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承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律之力
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摘 要：優(yōu)先購買權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購買權(quán)之力究竟為形成力，抑或請求之力，在此基礎(chǔ)之上，對于這兩種學(xué)說進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)為一種形成權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買權(quán);法律上之力;形成力;請求力
關(guān)于權(quán)利的本質(zhì)，歷來眾說紛紜。
以德國學(xué)者梅克爾為代表的“法力說”認(rèn)為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標(biāo)的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)，亦即以權(quán)利之作用不同而對權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
筆者從權(quán)利的作用角度考察承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。
一、比較法上的借鑒
德國民法理論界通說認(rèn)為該項權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對人之間成立買賣合同，無須相對人為承諾。
[2]優(yōu)先購買權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買權(quán)拘束的標(biāo)的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購買權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個房屋買賣合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請求權(quán)。
臺灣地區(qū)學(xué)者們更多主張該項權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時指出，優(yōu)先購買權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買賣契約存在，且優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)為條件。
因優(yōu)先購買權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買賣契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認(rèn)為該項形成權(quán)附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認(rèn)為，出租人與第三人簽訂房屋買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)都不是形成權(quán)所附的停止條件，而是該項形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說
(1)締約請求權(quán)說認(rèn)為，承租人有請求出租人與之訂立買賣合同的權(quán)利。
然而筆者認(rèn)為，依據(jù)契約自由原則，出租人當(dāng)然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說，承租人便只是一般交易相對人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說，將會使承租人的優(yōu)先購買權(quán)成為一句空話。
(2)附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說，該說同樣認(rèn)為承租人對出租人有一項請求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強(qiáng)制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對承租人有一個“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對承租人的強(qiáng)制要約;當(dāng)然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時出租人必須強(qiáng)制承諾。
[7]依據(jù)該說，無論是強(qiáng)制要約抑或是強(qiáng)制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項買賣合同。
(3)期待權(quán)說，該說認(rèn)為，在出租人出賣租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購買權(quán)，使這項權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時，優(yōu)先購買權(quán)隨之發(fā)生;而當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買賣合同時，承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項權(quán)利當(dāng)然處于期待狀態(tài)。
但筆者認(rèn)為，將該項權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實(shí)際理由。
對權(quán)利性質(zhì)的定位，應(yīng)當(dāng)有利于該項權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項權(quán)利為形成權(quán)
通過對形成權(quán)說和附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說的比較，筆者認(rèn)為，此二者并無差別。
因為形成權(quán)說確立的關(guān)鍵是無須出租人為承諾，承租人通過自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買賣合同。
而附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說，因給出租人施加了強(qiáng)制要約或強(qiáng)制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買賣合同。
故，筆者認(rèn)為，主張承租人優(yōu)先購買權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個都并無不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無須再對此二者加以進(jìn)一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
該項賠償責(zé)任的請求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為系違約責(zé)任，而違約責(zé)任的前提當(dāng)然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說的觀點(diǎn)，這項合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，該項權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過向法院起訴來行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來表明承租人此項權(quán)利的效力，也并不意味著該項權(quán)利不能在當(dāng)事人之間自由行使，而無須通過起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項房屋買賣合同，而無須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)皆是該項形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
參考文獻(xiàn)：
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[6] 冉克平，論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)——兼評最高人民法院<房屋租賃合同司法解釋>第21-24條[J]，法學(xué)評論，2010(4)
[7] 冉克平，論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)——兼評最高人民法院<房屋租賃合同司法解釋>第21-24條[J]，法學(xué)評論，2010(4).
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[10] 王澤鑒，民法總則[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2009，p79.
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