北京新版購房合同

　　北京新版購房合同范文就在下面，12月16日，北京市住建委聯(lián)合北京市工商行政管理局公布了關(guān)于對《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本修訂的通知，并宣布將于2017年1月1日正式推行使用。

　　新版合同重點(diǎn)針對購房家庭反映較為強(qiáng)烈的雙方責(zé)權(quán)不對等、產(chǎn)權(quán)登記辦理、房屋質(zhì)量、逾期交房等條款進(jìn)行了修改，并且在合同中引入了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等一系列法律法規(guī)條款，和訊房產(chǎn)今天就用新舊對比的方式給購房人展示一下重要修改的部分，明年簽合同的親注意往下看：

　　修訂對比說明

　　1、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十七條的規(guī)定，將“國有土地使用權(quán)”的表述修訂為“建設(shè)用地使用權(quán)”，增加了備選項(xiàng)。

　　2、針對重復(fù)抵押、產(chǎn)權(quán)不清做更嚴(yán)格約束

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，增加了房屋抵押人和債務(wù)履行期限的約定，并對該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內(nèi)容進(jìn)行了提示。

　　商品房抵押情況一定要看清楚，北京樓市的項(xiàng)目信用在全國來說算是比較好的，但個別項(xiàng)目也免不了出現(xiàn)重復(fù)抵押、產(chǎn)權(quán)不清的情況，新版合同要求對抵押情況作更詳細(xì)的披露，算是一大進(jìn)步。

　　3、填補(bǔ)“一房兩賣”、“司法查封”的約束空白

　　增加了關(guān)于“一房兩賣”、“司法查封”等房屋狀況的提示性條款，同時細(xì)化了相應(yīng)的違約責(zé)任，為處理糾紛提供了依據(jù)，有利于保障買受人的合法權(quán)益，這之前的舊版合同可是沒有約定的。

　　根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定，設(shè)置了懲罰性賠償金的約定，即出賣人支付不低于全部房價款一倍的賠償金。

　　違約責(zé)任中明確了“自買受人付款之日起”的利息起算點(diǎn)及“按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算”的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、預(yù)售資金監(jiān)管更嚴(yán)格

　　增加了定金的相關(guān)約定，細(xì)化了一次性付款和分期付款的付款時間及條件。

　　基于實(shí)踐中存在買賣雙方已就通過貸款方式支付房價款達(dá)成合意，但實(shí)際辦理過程中可能因各種原因(基于買方、基于賣方、不可歸責(zé)于買賣雙方)造成買方未能獲得貸款或少于申請貸款數(shù)額的情況，在貸款方式中增加了相關(guān)約定，提示雙方事前約定該類事項(xiàng)的處理方式。

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》以及《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，增加了關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管銀行、預(yù)售資金監(jiān)管專用帳戶名稱和帳號等信息的提示性約定。

　　提示買受人將購房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

　　買受人申請抵押貸款的，買受人有權(quán)要求出賣人提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。

　　5、大招1：相關(guān)設(shè)施設(shè)備的交付時間與使用條件有細(xì)化約定

　　細(xì)化了合同中對于擬購商品房所在項(xiàng)目內(nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其它配套設(shè)施的約定，提示雙方當(dāng)事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責(zé)任。

　　基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備中分為“達(dá)到正常使用條件”和“交付時線路敷設(shè)到戶”兩類。

　　針對這兩類設(shè)施分別增加了相應(yīng)的違約條款，對于必須“達(dá)到正常使用條件”的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，如出賣人采取措施后仍無法達(dá)到使用條件的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。

　　對于公共服務(wù)及其它配套設(shè)施設(shè)備，需以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)，增加了公共綠地面積、綠化率、物業(yè)管理用房、規(guī)劃的車位、車庫等設(shè)施的交付條件。

　　6、大招2：交接手續(xù)

　　增加“以該商品房所在地為交接手續(xù)辦理地點(diǎn)”的約定，對于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題，結(jié)合《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化和豐富了房屋交接的內(nèi)容、方式，對“可及時修復(fù)類質(zhì)量問題”進(jìn)行了列舉。

　　針對實(shí)踐中出現(xiàn)的大量因出賣人拖延或多次修復(fù)，而導(dǎo)致買受人無法按期入住的糾紛，將“可及時修復(fù)類的質(zhì)量問題”是否修復(fù)完好，作為買受人是否同意商品房交付的條件之一。

　　在維護(hù)買受人合法權(quán)益的同時，提示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注和完善商品房質(zhì)量。

　　7、大招3:逾期交付責(zé)任

　　將解除合同時退還全部已付款的約定修改為退還已付房價款及利息(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)，并明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　8、大招4:規(guī)劃變更后購房人有權(quán)解約、要求賠償

　　結(jié)合《商品房銷售管理辦法》第二十四條的有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃變更前出賣人的義務(wù)，約定涉及商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容變更的須經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，且出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，買受人有權(quán)解除合同或要求賠償損失。

　　9、商品房質(zhì)量的約定

　　按照建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》的有關(guān)規(guī)定，將房屋質(zhì)量問題分為 “地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)”、“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題”及“室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施”三類，并分別按照“應(yīng)符合的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任及救濟(jì)措施”進(jìn)行約定。

　　對于房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)不合格，不符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于房屋重大質(zhì)量問題，買受人在解除合同的同時，可以要求出賣人給予賠償。

　　對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題，如經(jīng)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)解除合同。

　　對于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，增加了“及時更換、重作、修理”的處理方式，目前實(shí)踐中與質(zhì)量問題有關(guān)的糾紛層出不窮，細(xì)化合同相關(guān)內(nèi)容以達(dá)到“定紛止?fàn)?rdquo;的作用。

　　10、保修責(zé)任落實(shí)到位

　　增加了保修責(zé)任異議的處理方式，列舉了出賣人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任的兩類情形。

　　結(jié)合實(shí)踐中出賣人拖延、推脫保修責(zé)任的問題，細(xì)化了保修責(zé)任實(shí)施的具體方式。

　　明確在保修期內(nèi)，如超過約定時間后出賣人仍不履行保修義務(wù)或書面通知保修責(zé)任異議的，買受人可以自行或聘請他人進(jìn)行維修，合理的維修費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

　　根據(jù)《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》，增加了建設(shè)單位應(yīng)按照北京市有關(guān)規(guī)定投保建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷責(zé)任保險、辦理住宅工程質(zhì)量保修擔(dān)保的約定。

　　11、終身保修引入第三方

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是質(zhì)量責(zé)任主體，對于主體結(jié)構(gòu)和地基基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的是終身保修責(zé)任，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)注銷或破產(chǎn)、解散等情況，買受人將無法享有保修權(quán)利。

　　結(jié)合住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》([2010]53號文)的有關(guān)規(guī)定，增加了關(guān)于商品房質(zhì)量擔(dān)保的條款，由買賣雙方事先約定第三方質(zhì)量擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對于“出賣人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任或無法按合同約定承擔(dān)保修與賠償責(zé)任”的，由第三方擔(dān)保，從而保證買受人對于商品房保修權(quán)利的享有。

　　12、不動產(chǎn)登記

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，增加“預(yù)告登記”的相關(guān)約定，對買受人進(jìn)行此項(xiàng)權(quán)利的提示，并要求雙方當(dāng)事人事先約定“預(yù)告登記”辦理的時間限制要求。

　　增加了出賣人取得房屋初始登記后書面通知買受人的約定，有利于區(qū)分買賣雙方對于逾期辦證的違約責(zé)任。

　　13、小區(qū)專有和共有部分的區(qū)分更明確

　　結(jié)合《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，明確了買受人對建筑物專有部分的權(quán)利與義務(wù)，明確列示了業(yè)主的共有部分，并針對目前法律法規(guī)未明確所屬的其它配套設(shè)施(例如規(guī)劃的車庫和車位)，提示雙方當(dāng)事人事先自行約定。

　　14、花園、露臺等共有部分不能再做大禮包了

　　針對實(shí)踐中出現(xiàn)的開發(fā)商送花園、露臺行為是否合法的問題，增加了提示性約定，即出賣人無權(quán)處分“依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施”。

　　實(shí)踐中，商品房項(xiàng)目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類設(shè)施。

　　考慮到買受人的弱勢地位，增加了出賣人針對這一事項(xiàng)向買受人作出明確承諾的約定。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，增加了買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定合理使用房屋的內(nèi)容。

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