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調(diào)控政策博弈土地市場(chǎng)到底誰(shuí)輸誰(shuí)贏
導(dǎo)語(yǔ)金九銀十從8月份開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)開(kāi)始緊張，原因無(wú)外乎對(duì)后市調(diào)控政策可能趨嚴(yán)的猜測(cè)，事實(shí)上，合肥、廈門(mén)、武漢等城市從8月份開(kāi)始陸續(xù)重啟限購(gòu)政策，而蘇州、南京等城市則出臺(tái)了更嚴(yán)格的土地限價(jià)令。。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識(shí)，請(qǐng)關(guān)注文書(shū)幫
調(diào)控政策博弈土地市場(chǎng)到底誰(shuí)輸誰(shuí)贏?
土地市場(chǎng)卻沒(méi)有想象中的聽(tīng)話，從8月份到9月份，全國(guó)土地市場(chǎng)不僅沒(méi)有明顯降溫，反而愈演愈烈，多個(gè)城市土地成交創(chuàng)下最新歷史紀(jì)錄，9月21日南京土地市場(chǎng)再現(xiàn)地王，南京市被逼的只能搖號(hào)決定土地使用權(quán)歸屬。
越來(lái)越瘋狂的土地，誰(shuí)之過(guò)?
20天—35幅地王
相比大家比較熟悉的樓市限購(gòu)限貸令，土地市場(chǎng)的限價(jià)令似乎更為嚴(yán)格，但土地市場(chǎng)非但沒(méi)有降溫，反而更加瘋狂。
此前，蘇州、南京出臺(tái)土地限價(jià)令，鄭州(樓盤(pán))也在9月14日晚出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定自9月18日起執(zhí)行包括擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模、提高土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例等房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中還要求土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%。
但9月份的土地市場(chǎng)依然延續(xù)著此前的瘋狂，南京等地的土地限價(jià)令并沒(méi)有明顯效果，南京不得不采取搖號(hào)的方式?jīng)Q定土地使用權(quán)的歸屬。
9月21日，南京土地網(wǎng)拍進(jìn)入第三場(chǎng)，共有6宗地塊接力出讓?zhuān)?宗位于堯化門(mén)外，剩下5宗均位于江寧，同時(shí)，6宗地均設(shè)有最高限價(jià)。無(wú)一例外的是，當(dāng)天拍賣(mài)的6宗地塊全部達(dá)最高限價(jià)進(jìn)入待搖號(hào)環(huán)節(jié)。
數(shù)據(jù)顯示，截止9月21日，全國(guó)合計(jì)成交單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)到了31宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了21宗，如果疊加已經(jīng)觸碰最高限價(jià)的南京14宗地塊，合計(jì)9月份前三周再次出現(xiàn)了35宗地王地塊。
據(jù)了解，上述地王主要集中在南京、無(wú)錫(樓盤(pán))、上海(樓盤(pán))、鄭州、青島(樓盤(pán))、武漢等城市，有約8幅土地溢價(jià)率超過(guò)3倍，其中武漢黃陂區(qū)武湖街地塊溢價(jià)率超過(guò)486%、東莞(樓盤(pán))茶山鎮(zhèn)橫江村溢價(jià)率超過(guò)500%。
“高地價(jià)背后是各類(lèi)資本追逐土地資產(chǎn)的表現(xiàn)，土地資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
他認(rèn)為，高地價(jià)給房企的壓力有三個(gè)層面，“第一是高地價(jià)項(xiàng)目使得后續(xù)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)力削弱，房企的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)會(huì)比較大;第二是高地價(jià)的前提下，很多用地實(shí)際上還有很大的經(jīng)營(yíng)和追加投資的成本，這會(huì)使得此類(lèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力繼續(xù)增加;第三，如果碰到融資收緊等問(wèn)題，那么就會(huì)發(fā)現(xiàn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)非常困難。比如近期對(duì)于公司債、增發(fā)等政策的收緊，會(huì)使得房企的經(jīng)營(yíng)壓力繼續(xù)增加。”
對(duì)于地王頻現(xiàn)對(duì)后市的壓力，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，未來(lái)三年，如果這些地王周?chē)績(jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力，與入市難度。
但問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)就如此有信心嗎?
張大偉以北京(樓盤(pán))為例分析稱(chēng)，目前北京的房?jī)r(jià)銷(xiāo)售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對(duì)于這1919.38億地王來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷(xiāo)售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
政策迭出只有喊話效果?
張大偉指出，房?jī)r(jià)上漲在前3月出現(xiàn)降溫后，再次出現(xiàn)明顯升溫，主要原因除了地王頻現(xiàn)，還有就是信貸繼續(xù)超發(fā)。
“包括杭州(樓盤(pán))等多個(gè)城市的限購(gòu)和限貸政策，最多只有喊話作用，在當(dāng)下資金潮下，這種力度的政策對(duì)市場(chǎng)的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)恐慌上漲依然是趨勢(shì)。”張大偉分析稱(chēng)。
據(jù)和訊房產(chǎn)整理，自8月份以來(lái)，合肥、廈門(mén)、武漢等多地重啟限購(gòu)措施，如合肥在8月9日出臺(tái)限貸政策;廈門(mén)出臺(tái)限購(gòu)政策，對(duì)擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭以及無(wú)法提供連續(xù)繳納1年以上社保的非本市戶籍居民家庭暫停銷(xiāo)售144平方米及以下的普通商品房;武漢則從9月1日起提高二套房首付至40%，并對(duì)有兩套房以上或兩套房貸均未結(jié)清的，暫停發(fā)放貸款。
但上述政策能否取得效果仍需觀望。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2016年8月份，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歷史，70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)顯示，8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無(wú)錫、合肥、福州、南京、廈門(mén)、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢，其中鄭州成為8月全國(guó)二手房新房漲幅最高的城市。
“在7月房地產(chǎn)信貸占接近100%信貸額度基礎(chǔ)上，9月14日，央行發(fā)布8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門(mén)看，其中住戶部門(mén)貸款增加6755億元，個(gè)人貸款的中長(zhǎng)期貸款當(dāng)中，基本住房按揭貸款，8月個(gè)人貸款當(dāng)中的5286億元中長(zhǎng)期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%，8月過(guò)半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億。”張大偉分析稱(chēng)，資產(chǎn)潮依然洶涌。
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