī)定了賠償金額或比例。2、當(dāng)甲、乙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提
供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無(wú)法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無(wú)法完成委托事項(xiàng)或無(wú)法繼續(xù)履行合同等情況時(shí)，甲、乙方對(duì)丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)由違約方支付傭金給丙方，同時(shí)約定追加賠償方式。3、約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。
要點(diǎn)9：規(guī)定了三方免責(zé)的情況。1、因不可抗力致使合同無(wú)法履行的；2、因相關(guān)政策、法規(guī)變動(dòng)致使合同無(wú)法履行的。
要點(diǎn)10：約定了合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的兩種解決方式。
要點(diǎn)11：提醒合同未盡事宜采取附件形式補(bǔ)充，避免因合同為約束到的問題引起糾紛。
要點(diǎn)12：合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
合同范本最后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關(guān)負(fù)責(zé)人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名字、注冊(cè)號(hào)、協(xié)理、協(xié)理號(hào)，以保障合同的安全性。
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