可行性研究報告方案

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公

　　司房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍苑商

　　業(yè)項目可行性研究報告

　　報告編號：世聯(lián)咨字BJ[2010]ZX03007號

　　2010年4月8日

　　項目可行性研究報告

　　咨詢報告名稱： 北京華隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司房山區(qū)良鄉(xiāng)玉

　　竹園一里暢龍苑商業(yè)項目可研報告

　　咨詢報告編號： 世聯(lián)咨字BJ [2010]ZX03007號

　　評估機構(gòu)： 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司 評估日期： 2010年3月31日至2010年4月8日

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司對貴公司委托的房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍苑商業(yè)項目可行性研究報告，以供參考。 需要說明的是，本報告中項目規(guī)劃功能、功能分區(qū)指標、功能分區(qū)改造裝修標準、建設工期、出租出售模式約定、租售計劃等均依據(jù)貴公司提供的有關資料及溝通結(jié)果，如果相關數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測算結(jié)果也需相應做出調(diào)整。 我們的方案是基于目前北京市及房山區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司 2010年4月8日

　　聯(lián) 系 人 ：王江紅 付雪超

　　聯(lián)系電話：13621299760

　　13901027541

　　項目可行性研究報告

　　項目咨詢負責人：

　　王宜強——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司總經(jīng)理、注冊

　　房地產(chǎn)估價師

　　王江紅——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司投資咨詢部

　　技術總監(jiān)、注冊投資咨詢師、注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估

　　價師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊造價工程師、高級經(jīng)濟師

　　項目咨詢參加人員：

　　付雪超——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司投資咨詢部

　　市場總監(jiān)

　　薛 崢——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司投資咨詢部

　　咨詢顧問

　　目 錄

　　一 項目總論 ............................................................................................................... 1

　　1.1項目背景 ....................................................................................................... 1

　　1.2項目咨詢說明 ............................................................................................... 3

　　1.3可行性研究結(jié)論 ............................................................................................ 4

　　1.4項目風險及防范建議..................................................................................... 7

　　二 項目概況與背景 ................................................................................................... 1

　　2.1項目概況 ....................................................................................................... 1

　　2.2項目建設合法性分析..................................................................................... 4

　　2.3項目建設規(guī)模 ............................................................................................... 4

　　2.4項目建設合作情況 ........................................................................................ 5

　　三 項目市場分析 ....................................................................................................... 6

　　3.1北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀分析........................................................ 6

　　3.2北京市城市總體規(guī)劃概況 ........................................................................... 11

　　3.3區(qū)域市場分析 ............................................................................................. 13

　　3.4 項目定位 .................................................................................................... 25

　　3.5 項目SWOT分析及定位判斷 ...................................................................... 25

　　3.6 分析結(jié)論 .................................................................................................... 26

　　3.7 項目銷售價格確定及銷售率預測 ................................................................ 26

　　四 項目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 28

　　4.1測算原則及前提條件................................................................................... 28

　　4.2項目總投資估算 .......................................................................................... 28

　　4.3項目投資計劃 ............................................................................................. 30

　　4.4項目資金籌措計劃 ...................................................................................... 31

　　五 項目經(jīng)濟效益評價.............................................................................................. 32

　　5.1項目銷售(出租)收入和銷售(經(jīng)營)稅金測算 ....................................... 32

　　5.2項目利潤、成本利潤率 ............................................................................... 32

　　5.3 贏利能力分析 ............................................................................................. 33

　　5.4 項目綜合經(jīng)濟效益分析 .............................................................................. 33

　　5.5 項目敏感性分析 ......................................................................................... 34

　　六 附表 ..................................................................................................................... 35

　　七 附件 ..................................................................................................................... 36

　　一 項目總論

　　1.1項目背景

　　1.1.1項目名稱

　　北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍苑商業(yè)項目可行性研究報告

　　1.1.2委托方

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱：華隆昌公司)

　　1.1.3承擔可行性研究工作的單位

　　受托單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司

　　單位地址：北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲6號中環(huán)世貿(mào)C座7層

　　1.1.4研究工作依據(jù) 國家有關法規(guī)、政策文件

　　 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建設部：建標[2000]205號)  《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(發(fā)改投資[2006]1325號)

　　 《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件(中國國際工程咨詢公司：

　　咨經(jīng)[1998]11號) 其他有關法規(guī)、政策文件

　　 《北京市建設工程概算定額》

　　 《北京市建設工程工期定額》

　　 《北京市建筑工程價格信息》 企業(yè)提供的相關資料

　　 《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字

　　第0500102號)

　　 《建設工程規(guī)劃許可證》(2000-房規(guī)建字-0109、2001-房規(guī)建字

　　-0197)

　　 《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)

　　 《建設用地規(guī)劃許可證》(1999-房規(guī)地字-0002、1999-房規(guī)地字

　　-0011、2001-房規(guī)地字-0030)

　　 《北京市國有土地使用權出讓合同》(京房房地出讓[合]字(1999)第

　　006號、京房房地出讓[合]字(1999)第015號、京房房地出讓[合]字(1998)第090號)

　　項目可行性研究報告  《房屋土地測繪成果報告書》  竣工驗收報告  暢龍苑商廈銷售計劃  改造公寓材料作法  玉竹園一里面積說明 1.1.5項目建設規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)郡原地產(chǎn)提供的相關資料，經(jīng)濟技術指標如下表： 表：項目主要規(guī)劃指標

　　注：表中指標來源《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及玉竹園一里面積說明等相關資料。

　　1.1.6項目開發(fā)、銷售手續(xù)

　　 項目土地使用權取得

　　根據(jù)《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)，2004年10月由華隆昌公司取得土地使用權。

　　 項目房屋所有權取得

　　根據(jù)《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字

　　所有權。

　　 項目銷售合法性手續(xù)

　　玉竹園一里(暢龍苑)項目住宅部分已全部銷售完畢，涉及本項目部分權屬清晰、權證完備，具備合法銷售條件，項目可租、可售。

　　通過以上分析，我們認為本項目的權屬來源清晰合法。

　　1.2項目咨詢說明

　　1.2.1項目簡介

　　本項目所在為1號樓及2號樓1-3層商業(yè)部分、甲1號樓、2號樓及甲1號樓地下部分、4北號樓及地下室，設計用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設施設備情況詳見下表： 項目

　　1號樓(1-3層) 設計用途 商業(yè) 建筑面積(m2) 423.03 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 建成年代 2003 使用現(xiàn)狀 空置 裝修情況 地磚地面、乳膠漆墻面及

　　天花，樓梯間大理石地面

　　及不銹鋼欄桿

　　地磚地面、乳膠漆墻面及

　　天花，樓梯間大理石地面

　　及不銹鋼欄桿

　　地磚地面、乳膠漆墻面、

　　格柵吊頂、樓梯不銹鋼欄

　　桿

　　水泥地面、乳膠漆墻面及

　　天花

　　1-3層為地磚地面、乳膠漆

　　墻面及天花;4層走廊及會

　　議室地磚地面、墻面乳膠

　　漆、硅鈣板吊頂，辦公室

　　水泥地面、乳膠漆墻面及

　　天花

　　毛坯

　　設施設備情況 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 2號樓(1-3層) 商業(yè) 2219.80 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 甲1號樓(1-2層) 商業(yè) 943.64 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 2、甲1號樓地下室 商業(yè) 1238.27 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣、通風系統(tǒng)等 4北號樓 商業(yè) 4372.76 混合 2001 空置 煙感、噴淋等簡單設備 地下室 合計 商業(yè) 5717.67 14915.17 鋼混 2001 空置 簡單設備

　　注：本項目公寓部分目前正在改造裝修，工期3~4個月，擬定5月份出租;商業(yè)、娛樂部分為毛坯狀態(tài)，可隨時租售。

　　1.2.2咨詢說明事項

　　 本次咨詢項目為華隆昌公司擬計劃向信托公司申請6,000萬元貸款，

　　用于公司新項目開發(fā)。華隆昌公司特委托我司對本項目進行綜合評價，以便為信托貸款決策提供參考依據(jù)。本案中，對項目的功能布局、規(guī)劃利用及租售分析均參考委托方提供的相關資料。

　　 本項目為玉竹園一里(暢龍苑)小區(qū)的商業(yè)部分，據(jù)委托方介紹原玉

　　竹園一里(暢龍苑)64000平方米建筑總工期為2年，總投資1.4億元，2001年開工，當年貸款2000萬元，貸款期限1年，小區(qū)住宅實現(xiàn)銷售后，已全部歸還貸款并進行了后期滾動開發(fā)，全部項目已于2004年完成竣工驗收手續(xù)。據(jù)與委托方溝通，公寓部分的改造、裝修擬全部自籌資金，故本項目全投資按自有資金進行測算。

　　 由于玉竹園一里(暢龍苑)小區(qū)開發(fā)較早，當年總投資較少，尤其土

　　地取得成本較低，本次評價中按現(xiàn)行成本及合理建設工期進行測算。  本次評價是以符合本項目預期租售標準的模擬投入與現(xiàn)有市場收益為

　　基礎的，不涉及各股東之間的利潤分配。

　　 本項目所涉及的三類物業(yè)，其中商業(yè)、娛樂經(jīng)營模式為可租、可售，

　　如出售可辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，委托方意向為出售;公寓則只能出租，并據(jù)委托方擬經(jīng)營模式，為出售商業(yè)用地剩余32年的租賃權。本次評價中商業(yè)、娛樂部分按出售模式測算，公寓按一次性出租剩余年限使用權測算。

　　1.3可行性研究結(jié)論

　　1.3.1市場可行性研究

　　 區(qū)域土地市場活躍，成交量及成交樓面價格均有大幅提高，土地成交

　　類型由以居住用地為主，目前品牌開發(fā)商為獲得土地的主力軍。

　　 北京房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)回暖跡象，總體市場成交活躍，但供給明顯

　　不足，伴隨需求大幅上漲，價格自2009年下半年上漲明顯;

　　 在房地產(chǎn)政策環(huán)境趨緊的大形勢下，預計2010年北京房地產(chǎn)投資額

　　和市場供給將增長，但部分區(qū)域短期內(nèi)仍面臨供給不足，總體市場交易活躍程度仍會保持良好水平，房價在2010年將維持高位并呈小幅震蕩趨勢;

　　 在北京市要將房山區(qū)定位為中央休閑區(qū)(CSD)的發(fā)展戰(zhàn)略下，房山

　　的區(qū)域價值逐漸得到認同，將發(fā)展成為繼順義、通州之后房地產(chǎn)市場的熱點板塊;

　　 地鐵線的催化效應進一步增強了房山區(qū)房地產(chǎn)市場的板塊作用;

　　 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)經(jīng)濟型戶型占主流，中高檔樓盤開發(fā)逐漸

　　增加、主要客戶由中低端人群向中高端發(fā)展的特點。

　　1.3.2經(jīng)濟可行性研究

　　1.3.2.1投資估算

　　項目可行性研究報告 項目總投資8,699.25萬元，其中，建設期總投資7,818.47萬元，構(gòu)成如下： 表：投資估算表 單位：萬元

　　2、單價是按本項目總建筑面積分攤計算的單價。 1.3.2.2資金籌措 建設期投資資金來源包括自籌資金和銷售收入。 項目總投資為8,699.25萬元，其中自籌資金為7,300.00萬元，占總投資比例能夠達到“自有資金不低于建設總投資20%”的要求，其他為銷售收入1,399.25萬元。資金籌措情況如下表所示： 表：項目資金來源表 單位：萬元 1.3.2.3項目利潤

　　經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤(凈利潤)、成本利潤率等指標詳見下表，項目盈利能力均高于行業(yè)平均水平：

　　表：項目利潤估算表

　　1.3.3項目評價結(jié)論  項目權屬證書齊備

　　根據(jù)委托方提供資料了解，目前，本項目已取得《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)《、房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字第0500102號)，權屬無瑕疵事項，不涉及他項權利事項，可以在公開市場上自由出售、出租。  項目改造、裝修資金有保證

　　本項目所在玉竹園一里(暢龍苑)小區(qū)已全部于2004年完成竣工驗收手續(xù)，據(jù)委托方介紹，本項目商業(yè)及娛樂部分擬以現(xiàn)狀出售(出租)，公寓部分擬自籌資金或以出售租賃權收入作為改造、裝修的后續(xù)資金。  項目具有良好的社會效益

　　項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完備區(qū)域配套設施，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。  項目經(jīng)濟效益屬于行業(yè)平均水平 經(jīng)測算項目的結(jié)果指標見下表所示： 表：結(jié)果指標表

　　1 占地面積

　　4,640.1 ㎡ 2 總建筑面積(含地下) 14,915.17 ㎡ 3 項目總投資 8,699.25 萬元 4 項目經(jīng)營收入 12,812.38 萬元 5 利潤總額 2,975.62 萬元 6 稅后利潤

　　2,231.71 萬元 7 投資利潤率(稅前) 34.21% % 8 投資凈利潤率(稅后) 25.65% % 9 財務凈現(xiàn)值(FNPV) 912.69 萬元 10 財務內(nèi)部收益率(FIRR) 22.9% % 11

　　動態(tài)投資回收期(年)

　　1.82

　　年

　　結(jié)論：

　　 項目經(jīng)濟評價均屬于行業(yè)平均水平，具備一定抗風險能力;  項目公寓、商業(yè)、娛樂三類物業(yè)定位符合市場供應需求，市場租售前

　　景良好。

　　綜合評價項目整體可行。

　　1.4項目風險及防范建議

　　1.4.1項目風險

　　 本項目土地用途為商業(yè)，土地使用終止年限為2042年11月，公寓、

　　商業(yè)、娛樂三類物業(yè)只能按商業(yè)剩余年限約32年進行租售，尤其公寓部分存在著租賃到期不能變?yōu)樽≌�用途的風險;

　　 改造裝修后的公寓部分只能出售商業(yè)用途剩余32年期的租賃權，簽

　　訂租賃合同，無法辦理分隔后單套產(chǎn)權證;  作為區(qū)域中較早的樓盤項目，存在市場競爭風險。 1.4.2風險防范建議

　　 抓住市場時機，適時并多渠道進行項目的宣傳，確保項目成功推出;  隨時關注房地產(chǎn)政策動向，并及時采取必要的防范措施;  隨時關注北京市及區(qū)域房地產(chǎn)市場供求動向，及時采取應對措施;  做足項目的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查;

　　 隨時關注主力客戶的需求，及時調(diào)整營銷策略;  打造高性價比產(chǎn)品，提高市場競爭力和抗風險能力;

　　 把握項目本體及周邊日漸成熟的環(huán)境，適時定位產(chǎn)品類別及目標價位。 綜上所述，在模擬現(xiàn)行成本的前提下本項目仍具有尚好的經(jīng)濟效益，建議委托方在甄別市場供求的情況下，以銷售為主要方式，或市場動向不明、客群購買意愿不明的情況下，考慮短期出租，并在適時階段進行銷售。信托貸款機構(gòu)則應關注貸款投向的新項目的可行性研究。

　　二 項目概況與背景

　　2.1項目概況

　　2.1.1項目整體概況

　　華隆昌公司分別于1998年、1999年通過協(xié)議出讓方式簽訂出讓合同，取得玉竹園一里(暢龍苑)整體土地使用權，項目總用地面積19,910.17平方米，總建筑面積64,000.00平方米，容積率3.214，項目2001年開工，2005年全部竣工入住，總投資1.4億元。項目位于良鄉(xiāng)新城規(guī)劃中心位臵，東臨大學城，西鄰西南物流中心，北接良鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、房山區(qū)政府，南側(cè)緊鄰六環(huán)路出口，輕軌S5號線東陽莊站不到150米。 2.1.2本項目位臵

　　玉竹園一里商業(yè)配套項目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹東大街北側(cè)玉竹園一里，項目四至如下:

　　北臨：玉竹園一里住宅樓; 南臨：長虹東路; 西臨：中國移動營業(yè)廳; 東臨：昊天塔街西側(cè)路。 圖：項目位臵示意圖

　　圖：東側(cè)(昊天塔街西側(cè)路)

　　圖：南側(cè)(長虹東路)

　　圖：西側(cè)(中國移動營業(yè)廳)

　　圖：北側(cè)(玉竹園一里小區(qū))

　　2.1.3項目開發(fā)現(xiàn)狀

　　玉竹園一里商業(yè)配套項目目前為可售商品房，已取得《房屋所有權證》及玉竹園一里小區(qū)《國有土地使用證》。 圖：甲1號樓外觀圖

　　項目可行性研究報告

　　圖：1號樓、2號樓外觀圖

　　圖：4北號樓外觀圖

　　2.1.4項目周邊及交通情況

　　周邊環(huán)境：項目處于房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹東大街北側(cè)玉竹園一里，周邊多住宅小區(qū)，分布較近的住宅小區(qū)主要有鴻順園(二手房)、新建樓盤有瑞雪春堂、陽光邑上、財富廣場公寓等。

　　微觀交通條件：項目微觀位臵較理想，對外通達性好�，F(xiàn)狀可通過南側(cè)的長虹路直接與外部交通網(wǎng)實現(xiàn)銜接，未來待城鐵房山線開通并在此設站，對外交通將更加便利。

　　周邊交通條件：項目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通也較為便利，項目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)，東西向有主干道長虹路、六環(huán)路，南北向有主干道拱辰大街、107國道，次干道良常路、長于路等。另外，再加上2010年下半年即將開通的城鐵房山線，城市交通干道和各生活干道在項目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

　　圖：項目地塊外部交通網(wǎng)絡示意圖

　　2.2項目建設合法性分析

　　2.2.1項目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表

　　本項目權屬清晰合法。

　　2.3項目建設規(guī)模

　　根據(jù)華隆昌公司提供的資料，項目主要經(jīng)濟技術指標如下表： 表：項目主要經(jīng)濟技術指標

　　等相關資料。

　　2.4項目建設合作情況

　　表：項目建設合作單位表

　　三 項目市場分析

　　3.1北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀分析

　　3.1.1 北京市社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析

　　北京市GDP連續(xù)9年保持快速增長，2008年金融危機席卷全球，而2009年則是國際金融危機負面影響集中釋放的一年。2009年北京市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11865.9億元，比上年增長10.1%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值10070美元，地方財政收入增長10.3%，城鄉(xiāng)居民收入分別實際增長9.7%和13.4%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在1.44%，居民消費價格指數(shù)下降1.5%。 表：人均GDP統(tǒng)計表

　　圖片：人均GDP及增長率

　　3.1.2北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀 3.1.2.1 商品房開發(fā)、銷售情況

　　2009年北京房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房施工面積、竣工面積、銷售面積均有所上升，空臵面積控制在一定幅度內(nèi)。根據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，

　　2009年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到2,337.7億元，同比2008年增長22.5%。商品房施工面積9719.1萬平方米，比上年下降2.9%;商品房竣工面積2678.6萬平方米，上升4.7%;商品房銷售面積(含現(xiàn)房和期房)2362.3萬平方米，比上年上升76.9%;商品房空臵面積1351.4萬平方米，比上年下降6%。

　　表：2001年~2009年北京市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況表

　　表：2003年~2009年北京市商品住宅開發(fā)、銷售情況表

　　3.1.2.2商品房市場價格分析

　　從下圖可以非常清晰的看出，2004年到 2009年間，北京的新增供應總體呈現(xiàn)出快速下降的趨勢，在2004年新增供應面積曾經(jīng)達到3600多萬平方米，而到了2009年則僅有不到1600 萬平方米。短短幾年時間，新增供應總量就下降了一倍還多。供應量的急劇下降導致銷售價格飆升，商品房

　　銷售價格從2004年的單價不到5000元每平米飆升至2009年的接近25000元每平米，而且這種趨勢一直保持到2010年第一季度。

　　圖片：2004-2009年北京供應總量與商品房成交均價對比圖

　　表：2001年~2009年北京市商品住宅銷售價格表

　　圖片：2004-2009年北京商品住宅期房供應、交易及價格變化圖

　　3.1.2.3二手房市場分析

　　2006年后，經(jīng)過三年新房成交量的持續(xù)萎縮和二手房成交量的穩(wěn)步上揚，2009年二手房市場成交量首次超越新房，成為市場最重要的組成，對市場

　　變。

　　從2008年 11 月開始到2009年春節(jié)，二手房市場基本處在一個初步的成交回暖期,在經(jīng)歷了近12個月的低位徘徊(月成交量在2000 套左右)后，成交量開始緩慢回升，月成交量達到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。

　　春節(jié)過后，全市各區(qū)域二手房成交量都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，尤其是 3 月之后，月均成交量一舉突破20000套，遠遠超過2007年月均7800 套的歷史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因為首次臵業(yè)群體的集中入市;另一方面也是改善型客群和投資型客群已經(jīng)開始進入市場，但新房供應遠遠不足所造成。5 月之后，伴隨四環(huán)外區(qū)域供給的逐步稀缺(相較2008年和2009年 1-5 月)以及四環(huán)內(nèi)區(qū)域的放量成交，京城二手房市場開始邁入價格拉升階段，其市場表現(xiàn)就是成交量在維持前一階段水平的基礎上略有增加，而成交均價則快速上漲。進入 4 季度后，伴隨 CPI、PPI 連續(xù)回升以及整個宏觀經(jīng)濟中流動性的空前高漲，通貨膨脹、貨幣收緊以及相關優(yōu)惠政策終止三種預期開始主導二手房市場，直接引發(fā)了客群對未來價格上漲和交易成本上升的強烈判斷，并最終造成年末的恐慌性搶購。其市場表現(xiàn)就是成交量的再次暴增以及價格的短期急速攀升。

　　圖片：2003-2009北京新房、二手房市場成交狀況

　　3.1.2.4戶型面積特征分析

　　經(jīng)濟實用戶型逐漸成為市場的主流產(chǎn)品。目前新上市的新項目中，小戶型項目明顯增多，成為市場關注的焦點，在商品住宅均價在不斷攀升的情況下，由于面積的縮小而進一步降低了總價的門檻，吸引了經(jīng)濟實力相對較

　　弱的年輕人的注意。但總體上以二居室為重心的經(jīng)濟戶型仍然是市場的主流。

　　3.1.3北京市房地產(chǎn)市場的未來預測

　　2009年房地產(chǎn)行業(yè)迅速擺脫了2008年的低迷蕭條之勢。成交量不斷上漲，房價也是一路躥升。到了下半年，雖然成交量高峰期已經(jīng)過去，但是房價似乎并沒有放慢漲價的步伐。開發(fā)商對樓市的預期似乎也是充滿信心，這一點從2009年不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象就可以窺見一斑。對于明年樓市走向，將可能出現(xiàn)一下走勢：

　　3.1.3.1 經(jīng)濟環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境利好增加

　　從經(jīng)濟環(huán)境方面來看，2010年的經(jīng)濟形勢還將保持回暖之勢，從國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年保八的經(jīng)濟增長率是毫無懸念的。雖然，未來我國經(jīng)濟將會面臨結(jié)構(gòu)性增長矛盾和通脹的壓力。但是，在政府“看得見的手”的作用下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化，未來的各項調(diào)控措施仍將發(fā)揮效力。從消費層面來看，消費信心仍然保持增長態(tài)勢，在各種利好政策的刺激下，居民巨大的購買力將被挖掘出來。政府對于普通商品房供應、保障性住房的供應仍會加大力度，從事這些產(chǎn)品開發(fā)的企業(yè)仍將會受到政府的鼓勵，也能享受到相關的利好政策。

　　3.1.3.2 商品住宅供應量前緊后松，結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍會出現(xiàn)

　　由于擔心金融危機的影響及對前期樓市的不看好，導致了2009年上半年住宅建設開工量不足，同比出現(xiàn)了較大的下滑態(tài)勢。直到下半年樓市回暖火爆后，開發(fā)商才又加快了開發(fā)建設的步伐。受此影響，2010年上半年樓市整體的供需關系仍然比較緊張，結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍然會出現(xiàn)。

　　3.1.3.3 2010年房價仍然保持上行走勢

　　2009年京城房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌價漲，京城樓市的房價呼嘯而來，所向披靡。造成房價快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性臵業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等，這些因素在2010年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此2010年房價的總體走勢仍然會保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于2009年土地價格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持

　　上行走勢。

　　3.2北京市城市總體規(guī)劃概況

　　圖：北京市城市總體規(guī)劃

　　3.2.1北京市城市發(fā)展戰(zhàn)略：完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設“多中心”，形成“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局。

　　 “兩軸”——城市傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構(gòu)成的十字軸，是北京城

　　市的精髓。

　　 “兩帶”——“東部發(fā)展帶”北起懷柔、密云，重點發(fā)展順義、通州、

　　亦莊等地區(qū);“西部生態(tài)帶”與西部山區(qū)生態(tài)屏障相聯(lián)系，包括延慶、昌平、沙河、門城、良鄉(xiāng)、黃村等地。

　　 “多中心”——指在市區(qū)范圍內(nèi)建設CBD、奧運公園、中關村等多

　　個綜合服務區(qū);在市域范圍內(nèi)的“兩帶”上建設若干新城。

　　3.2.2北京未來空間發(fā)展戰(zhàn)略：舊城有機疏散;市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移;村鎮(zhèn)重新整合;區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　北京未來發(fā)展的目標應主要定位在四個方面：

　　國家首都——政治中心，國際交往中心;

　　世界城市——世界級服務中心，世界級大都市地區(qū)的核心城市;

　　文化名城——文化、教育、科技創(chuàng)新中心，世界歷史文化名城;

　　宜居城市——充分的就業(yè)機會，舒適的居住環(huán)境，創(chuàng)建以人為本、可持續(xù)發(fā)展的首善之區(qū)。

　　3.2.3城市總體規(guī)劃目標

　　完善“兩軸”，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮;強化“東部發(fā)展帶”，疏導新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向;整合“西部生態(tài)帶”，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障;構(gòu)筑以城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。

　　圖：北京市市中心區(qū)功能布局

　　行 政

　　商 業(yè)

　　3.2.4北京市功能分區(qū)格局

　　 中北京——老城區(qū)為中心的行政、居住、商業(yè)綜合區(qū)。

　　 西北京——大型傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。

　　 南北京——政府主導的城市發(fā)展方向，北京城市發(fā)展預留區(qū)。

　　 東北京——朝陽中央商務區(qū)(CBD)、使館區(qū)，以及以酒仙橋和西壩

　　河、通州衛(wèi)星城為中心的大型居住區(qū)。

　　 北北京——以多園一體的中關村高科技園區(qū)為中心的高科技工業(yè)園區(qū)

　　帶;以清華-北大學院區(qū)和學院路八大學院區(qū)為核心的海淀文化教育區(qū);以北京沙河學園都市為中心昌平新興教育文化區(qū);以亞運-奧運體育中心區(qū)，八達嶺、十三陵風景區(qū)等組成一個大型科教文化區(qū)。

　　北京的政治、經(jīng)濟、文化功能主要分布在城市的北部區(qū)域。其中：西片為技術主導經(jīng)濟，中關村;東片為金融主導經(jīng)濟，CBD;中部為政治文化功能，國家機關、故宮、奧林匹克中心。

　　3.3區(qū)域市場分析

　　3.3.1 房山片區(qū)概況及規(guī)劃

　　3.3.1.1 區(qū)域概況

　　房山位于北緯39°30′~39°55′，東經(jīng)115°25′~116°15′，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。在北京市區(qū)西南方向，東北部與主城區(qū)豐臺、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門頭溝接壤。

　　房山區(qū)總面積為2019平方公里，區(qū)域下轄28個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處，共有113個居委會， 462個村委會，2008年末常住總?cè)丝?0.5萬，隨著大學城的建成投入使用，未來的常住人口會越來越多。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分鐘車程，距天津塘沽港120公里，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。

　　房山區(qū)人文資源和旅游資源尤為豐富，是京郊有名的“旅游勝地”，被評為世界地質(zhì)公園，旅游資源有巨大的開發(fā)潛力。

　　3.3.1.2 交通情況

　　房山區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線及四條鐵路支線。區(qū)域內(nèi)京石高速路、107、108國道等公路干線，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車917、993、901(燕化換乘中心-前門西)、646、952、616、971、321等直達市中心;建設中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。

　　房山地區(qū)有兩條軌道交通的規(guī)劃，分別是地鐵房山線和市郊鐵路S5線。 地鐵房山線的規(guī)劃路線已確定,并于2009年4月開工，起點豐臺區(qū)郭公莊，與地鐵9號線相連，終點良鄉(xiāng)蘇莊大街。將于2015年建成通車。

　　S5線為通往西南郊區(qū)的市郊鐵路干線。線路東起北京南站(即永定門站)，經(jīng)豐臺、長辛店、良鄉(xiāng)，然后繼續(xù)向南服務于竇店、琉璃河等地區(qū)。  地鐵房山線

　　房山區(qū)域內(nèi)設車站9座：蘇莊大街站、南關站、東楊莊站、大學城站、理工大學站、廣陽城站、長陽西站、長陽鎮(zhèn)站、稻田站。豐臺區(qū)域內(nèi)設車站2座：世界公園站、郭公莊站。下圖中的方案三為中選方案。

　　 公路交通

　　在公路交通方面，原計劃2011年開工的京石第二高速提前至09年下半年開工。京石第二高速是從張(張家口)石(石家莊)高速公路衍生出來的一條分支。在張石高速的保定市淶水出口，將再建設一條高速公路從淶水通往北京市的房山區(qū)。京石第二高速預計為雙向6車道，北京段起于門頭溝區(qū)108國道附近，經(jīng)房山區(qū)至北京市與河北省邊界，接河北段通向淶水縣，然后并入張石高速。道路工程將按照高速公路標準設計，道路控制紅線寬80米，其中山嶺重丘區(qū)段設計速度100公里/小時，其余路段設計速度120公里/小時，道路全長約65.4公里。京石高速現(xiàn)在日均通車流量已高達9萬輛，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通車后，將大大緩解目前京石高速繁重的交通形勢，同時，對房山區(qū)域也會形成良好的拉動效應。

　　3.3.1.3 境內(nèi)資源

　　房山區(qū)主要山脈大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低處是東南部立教洼，海拔為26米。境內(nèi)有大小河流13條，拒馬河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而過。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地熱資源，水溫高達攝氏70度，日出水量2000立方米。

　　3.3.1.4 經(jīng)濟發(fā)展

　　房山區(qū)2009年前三季度在固定資產(chǎn)投資的拉動下，全區(qū)GDP總量保持了12%以上的增速，各項稅收和財政一般性預算收入增速達到五個城市發(fā)展新區(qū)之首，第二產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)回暖，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增勢平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場再現(xiàn)火爆，經(jīng)濟發(fā)展的政策性利好因素和發(fā)展條件逐漸增多，整個經(jīng)濟運行從年初至今出現(xiàn)了止滑回升、先抑后揚的態(tài)勢，各項稅收和財政一般性預算收入有望大幅度超額完成全年任務，土地基金收益達到峰值。

　　3.3.1.5 未來規(guī)劃

　　根據(jù)北京城市規(guī)劃對房山區(qū)新的功能定位，房山將成為未來北京西南的經(jīng)濟重心、北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點。

　　良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于北京西南良鄉(xiāng)衛(wèi)星城規(guī)劃區(qū)東部，京廣鐵路以東，規(guī)劃六環(huán)路以北。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。大學城按照功能定位分為四大區(qū)，其中：學校的教學生活區(qū)6414畝，占總用地面積的63.8%;中央設施區(qū)1423畝，占總用地面積的14.1%;西部配套區(qū)829畝，占總用地面積的8.2%;

　　中央綠化景觀區(qū)1393畝，占總用地面積的13.9% 。

　　一期入駐中國社會科學院研究生院、北京工商大學、北京理工大學、首都師范大學、首都醫(yī)科大學5所國內(nèi)著名高校。

　　良鄉(xiāng)物流基地位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西南部，總占地面積約為5平方公里。是北京市規(guī)劃建設的三大物流基地之一。

　　3.3.1.6 教育情況

　　房山區(qū)目前擁有的學校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉(xiāng)中心小學、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學良鄉(xiāng)附中、北京現(xiàn)代管理大學等。同時，在房山新城區(qū)域規(guī)劃中，還有即將動工的良鄉(xiāng)大學城，中國社會科學院研究生院、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、首都醫(yī)科大學等院校都將入駐其中。

　　3.3.1.7 醫(yī)療情況

　　在公共醫(yī)療資源方面，房山區(qū)目前擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門診等醫(yī)療機構(gòu)，較能滿足居民對公共醫(yī)療衛(wèi)生服務的需求。

　　3.3.2 房山片區(qū)房地產(chǎn)市場研究

　　3.3.2.1 板塊劃分

　　房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)是以京石高速為紐帶，向東西兩側(cè)拓展的，京石高速以東區(qū)域是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府所在，房地產(chǎn)發(fā)展較快。房山區(qū)的房地產(chǎn)板塊基本可以按行政區(qū)塊劃分為良鄉(xiāng)板塊、竇店板塊、長陽板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。

　　3.3.2.2 土地市場

　　自2009年至今，房山區(qū)共成交住宅類用地11宗，成交樓面地價890~9400之間，相對于其他區(qū)域價格較低。

　　3.3.2.3 市場供應

　　從數(shù)量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2008年以前，房山區(qū)年度供地約為50～100公頃，2009年房山加快城市化進程，加大了土地儲備開發(fā)力度，2009年1～10月完成征地項目33個，面積785公頃，相當于2003年至2008年批準儲備項目征地總面積的5倍，2009全年可完成征地1000公頃，如果按照每年200公頃向市場供應土地，可以滿足未來五年的城市發(fā)展用地需求。

　　目前，房山區(qū)在售項目包括沸城、西棕櫚灘、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國際、天恒樂活城、瑞雪春堂等。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，房山區(qū)在售項目的戶型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時，區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富，從46平米的一居到200平米以上的四居，包括復式產(chǎn)品均有提供。這主要是由于房山區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，整個區(qū)域公共基礎設施和配套設施尚未完善，潛在消費者大多以自住型購房為主，改善型和投資型較少。因此，中小戶型成為供應的主力。尤為值得注意的是，幾個大型的在售項目都已進入銷售后期，下半年房山區(qū)潛在供應量達到了314.34萬平方米，供應量的進一步放大將與區(qū)域內(nèi)一級市場的火爆相呼應，使區(qū)域受到更多的關注。

　　3.3.2.4 市場價格

　　房山區(qū)的購房客戶一大部分來源于北京主城區(qū)，近來也引起了外地投資客

　　的關注，盡管房山區(qū)房地產(chǎn)市場受金融危機影響比較嚴重，房山區(qū)商品房銷售均價飛速上漲，2007年，房山地區(qū)的房價也不過4000-5000元/平方米，2009年則迅速攀升到7000-8000元/平方米，房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價更是高至9000-15000元每平方米。按項目的物業(yè)類別劃分，目前別墅的價格基本在14000元/平方米以上，花園洋房價格在13000元/平方米以上，普通住宅在9000-12000元/平方米不等，按普通住宅所在板塊劃分，配套比較好的良鄉(xiāng)和燕山石化區(qū)房價較高，配套較好的項目售價在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的區(qū)域價格在7000元/平方米左右。

　　3.3.2.5 價格比較

　　通過北京和房山區(qū)2009年1至8月商品住宅成交均價的對比，可以看出，2009年北京整體市場商品住宅成交價格呈現(xiàn)明顯上升趨勢，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上漲幅度達到42.59%。相對于北京的大幅上漲，房山區(qū)的成交價格卻表現(xiàn)的較為平穩(wěn)，1至8月成交價格的峰值和谷值僅相差820元/平米，詳見下圖：

　　在成交量方面，房山區(qū)成交量也基本保持穩(wěn)定，除1月、6月和8月，由于加州水郡、瑞雪春堂等項目入市帶動成交量攀升外，區(qū)域市場并無明顯波動。1至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，占北京成交總數(shù)的4.85%，詳見下圖：

　　3.3.2.6 在售樓盤

　　在售樓盤主要集中在良鄉(xiāng)和閻村，目前片區(qū)典型樓盤狀況如下表： 表： 片區(qū)典型樓盤一覽表

　　3.3.2.7 典型樓盤掃描

　　 53號大廈

　　開 發(fā) 商： 北京祥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　建筑設計： 北京遠洋陽光設計有限公司

　　商廈占地面積1200平方米，總建筑面積 11302 平方米 ，容積率2.95，綠化率20%，共九層，地上七層，地下二層，停車位58個，

　　開工日期： 2006-7-20

　　物業(yè)管理費： 3元/平方米•月

　　項目特點：由企業(yè)自主建設經(jīng)營的綜合性大型商業(yè)設施，地上一至五層為商業(yè)，六七層為寫字辦公，地下一層可做餐飲，地下二層為停車場。 戶 型：開間面積1200平方米

　　價 位：項目2009年4月開盤，目前租金走扣率，15%—22%，含物業(yè)費;之前4元/平方米.天~2.50元/平方米.天

　　 碧桂園商業(yè)街

　　開 發(fā) 商： 北京市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　建筑設計單位： 北京市立人設計有限公司(甲級資質(zhì))

　　項目規(guī)模：碧桂園溫泉小區(qū)位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，占地約775畝，總建筑面積93萬多平方米，綠化率近40%，容積率2.06，規(guī)劃住戶6400戶。由多層、高層板組成，總投資超過25億元。其中商業(yè)街建筑面積40000平方米，地下一層至地上四層為商業(yè)。

　　項目特點：為大型綜合性物業(yè)，小區(qū)配套齊全，規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、九年一貫制學校、停車場、運動主題公園等配套設施。

　　戶 型：開間面積：500平方米-6700平方米

　　銷售均價：20000元/平方米

　　 瑞雪春堂

　　開發(fā)商：北京瑞雪春堂房地產(chǎn)有限公司

　　建筑設計：北京京林園林綠化工程有限公司

　　項目規(guī)模：項目總建筑面積51萬平方米，容積率2.20 ，綠化率30% 。28棟(4000余戶)小高層純板式建筑，良鄉(xiāng)地區(qū)目前在售的較大的住宅區(qū)之一。

　　項目特點：所屬樓盤規(guī)模大、品質(zhì)較高、入住率目前較低、社區(qū)住宅底商戶型較小

　　戶 型：90平方米左右

　　銷售均價：底商尚未開盤，報價20000元/平方米

　　主力客戶：本地及外地投資者

　　 綠城百合

　　開發(fā)商：北京陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　建筑設計：浙江綠城建筑設計有限公司，北半球景觀設計咨詢有限公司 項目規(guī)模：項目總占地面積852畝，建筑容積率約1.123，其中南區(qū)容積率僅為0.998，綠化覆蓋率高達57.7%;總建筑面積約63萬平方米。綠城•百合北區(qū)總建筑面積約32萬平米，共計37幢樓，具有“小鎮(zhèn)中的小鎮(zhèn)”特色，根據(jù)建筑的空間圍合形態(tài)劃分為疊翠、春云、流虹、霽雪、玉泉五個組團，配有10000平米歐式休閑商街及8000平方米會所。

　　項目特點：所屬樓盤品質(zhì)高、社區(qū)成熟度較高、社區(qū)步行街獨棟商業(yè) 戶 型：整層商業(yè)1000平方米左右

　　銷售均價：2009年底9000元/平方米，目前僅剩步行街獨棟商業(yè)二層整層出售，報價13000元/平方米

　　主力客戶：本地及外地投資者

　　 曦城國際

　　開 發(fā) 商 北京森陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

　　項目規(guī)模：曦城國際居住區(qū)總建筑規(guī)模約40萬平米，共分為兩個居住組團，其中南側(cè)A組團2003年開發(fā)現(xiàn)已全面入住。目前開發(fā)建設為北側(cè)B組團，占地面積6.68公頃，建筑面積約14萬平米，其中住宅面積12萬平米，容積率2.1，綠化率35.2%。

　　項目特點：大型居住社區(qū)，建筑形式為10-14層板點混合式空中洋房，小區(qū)內(nèi)擁有區(qū)域內(nèi)唯一座國際雙語幼兒園，3萬平米“走SHOW”商業(yè)街區(qū)。 戶 型：板樓為一梯二至三戶，70-150平米靈動空間組合，居室以二三居為主;塔樓兩梯八戶，全部為90平米以下的精致一居、二居。

　　銷售均價：13500元/平方米，一次性付款，銀行按揭

　　主力客戶：本地及外地投資者

　　3.3.2.8 區(qū)域市場特征

　　 旅游地產(chǎn)

　　房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當?shù)卣�府重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地區(qū)特殊的地質(zhì)景觀。除此之外，房山還擁有古人類遺址、云居寺這樣的人文景觀，豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。

　　根據(jù)房山區(qū)政府的規(guī)劃，在未來幾年，房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進強區(qū)”的主線，形成以“兩城”、“四鎮(zhèn)”為主體的城市化建設體系，全力打造京西南的綠色生態(tài)屏障，不斷提高房山區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的承載力。依托

　　地產(chǎn)”的概念，優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個項目的賣點。  中央休閑購物區(qū)CSD

　　2009年9月13日，在房山中央休閑購物區(qū)(CSD)啟動新聞發(fā)布會上，隨著房山區(qū)新品牌標識“Funhill”揭幕,房山區(qū)中央休閑購物區(qū)規(guī)劃項目正式啟動。中央休閑購物區(qū)CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上，多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟核心，是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。

　　根據(jù)規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯(Outlets)開展戰(zhàn)略合作，共同建設集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)項目。該項目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項目設計充分的與房山優(yōu)越的自然環(huán)境相結(jié)合，展示區(qū)域資源特點。該項目總投資近10億元，吸納國際品牌300余家，預計2009年年底動工，2010年年底正式營業(yè)。

　　CSD的建成將會將房山區(qū)經(jīng)濟水平帶入新的發(fā)展階段，實現(xiàn)以會展經(jīng)濟、休閑購物為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟動力，同時輔以酒店、餐飲、娛樂等配套服務。房山區(qū)也將會借助CSD形成的聚集效應和拉動效應，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益。對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場而言，更是一次難得的發(fā)展和提升的機會。

　　 良鄉(xiāng)大學城

　　北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約為70億人民幣。目前中國社會科學院研究生院、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、首都醫(yī)科大學已與房山區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包括教學科研區(qū)、中央景觀及公共設施區(qū)、學生生活區(qū)。其中，教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨立于園區(qū)外建設。自2003年開始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國際化、社會化、科學化、人性化、知識化的世界一流大學城。 目前，良鄉(xiāng)大學城仍處于建設和發(fā)展中，但從部分入住的院校來看，已對周邊的房價帶來了良好的帶動效應。同時，大學城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點增長點。不少周邊項目配備了社區(qū)幼兒園、小學、初中，逐步形成從幼兒園到大學的教育一條龍服務。我們相信，隨著良鄉(xiāng)大學城的逐步建設和完善，房山區(qū)域的教育配套也將會得到質(zhì)的飛躍和提升。

　　 客戶近郊臵業(yè)關注區(qū)域分析

　　據(jù)網(wǎng)絡調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，受訪者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個區(qū)域。這主要是因為，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，通州、昌平和順義的基礎交通建設已比較完善，周邊配套設施也較為完備。特別是通州，房地產(chǎn)市場發(fā)展已相對成熟，不少知名的大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在通州也設有項目，逐漸形成聚集效應。其次，大興、房山和亦莊的選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門頭溝、密云等地的選擇最少，受關注度最低。隨著北京“一小時生活圈”的建立，將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心的距離，為其發(fā)展提供足夠的空間。調(diào)查結(jié)果如圖所示：

　　 客戶近郊臵業(yè)的原因分析

　　同樣，在調(diào)查“選擇近郊臵業(yè)的原因”中發(fā)現(xiàn)，42%的受訪者選擇了“價格便宜”，可見消費者在臵業(yè)時對價格較為敏感，而近郊商品房的價格僅為城區(qū)房價的30%-50%，較低的價格對消費者有較大的吸引力。同時，22%的受訪者認為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費的時間可以接受，這反映出消費者對選擇近郊臵業(yè)的有一定的認可度，特別是北京近期將建設大量的公共基礎交通設施，近郊到城區(qū)的通勤時間將明顯縮短，這更促使消費者選擇在近郊臵業(yè)。另外，11%的消費者希望在環(huán)境較為優(yōu)美的近郊購買房產(chǎn)，以供父母養(yǎng)老使用。10%的受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂休閑的場所。

　　3.3.2.8 市場調(diào)查結(jié)論

　　A.房山區(qū)的宜居低密度區(qū)住宅區(qū)域地位基本確立，同時考慮目前還暫處于價值洼地，臵業(yè)者的認知度逐步提高;

　　B.目前區(qū)域新推樓盤的規(guī)模均較大，銷售價格處于上升階段;

　　C.隨著大學城的開發(fā)建設，區(qū)域市場價值將不斷提升;

　　D. 房山工業(yè)園區(qū)中，入駐企業(yè)的規(guī)模，帶來企業(yè)中高層管理人士、白領群體的臵業(yè)需求;

　　E. 周邊良鄉(xiāng)建材城、昊天建材城等商貿(mào)經(jīng)營中的小業(yè)主，也存在著臵業(yè)、改善居住條件的需求。

　　3.4 項目定位

　　3.4.1 市場定位

　　由于房山片區(qū)及良鄉(xiāng)周邊已建成項目品質(zhì)不高，近期新推樓盤位臵分散，區(qū)域沒有形成集中的居住氛圍，公共及生活配套設施尚屬欠缺，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)目前在售項目極少。同時據(jù)委托方提供項目資料及擬經(jīng)營模式考慮，本項目按功能分區(qū)劃分為商住公寓、商業(yè)、娛樂三部分，其中公寓建筑面積4,372.76平方米，共計90套，面積為40~50平方米/套，面向自主及投資客戶群體;商業(yè)部分建筑面積4,824.74平方米，可整售或整租，適于經(jīng)營大型商場、連鎖超市、銀行網(wǎng)點、經(jīng)濟型酒店等多種行業(yè);娛樂部分建筑面積5,717.67平方米，可整售或整租，適于經(jīng)營健身房、保齡球館、游泳館、兵乓球館、臺球館等娛樂場館。

　　3.4.2 客戶定位

　　周邊私營企業(yè)主、企業(yè)中高級管理者、公務員、教師等的工作、經(jīng)營、投資需要。

　　3.5 項目SWOT分析及定位判斷

　　3.5.1 優(yōu)勢(S)

　　 項目地處已建成成熟社區(qū)，交通便捷，周邊工作、生活聚集人口較為

　　密集;

　　 項目公寓戶型布局合理、面積大小適中，總投資較少，適于自主及投

　　資;

　　 周邊大型同類商業(yè)、娛樂場所較少，項目具有競爭優(yōu)勢

　　 本項目原始取得成本、建設成本較低，能夠抵御市場波動風險。

　　3.5.2 劣勢(W)

　　 項目公寓部分無法出售產(chǎn)權，使用權有期限限制;

　　 周圍生活配套不完善，沒有成熟的商業(yè)氛圍;

　　 項目開發(fā)商無開發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗，在區(qū)域無品牌效應。

　　3.5.3 機會(O)

　　 良鄉(xiāng)片區(qū)近期可推出的商業(yè)樓盤十分有限，無法滿足臵業(yè)者需求;  交通條件的完善、居住品質(zhì)的提高、入駐群體消費能力的提高、周邊

　　配套氛圍的日趨成熟，為本項目的入市帶來了新的契機。

　　3.5.4 威脅(T)

　　 周邊在建項目規(guī)模較大，且多為綜合體，吸引、分流了眾多本項目目

　　標客戶;

　　 目前房地產(chǎn)政策面的嚴控、市場的動向不明，將會對本項目入市造成

　　一定的影響。

　　3.6 分析結(jié)論

　　項目公寓戶型定位有優(yōu)勢，權屬不夠完整，與在售項目相比，需有總價位的優(yōu)勢。

　　本項目商業(yè)部分就自身特點而言，體量較大、需要客戶接盤實力較強且經(jīng)營方向明確、經(jīng)營經(jīng)驗豐富。

　　本項目應把握良鄉(xiāng)片區(qū)可推出商業(yè)項目較少、片區(qū)規(guī)劃前景良好、區(qū)域商品房銷售暢順等重大機遇發(fā)展本項目。

　　從商業(yè)綜合項目本身內(nèi)在因素和外部條件判斷，我們建議委托方應針對不同功能物業(yè)尋找經(jīng)驗豐富的經(jīng)營者，提升項目檔次及競爭力，確保項目租售暢順。

　　3.7 項目銷售價格確定及銷售率預測

　　3.7.1 銷售價格確定

　　我們根據(jù)良鄉(xiāng)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及片區(qū)發(fā)展前景的預測，綜合上述因素，在本項目的經(jīng)濟測算中，預測本次評價的公寓租賃使用權均價39萬元/套(精裝);銷售均價商業(yè)部分為9,800.00元/平方米、娛樂部分為8,000.00元/平方米。

　　3.7.2 銷售率(出租率)預測

　　根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及競爭因素，按照上述銷售價格(租賃價格)的確定，預計本項目的合理銷售期(出租期)

　　約為兩個季度(以2010年2季度至2010年3季度為止)，在測算期內(nèi)本項目能達到的合理銷售率(出租率)為100%。

　　銷售率具體詳見附表4：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表;出租率具體詳見附表5：項目租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。

　　四 項目總投資估算與資金籌措

　　4.1測算原則及前提條件

　　4.1.1 測算期確定

　　我們以本項目現(xiàn)狀為基礎，考慮合理建設工期，計算期從2009年1季度開始至2010年2季度。具體項目建設計劃見附表1：《項目工程計劃橫道圖》。項目預計將于2010年2季度開始銷售。

　　4.1.2 基準收益率的確定

　　本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設定基準收益率為12%。

　　4.2項目總投資估算

　　根據(jù)測算，項目的總投資為8,699.25萬元，詳見下表：

　　表：項目總投資估算表

　　證》。

　　4.2.1 總投資估算說明

　　4.2.1.1 土地成本

　　使用權出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安臵補償費用。按照委托方提供的相關資料，調(diào)查收集2009年~2010年區(qū)域內(nèi)市場的同類別交易案例，確定本項目土地成本為3000元/平方米。

　　4.2.1.2 前期工程費

　　前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、咨詢、設計、勘測、招標費用、臨時室外工程等，費用確定主要參考近期《北京市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類開發(fā)項目的實際平均情況。本項目前期費用合計為171.52萬元。

　　4.2.1.3 建安工程費

　　建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建(含樁基)工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發(fā)生的費用，主要包括建安工程費，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費，建設工程質(zhì)量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費等。參考近期《北京市建筑工程價格信息》、《北京市建設工程概算定額》標準和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際平均建造成本，并考慮本項目實際情況。

　　本項目建安工程費用合計為2765.94萬元。

　　計算過程詳見附表2：《項目開發(fā)成本估算表》。

　　4.2.1.4 公共配套設施建設

　　公共配套設施建設，為根據(jù)北京市人民政府《關于本市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設實行指標管理的通知》(京政發(fā)„1994‟72號)規(guī)定配臵，為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施。參考近期《北京市建筑工程價格信息》、《北京市建設工程概算定額》標準和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況。 本項目公共配套設施建設費合計為55.32萬元。

　　4.2.1.5 開發(fā)間接費

　　開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。按北京市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目開發(fā)間接費按前述(①+②+③+④)項之和的2%計取，開發(fā)間接費合計為149.35萬元。

　　4.2.1.6 管理費用

　　管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費

　　用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按北京市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述(①+②+③+④)項之和的1.5%計取，管理費合計為112.01萬元。

　　4.2.1.7 不可預見費

　　考慮到項目規(guī)模較大，不可預見費按前述(②+③+④)項之和的3%計取，項目不可預見費合計為89.78萬元。

　　4.2.1.8 銷售費用

　　銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。本項目主要包括廣告及代理費等，參考目前北京市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和房山區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%，項目銷售費用合計為279.07萬元。

　　4.2.1.9 土地增值稅

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　 增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;

　　 增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，

　　稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;

　　 增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，

　　稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;

　　 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)

　　為35% 。

　　根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅

　　[2006]21號)規(guī)定，對土地增值稅進行預征，工程項目竣工結(jié)算后，及時進行清算，多退少補。

　　項目土地增值稅合計為601.71萬元。

　　4.3項目投資計劃

　　4.3.1 項目地價款投入計劃

　　2009年1季度付清。

　　4.3.2 建設工程款投入計劃

　　項目建設工程款的投入計劃按照項目的程度進度投入，不考慮施工單位墊資和工程款支付滯后的情況。

　　具體見附表3：《項目投資計劃估算表》。

　　4.3.3 銷售回款計劃

　　項目銷售期從2010年第2季度項目至2010年第4季度。

　　具體見附表4：《項目銷售收入與稅金、附加估算表》。

　　4.4項目資金籌措計劃

　　根據(jù)委托方提供的資料分析項目的投資及資金籌措計劃，項目投資的資金來源包括自有資金、本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表： 表：項目資金來源表

　　經(jīng)測算，本項目全部投入資金約8,699.25萬元，該筆資金主要來源于公司自有資金7,300.00萬元，銷售收入1,399.25萬元。

　　項目的資金來源與運用情況詳見附表6：《資金來源與運用表》。

　　五 項目經(jīng)濟效益評價

　　5.1項目銷售(出租)收入和銷售(經(jīng)營)稅金測算

　　5.1.1 項目的銷售(出租)收入測算

　　經(jīng)對本項目的分析、評價，在測算期內(nèi)，預計可實現(xiàn)銷售收入為9,302.38萬元、出租收入為3,510.00萬元。

　　表：項目的銷售收入測算表

　　5.1.2 項目銷售稅金及附加

　　按規(guī)定，北京市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅(銷售額的5.0%)，城市建設維護稅(營業(yè)稅的7%)，教育費附加(營業(yè)稅的3%)，印花稅(銷售額的0.05%)，合計為銷售額的5.55%，共計

　　702.31萬元。

　　項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》(附表4)、項目租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表(附表5)。

　　5.2項目利潤、成本利潤率

　　經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤(凈利潤)、投資利潤率等指標詳見下表：

　　表：項目利潤估算表 單位：萬元

　　5.3 贏利能力分析

　　經(jīng)測算，本項目總投資為8,699.25萬元，開發(fā)期為1年，投資回收期為

　　1.82年，利潤總額為2,975.62萬元，稅后利潤為2,231.71萬元，稅后成本利潤率為25.65%，本項目經(jīng)濟效益較好。

　　5.4 項目綜合經(jīng)濟效益分析

　　5.4.1 現(xiàn)金流量分析

　　現(xiàn)金流量分析詳見附表8：《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。

　　5.4.2 財務凈現(xiàn)值(FNPV)

　　凈現(xiàn)值(FNPV)是按設定的基準收益率(12%)將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目可以接受。

　　經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務凈現(xiàn)值為912.69萬元。

　　5.4.3 財務內(nèi)部收益率(FIRR)

　　內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當IRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。

　　經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為22.9%。

　　5.4.4 綜合財務指標分析結(jié)論

　　該項目的各項指標表明，其財務凈現(xiàn)值大于零，內(nèi)部收益率大于基準收益

　　率，因此，項目在財務上是可行的。

　　5.5 項目敏感性分析

　　我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算，詳見附表9：《敏感性分析表》。

　　以下為項目各指標相對銷售收入與開發(fā)成本的變動的反映結(jié)果：

　　表：敏感性分析

　　經(jīng)測算可知：

　　 本項目的銷售收入、租金收入、開發(fā)成本三個因素對項目效益的影響

　　較大，項目對銷售收入的變動最為敏感，租金收入與開發(fā)成本的變動對項目影響較為接近;

　　 當銷售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%時，項目經(jīng)

　　濟指標測算結(jié)果良好，說明項目抗風險能力較強。

　　 確保銷售價格、控制開發(fā)成本，是項目成功與否的重要保證。

　　項目可行性研究報告 六 附表

　　附表1：項目工程計劃橫道圖

　　附表2：項目開發(fā)成本估算表

　　附表3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　附表4：項目租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　附表5：項目投資計劃估算表

　　附表6：資金來源與運用表

　　附表7：損益及利潤分配表

　　附表8：現(xiàn)金流量表(全部投資)

　　附表9：敏感性分析表

　　項目可行性研究報告 七 附件

　　附件1：《北京市國有土地使用權出讓合同書》(京房房地出讓[合]字(1998)

　　第090號、京房房地出讓[合]字(1999)第006號、京房房地出讓[合]字(1999)第015號)復印件

　　附件2：《國有土地使用權證》(京房國用(2004)字第405號)復印件 附件3：《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股

　　字第0500102號)復印件

　　附件4：《房屋土地測繪成果報告書》復印件

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